賃料保証会社の変更通知（ミサワエムアールディー）

マンション・アパートの賃貸借管理の業界では普通の事なのでしょうか？

　追加の負担金額が毎年10,000円になる契約更新を、来月までにしなさいという一方的な通知がありました。
　全国にも私と同じように、仕組みがわからず、納得できない人がたくさんいると思いますので、詳しい方教えてください。

　引っ越ししてから2年ほど住んでいるアパートについて、貸主ミサワエムアールディー株式会社から、以下のような「重要なお知らせ」が届きました。
東京から送られてきているので、全国各地で同じ通知を受けている方がいると思います。

～略～　皆様が弊社との賃貸借契約に付帯して賃料保証契約を締結しております「株式会社VESTA(ヴェスタ)」につきまして、去る平成22年９月30日に国税局にその財産を差押されて以降、その保証事業が不能の状況にあり、今後もその運営に疑念を持たざるを得ない状況となっております。
　弊社と致しましては、今後の「株式会社VESTA(ヴェスタ)」と皆様とのトラブルを未然に防ぐ為に保証会社及び、賃料のお支払方法を含めた全般の運営方法の見直しを検討して参りました。
　その結果として、皆様に安心してご入居頂く為に誠に勝手ながら「株式会社Casa(カーサ)」を引受保証会社として採用し賃料のお支払については、アプラスグループの「株式会社インサイト」による自動引落しを導入することと致しましたので、そのご案内をさせて頂くと共にお手続きのご協力をお願いさせていただきます。～略～

（そして、手続きに必要な「保証委託契約書」等の提出書類と「初回保証料」金10,000円について記載されていて、以下に続きます。）

ご確認事項
※上記書類のご返送・お振込期日は、誠に勝手ながら、平成23年６月６日（月）とさせて頂きます。
※期日より約1ヶ月を超えてもお手続きを頂けなかった場合や不備書類・追加書類のご提出をお願いして別途期日までにご対応頂けなかった場合には、新たに連帯保証人を付保して頂き、賃貸借契約　約款第１６条（債務不履行による契約の解除）についての確約書のご提出を別途お願いいたします。　
～略～
※この度のサービス変更に伴うご契約者様の費用負担額は、初回保証料金10,000円と口座振替決済サービス料525円／月となります。（現在200円の方は525円へ変更となります。）
～略～

（そして、『Casa初夏の切替キャンペーン！』と書かれた株式会社Casaのチラシが同封されていて、以下のとおり説明されています。）

期間限定　平成23年５月2日(月)～平成23年６月24日(金)　
特典　通常初回保証料　賃料の50％を特別価格10,000円でお手続きが可能です。ミサワエムアールディーのご入居者様だけの特典です！
【お手続き要綱】
(1)今回の特典は、現在ご入居中で、(株)VESTAから(株)Casaへの保証切替のみを対象とさせていただきます。
～略～
(4)特別価格は初回保証料のみであり。翌年以降毎年10,000円が年間保証料として必要となります。
(5)(株)Casaの審査の結果、保証をお受けできない場合もございます。


（以上ですが、私の解釈は以下の通りです。）

１．「株式会社VESTA(ヴェスタ)」と皆様とのトラブルを未然に防ぐ為に～　の意味がよくわかりません。保証会社を利用する事が、入居者のメリットになるのでしょうか。家賃の未払いに対する保証のはずなので、ミサワが負担するべきコストではないかと思います。　
２．(5)の保証をお受けできない場合には、退去しなさいということだと思います。この契約変更を行わなければ賃貸借契約を解除するという姿勢です。賃貸借契約の支払方法の欄には、「原則として口座振替でお支払い下さい。」となっています。契約書には貸主の振込先が記載されていますが、賃貸借契約書に記載されていない会社を利用した口座振替が契約の絶対条件になるのはおかしいのではないかと思います。
３．入居時の株式会社VESTA(ヴェスタ)との契約では、保証期間は明渡完了までとなっていて、毎年払う事になっていません。条件が変わるのに、ミサワエムアールディーの案内にはその事が明記されていません。それとも、翌年以降は不要なのでしょうか。
４．株式会社VESTA(ヴェスタ)を選択したのはミサワなのに、変更する負担をどうして入居者がしなければならないのでしょうか。数年後に同じ事が起きたり、毎年の保証料が勝手に値上げされるのではないかと、不信感が募ります。
５．支払い実績のある入居者に対しては、むしろ直接ミサワエムアールディーに支払うように契約変更すれば中間マージンや振替手数料が不要になり、お互いに利益になると思いますが、入居者への負担増となることを強要するのは自社のことしか考えていないと思います。
６．契約書を交した以上、双方とも契約を守る責務があると思いますが、今回の案内は、あまりにも一方的に都合よく契約変更を強要してきているように思えて不愉快に思います。


