築28年目の14階建分譲マンションの管理組合の理事をしているものですが、ひとつ教えていただきたいと思っております。
消防用の連結送水管の9階のところで放水口のボックスまでの横引き管(1m程度)が腐食して水漏れしていることがわかりました。
管のネジ部でなく横引き管の中央付近の管下が腐食して指が通るくらいの孔が開いていました。
連結送水管には凍結防止用のグラスウールのようなものが巻かれ、そのたうえに薄い鉄板のようなもので全体を覆っていますので、水漏れ個所がなかなか見つかりませんでした。
築28年も経つので連結送水管に孔が開くのは当たり前かもわかりませんが、横引き管の凍結防止用のグラスウールの間に水が溜まって、ちょうど横引き管に濡れぞうきんを巻いているような状態になっていたのでした。
そこで教えていただきたいのですが、今回のように横引き管の凍結防止ため巻かれたグラスウールに水が溜まるものなのでしょうか。
もし水が溜まることが考えられるなら、なぜ水抜きを施していないのでしょうか。
14階までの連結送水管1系統の連結送水管のみの交換に600万円もの見積もりにもびっくりしていますが、足場を組むからとのこと、こんな価格が普通なのでしょうか。
これら連結送水管の不具合対策について何かよいヒントがあれば是非教えてください。

A 回答 (3件)

配管に穴が空いているが水が吹き出していないということは乾式の配管、やはり連結送水管なんですかね~。

でも乾式(水の満たされていない)の配管に、何の為に保温されているのかがちょっと気になります。いずれにせよ、消火管なので緊急修繕が必要なことは変りないですね。保温材が濡れる原因は書いたので割愛しますが、雑巾が被せられた状態で20年以上経っていれば、腐食も不思議ではありません。既設の配管が亜鉛メッキされていない黒ガス管であれば尚更です。保温されていたり塗装するのであれば黒ガス管を使うのはうなづけます。サビにくくするなら亜鉛メッキされた白ガス管を使うという方法もありますが、ちょっと値段が上がるので、保温するなら黒ガス管でいいです。
話がもとに戻りますが、乾式の配管ならそもそも保温は無くてもいいと思います。600万が高いかどうかは、見てないので何とも言えませんが、配管の仕様(保温)は検討の余地がありそうです。

この回答への補足

ありがとうございます、修繕のときの参考にさせていただきます。
我がマンション14階建の連結送水管は湿式と言うのでしょうか常に中に水が充填されているものです。
孔が開いているのに水が噴き出さなかったので、屋上にある水を注ぎ足しする水槽のところにあると思われるバルブを開いたところ(業者が作業したので詳しくは見ていないのですが)孔の開いた9階の横引き管(縦管から放水口まボックスまでの約1m)の下に開いた指が入るくらいの孔から水が勢いよく下へ流れ出ました。横引き管の下側は指で開くぐらいボロボロになっていました。
推測ですが、たぶん屋上のバルブを開いたことで配管の中に空気が入って横引き管に開いた孔から水が勢いよく流れ出たものと思います。
そのような湿式ですので凍結防止が必要だったのではと思います。

補足日時:2011/04/28 06:02
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
本日業者が来られ応急処置として横引きの配管(1m位)を取り替えましたが、加圧テストしても圧力がかからず、原因は屋上にあるタンクの逆止弁に不具合があるとのことが分かり逆止弁を連休明けに交換することになりました。
マンションの設備も28年も経てばいろいろなところがガタがくるのは人間も同じと思いました。
来年の大規模修繕に向けてマンションの設備もだましだまし使っていきたいと思いますが、人命にかかわる不具合ですので、真剣に取り組んでいきたいと思っております。
今後ともよろしくお願い申し上げます。

お礼日時:2011/04/28 19:25

まず、管理会社は何と云っているのでしょうか?