（今、考えている事）
　納得できませんが、素直に契約更新するしかないかと思っています。
　でも、今まで滞納した事はないし、連帯保証人も明記しているのだから、今後は直接ミサワエムアールディーに支払う事を申し入れようと思います。

　断られた場合の、２つの選択枝を考えてみました。

(1)契約書に記載されている振込先に一方的に振込んだらどうなるのでしょうか。問題ないと思うのは素人考えでしょうか。
(2)家賃の受け取りを拒否されたという事で、供託が利用できるかもしれません。
全国の入居者が全員で供託を行ったら、面白い事になると思いますが、個人でやっても嫌がらせにしかならないかもしれませんね。

供託 - 法務局ホームページ
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/Taro12-5 …

私の考えは間違っているでしょうか。

ここまで読んでくださってありがとうございます。
同じ通知を受け取った方や、不動産関係で法律に詳しい方のご意見をお待ちしています。

No.2 ベストアンサー 回答者： dai015 回答日時： 2011/05/15 04:03

不動産業者です。

その保証料の支払いは拒否することができます。
賃貸保証会社の保証料というのは、本来は貸主が負担するものです。
ましては貸主都合で変更する保証料をどうして入居者に負担させようとするのか。

賃貸借契約書の文言で、賃貸保証会社を利用することが義務付けられているなら、
新たな保証会社との契約はするけど、保証料は貸主側で負担するように言いましょう。

また、もし賃貸保証会社の利用が義務付けられていなければ、新たな保証会社との契約も
拒否することができます。


毎月の賃料については、契約書に書いてある振込先というのが、貸主の口座であるなら、
今までどおりに振り込んでも問題ないでしょうが、旧保証会社の口座なら、振り込まない方が
いいです。本当に戻ってこない事があります。

この回答へのお礼

すぐに回答していただきありがとうございます。
専門家の方からの回答に感謝致します。

私の記述が未熟な為に混乱させてしまいましたが、賃貸借契約書に書かれている振込先は、貸主のミサワエムアールディー(株)の口座です。ネット上で公開されている賃貸借契約書のサンプルと全く同じ口座です。
http://www.misawa-mrd.com/corp/l_m_service/pdf/s …

今まで、口座振替だったので、振込みをした実績がありません。
全ての賃貸借契約書が同じ振込先なのだから入金確認が困難なのではないかといらぬ心配をしてしまいます。
それでも、正式な契約書なので、有効だと思っています。

サンプルには、支払方法の欄に収納代行の欄がありますが、私の賃貸借契約書には収納代行の選択自体がなく、手書きで「口座振替」に◯印をして、サンプルにはない備考欄に　1.原則として口座振替でお支払いください。の１.に◯印を記述しています。
（備考欄2.は　2.振込でお支払いの場合は、毎月末日までに翌月分を上記振込先へお振込み下さい。となっています。）

dai015さんの回答で、私の「これっておかしいんじゃないか？」が正しかったのを知ってうれしいです。
月曜日に、ミサワエムアールディーに電話してみます。
ありがとうございます。

お礼日時：2011/05/15 09:40

No.5 回答者： happy-ruru 回答日時： 2011/05/18 15:41

私も同じ内容の書類届きました。

電話すると書面の通りの説明をされて
そっちが指定した保証会社に入ってるのに被害者なんだけどと言うと
こちらも被害者ですみたいな言い方してきて、、余計腹立ちました。

Casaに変更しないなら確約書にサインして送ってくれれば
賃貸保証契約なし（キャンセル）になるとのこと。

賃料保証会社と契約してないから追い出すようなことはないと言ってましたが、、

保証料10000円をミサワが負担することはないと思います。
質問者さまは今後どうされますか？

この回答へのお礼

同じ通知を受け取った人に回答していただき、すごくうれしいです。

私もミサワエムアールディー(MRD)に電話して、保証会社を外してほしいと申し込みました。

【ミサワMRDの回答】
１．毎月の口座振替は、セディナの自動引き落としサービスでミサワMRDの口座に送金されているので、今まで通り、セディナでの口座振替サービスを利用し、株式会社VESTA(ヴェスタ)との契約を解約してください。ヴェスタとの解約は電話のみでOKです。
２．万一、家賃の滞納があった場合、連帯保証人にも同時に督促状が発送されます。よく、入金がなかったらまず本人に連絡してほしいと言われますが、当然の対応としてさせていただいています。
３．上記の条件でよければ、確約書の用紙を送るので、提出してください。
【その他】
４．Casaへの保証切替では年間保証料は、毎年必要になります。
５．賃貸契約書に記載されている振込先は、家賃滞納時に振込む為に記載しており、口座振替以外は受け付けていません。

【届いた確約書の文面】
ミサワエムアールディー株式会社殿
　　　　　　　　　　　　　　　確約書
私儀　　　は、貴社からの保証会社の切替に対して、下記の条項をお約束する事で加入致しません。
　　　　　　　　　　　　　　　　記
1.　約定期日までに賃料を支払えなかった場合には、即時に保証会社へ自費にて加入いたします。
2.　約定期日までに賃料を支払えなかった場合の貴社からの連帯保証人への督促に対して苦情、不満などの異議を唱えません。
3.　約定賃料の支払いが2ヶ月以上滞った場合には、1ヶ月以内にその全額を支払い退去致します。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成　年　月　日
　　　　　　　　　　　　　　　　住所
　　　　　　　　　　　　　　　　物件名／号室
　　　　　　　　　　　　　　　　連絡先
　　　　　　　　　　　　　　　　お名前　　　　　　　　　　　　　　　　　　印

【疑問に思う事】
確約書の２.については、その姿勢に疑問を持ちつつも、電話で説明があったので了解できますが、１と３については、聞いていませんし、よく理解できません。
　１の約定期日とは、口座振替日の２６日のことでしょうか。もちろん残高不足にならないようにするのは当然ですが、元々翌月分の賃料なのに、即時に保証会社に加入しろというのはどうかと思います。「即時に振込による送金を行う」とするのが自然ではないかと思います。
　３については、１で保証会社に入会するのであれば、ミサワMRDへの確約書に記載する必要がないと思います。また、退去についても、法的な手続きに従えばよいのでここでは不要です。
　
　書類送付のご案内には、猫のキャラクターが「今後とも末永いお付き合いの程よろしくお願い申し上げます。」と挨拶していますが、猫からではなくミサワMRDから入居者に対する誠意を示してもらいたいと思いました。

【ミサワMRDに誠意が見られない点】
(1)事前の説明もなく、１ヶ月以内に返送・送金するように一方的に契約書を送付してきている。
(2)今回のことは、入居者にまったく非がないのに、入居者にとって負担になる契約をキャンペーンとして勧めている。
(3)Casaとの契約では、毎年10,000円が必要になるのに、ミサワMRDの案内には明記されていない。
(4)保証会社の切替が、ヴェスタと入居者とのトラブル回避のためとしていて、貸主都合である事を明記していない。
(5)こちらから申し出なければ、新たに保証会社との契約を結ぶ必要がない事が案内されず、
入居者の選択枝を意図的に隠している。


（参考）
契約条件が違うためもかも知れませんが、株式会社レオパレス21では、「新たに保証会社との契約を結ぶ必要はなく、今まで通りご入居いただけること。」と通知しています。

株式会社VESTAとの家賃保証事業に関する業務提携解消について
http://www.leopalace21.co.jp/news/2010/0206.html


【今後のこと】
この確約書は、電話で聞いていたのと内容が違います。
ANo.2のdai015さんがアドバイスしてくださったように、賃貸保証会社の利用が義務付けられていないようなので、たとえ延滞が発生してもこちらから契約する事はしないと回答します。

回答していただいた事の繰り返しになりますが、
今回の事は、私たちに何の落ち度もないし、私たちにとっては今まで通りで何の不都合もありません。
あえて保証会社を解約する必要もないし、こちらから確約書を提出する理由もありません。
ミサワMRDが困るというのなら、ミサワMRDが費用を負担して入居者にお願いする話しです。


仮に私からミサワに提出する確約書なら、以下のような内容にしかなりません。

1.　約定期日までに賃料を支払えなかった場合には、即時に振込による送金を致します。

以上


一連のミサワの対応によって、ここまでシンプルに考えられるようになりました。
筋を通して、当たり前の事を主張しようと思います。

お礼日時：2011/05/18 23:51

No.4 回答者： turbotjc 回答日時： 2011/05/15 18:47

業者してます。

>期日より約1ヶ月を超えてもお手続きを頂けなかった場合や不備書類・追加書類のご提出をお願いして別途期日までにご対応頂けなかった場合には、新たに連帯保証人を付保して頂き、賃貸借契約　約款第１６条（債務不履行による契約の解除）についての確約書のご提出を別途お願いいたします。　

上記の部分は、直ちに契約解除というよりも、

1.新保証会社の手続きを行わなかった時は、連帯保証人を立ててもらうこと。
2.家賃滞納など債務不履行の場合は契約解除されても異議申し立てはしない（という確約書を提出？）。

という様にも解釈できそうですけどね。

この回答へのお礼

回答していただきありがとうございます。ご指摘の通り、直ちに契約解除という話しではありませんでした。

今回の事は素人にはわからない事ばかりですが、回答を頂いたり、いろいろ確認して、だんだんわかってきたように思います。

お礼日時：2011/05/18 23:15

No.3 回答者： hiro0529 回答日時： 2011/05/15 12:14

回答ではないですが、気になったので投稿します。

ANo.1のminicannさんの回答に補足が記載されていて、
「回答していて、今頃気づきましたが、～　　」とありますが、
これは、質問者さんの記述ではないですか？