管理会社が入っていない、または信頼できないなら建築Gメンの会等の建築士を依頼したら如何でしょうか?
原因は何か?経費が適正か?等と云う相談に乗ってくれます。勿論、通常の経費は掛りますが100%組合の側に立ってのアドバイスをしてくれますので良いと思います。

建築Gメンの会
http://www.kenchiku-gmen.or.jp/

築28年と云うと、マンションの管理で一番お金が掛り始めるころだと思いますが…適正な修繕積立金はありますか?
管理会社の云うなりに出費してはいけませんよ!駐車場等の会計は大規模修繕会計に入っていますか?
此処が、立体駐車場等になっているとまたメンテが大変ですね。

通常は、管理費の方が高い設定ですが、私が理事をしていたマンションは、修繕積立金の方がはるか高い設定でした。
各戸への理解を得て修繕費はどんどん値上げして、大規模修繕を乗り切ってきました。
理事長の仕事は、いかに修繕費を確保してイイマンションで在り続けるか、資産価値を維持していくか!だと思っています!
頑張ってくださいね!

この回答への補足

管理会社は応急処置でも9階までの足場を組むため100万円近くの金がかかると言われましたので、管理組合が管理会社を通さず独自で別途業者を探してきて見積りをとったところ原因がわかり、応急処置の見積りが13万5千円(本格的な足場は不要とのこと)ということになり応急処置の工事をしてもらうように進めています。
来年に大規模修繕の年なので、連結送水管の取り替えはそのときにしようと考えています。

補足日時:2011/04/27 13:28
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/27 13:29

連結送水管というか屋内消火栓ですかね。

まぁ、どっちでもいいのですが。
穴が開いたのは配管では無くてカバーのほうですか?配管に穴があくとなると相当のことですが、ラッキングカバーの腐食なら仕方ないです。シールが劣化したりサビ穴の隙間から雨が染みたり、屋上の補給水槽回りの配管から雨水が伝ってきたりします。内部結露するので水抜きはあけません。対策としては改修に合わせてステンレス製のカバーにしたり、保温材を発砲ウレタンなどの吸水性の低い材質のものにすることができます。費用は高くなるので、全部その仕様にするか、部位によって変えるか、検討の余地はあります。

この回答への補足

連結送水管は消防車が下からポンプで水を送って、各階のボックス内の送水口からホースで放水するようになっているもので、穴が見つかったのはカバーをめくって配管そのものがボロボロになって指が通るくらいの穴でした。
説明不足で申し訳ございませんでした。

補足日時:2011/04/27 13:18
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/27 13:18

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キッチンもトイレもお風呂も綺麗なのに、給水管を交換するとなると、
全面リフォームが必要になるかと思います。

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>マンション居住中の者です
区分所有者と判断して、貴方が取れる範疇をお答えします。

敷地及び共用部分の変更(改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く)
は議決権総数の3/4以上の賛成
( )内は過半数

したがって既に総会で可決承認されたもので有れば、理事会での決定に任すしか手立ては有りません。

ただ、この場合でも理事の中には監事が必ずいます。
監事の役目は他の理事とは全く違っています。
http://maxpower.cocolog-nifty.com/igmax/2007/10/post_ad8b.html
これが参考になるかと思います。

また逆に監事には義務も責任もあります。

ご相談内容とは少し離れますが
区分所有者のほとんど賃貸に出したり、長期不在で在宅区分所有者に任し切りになってしまって、輪番制での理事の受け持ち回数が増えた、不在区分所有者から何らかの手当てを取るとかの判決もあったように聞きます。

本件の場合は、
現状維持の改修を監事に相談すればよいことです。

恐らくこの春の総会に提議すべく事を、今の理事会で協議している段階だと思います。

総会議決がまだ先でしたら、その総会での決定については過半数以上の賛成を得るように前もって不在区分所有者の協力を求め、

委任状には「議長一任」でなく複数の方の協力を得て、
「XX号室○○さんに一任、あるいは△△室の●●さんに一任」するよう働きかければ賛同者は賛成してくれるはずです。

管理規約集
第1章
総則には第1条 
目的が記載されています。
「区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的とする」

管理規約集がその頃のマンションには常備されていない可能性は有りますが・・・。

泣き寝入りはする必要は有りません。

>マンション居住中の者です
区分所有者と判断して、貴方が取れる範疇をお答えします。

敷地及び共用部分の変更(改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く)
は議決権総数の3/4以上の賛成
( )内は過半数

したがって既に総会で可決承認されたもので有れば、理事会での決定に任すしか手立ては有りません。

ただ、この場合でも理事の中には監事が必ずいます。
監事の役目は他の理事とは全く違っています。
http://maxpower.cocolog-nifty.com/igmax/2007/10/post_ad8b.html
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