多分、質問者の追記場所がないので、誤って投稿されたのではないかと思いますが、いかがでしょう。

この回答へのお礼

ご指摘ありがとうございます。

ご推察のとおり、誤ってminicannさんの回答欄に追記してしまいました。
minicannさん大変失礼致しました。


質問内容は、ブログと違って変更追記できないですね。
もっと注意して投稿するようにします。

訂正とお詫びをする場所を提供していただき、ありがとうございます。

お礼日時：2011/05/15 12:30

No.1 回答者： mimicann 回答日時： 2011/05/15 00:47

大家してます。

保証会社が倒産して他社変更は多々あります。
私の物件でも最近保証会が倒産した物件があります。その保証会社に加入していたのは２件だけで他社には引き継がせず、保証会社未加入としました。理由は入居者・連帯保証人が公務員や一部上場企業だったからです。元々、保証会社未加入で良いと言ったのだが客付けした不動産屋がリベートが大きいからか、大家の目から見て他の保証会社に比べ怪しい保証会社加入させました。その保証会社が民事再生になって、私はやっぱり潰れたかと思いました。
上記のような方以外で心配な入居者は私が指定した保証会社に加入して貰っています。理由は倒産して引き継ぎに質問者さんのように費用がかかれば大変困るからです。
基本的には私も前契約と同様じゃなければならないと思い、もし初期費用とかがあれば大家負担だと思います。

>>(1)契約書に記載されている振込先に一方的に振込んだらどうなるのでしょうか。
そのお金が大家にいけば良いが、民事再生で債権者に平等に配分されて振り込んでないとみなされるかもしれません。振り込んだら2度と戻ってこなくなります。以前の口座に振り込んではいけません。

>>(2)家賃の受け取りを拒否されたという事で、供託が利用できるかもしれません。
供託とはその物件大家が拒否したときに有効です。
物件大家を調べて送金してください。

この回答への補足

回答していて、今頃気づきましたが、
「賃貸借契約書」は貸主ミサワエムアールディーと私との契約であり、
「賃貸保証委託契約書」は株式会社VESTA(ヴェスタ)と私との契約であり、
口座振替の契約は株式会社セディナと私との契約であって、
それぞれ、バラバラの契約になっています。
それぞれの会社と私が、契約書どおりに義務を果たせば何の問題もないのですが、
仮にヴェスタが義務を果たさなかった時に困るのは私ではなくミサワです。
法律上は、私は義務を果たしているので、何の責任もありません。
法律上、私が困るのは、セディナが自動振替をしないときだけです。

ヴェスタとの賃貸保証委託契約書に記載されていないミサワが、契約者に解約を迫っている事になりますが、おかしいのではないでしょうか。
ヴェスタとミサワの間にも契約書があるはずなので、本来はその契約破棄を前提に、契約者甲のヴェスタから賃貸保証委託契約書の解約を契約者乙の私宛に申し入れるのが筋ではないかと思います。

ミサワのやっている事は、何の法的根拠があるのでしょうか。
なんか、腹が立ってきました。

補足日時：2011/05/15 10:53

この回答へのお礼

すぐに回答を頂きありがとうございます。
良心的な大家さんですね。

素人の私には、保証会社そのものが信用なりません。
保証資金の根拠がわかりません。
ほとんどの入居者は、きちんと家賃を支払うはずで、若干名の不心得者のために普通の入居者から保証資金を吸い集めているのではないかと思います。
保険の考え方なら、保証を受ける貸主から集めるのが自然の考え方と思いますが、保険と保証で仕組みが変わるのでしょうか。

mimicannさんのように、加入したくない人まで強制的に加入させられるのは、おかしいと思います。

>>(1)の回答でわかったことは、このまま放っておくと、いつまでも株式会社VESTA(ヴェスタ)に引き落とされるので、ミサワエムアールディーが急いでいるのかなという事です。
そのため、少なくとも、口座振替の停止が必要ですね。
現在、株式会社セディナの口座振替がされていますが、直接セディナに停止を依頼したら、どういう事になるのかミサワに聞いてみます。

>>(2)の回答で物件大家の拒否とありますが、貸主ミサワエムアールディーではないのですね。幸い、物件大家さんはご近所なので、相談できると思います。ただし、ご迷惑になると思うので供託は無理ですね。
逆に、ミサワを外して直接大家さんに支払った方が、気分的にスッキリします。
もともと、アパート経営は信用で成り立つと思うので、連帯保証人を明記しているのにさらに保証会社を使う事自体に無理があると思います。「ゲゲゲの女房」を思い出します。

お礼日時：2011/05/15 10:13