35年ローン、固定か変動か、困っています

住宅購入にあたり、35年ローンを組みます。みずほ銀行で組もうと思っています。40歳です。子どもは5歳と3歳です。固定金利にするか、変動にするか悩んでいます。友人知人に参考までにきいてみたところ、変動で組んでいる人しかいませんでした。皆さんはどうされていますか？変動、固定のメリットデメリットや、変動で組んだ決め手は何かなど、教えていただけると助かります。アドバイスどうぞよろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2011/05/30 13:11

固定金利にするか、変動にするか悩んでいます。

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変動金利（短期間固定金利も同じ）で総支払額が固定金利より少なくなる可能性に賭けるか、当初の返済額が高くても全期間固定金利で最後まで返済額が変わらない安心を取るかです。こればかりは将来の金利が分からない以上自分で判断するしかありませんが、少なくとも全期間固定金利でも無理のないローンにしておくべきです。その上で変動金利を選ぶなら、差額を貯蓄しておき（一部は繰上返済）、将来の金利上昇に備えないと安心出来ないかもしれません。
http://allabout.co.jp/finance/gc/10574/
http://www.karikae.biz/hendou.html
http://trendy.nikkeibp.co.jp/lc/plan/090319_miba …

なお、その年齢で闇雲に35年ローンという方が金利タイプの選択より問題でしょうか。75才完済では幾らなんでも無理がありますし、定年以降の返済はどうする積もりなのでしょうか？少なくとも定年までのローンにしておき、それでも繰上返済で10年程度は短縮したいところです。完済後、住宅ローン分は老後資金の貯蓄に回さないと私なら不安でしょうか。

収入の20～25％を返済に充て、定年までの全期間固定金利で借りられる借入金が無理のないローンだと思います。頭金も物件価格の20～30％以上は欲しいところですし、これ以外に生活費の半年から１年分程度は常に現金で置いておくといざという時に安心です。お子さんも２人居られるようですし、この辺りも考慮すると返済率も20％以下の方がお勧めです。なお、この比率内であっても、現在の家賃よりは数万円は返済額の方が少ないと同じ家計状態にはなりません。これは今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万単位）が掛かるようになるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上すると安心です）。
住宅ローンは人生を左右するくらい大きな借金ですので、これくらいのリスクヘッジはしておかないと安心出来ないでしょうか。

皆さんはどうされていますか？＞
うちは、７年前に全期間固定金利で20年ローンを組みました。年2.6％程度の金利で今の変動金利から考えると少し高いですが、今でもこれで良かったと思っています。ちなみに、残り600万円程であと数年で完済だったかと…。

いい家に住めると良いですね♪

No.10 回答者： kanrishi 回答日時： 2011/06/04 20:58

メリットとデメリットの問題はどっちが得したかの結果が出る問題になりますから、これを現時点で予測するのは無責任な経済評論家の縄張りに入り込むようで腰がひけます。

公的（役所や会社など）には固定金利を選択すべきです。これはリスク回避の王道です。
私的には（住宅ローンは当然個人的な問題になりますので）できるだけ損をしたくない気持は抑えきれません。
わたくしごとながら、バブルの頃公庫融資（固定）から変動ローンへの切り替えをためらってウン百万円損をしたことを悔やんでおります。しかし、あのころは経済金融構造のおおきな曲がり角でもありましたし、過去にこだわって安定成長を素直に信じなかったのは私だけではありませんでしたから、やむをえなかったことかなあと納得しております。
さて、これからの日本はどうなるのでしょうか。これまでは円高とデフレで金利上昇の兆しは見えませんでしたが、震災復興のためには地域産業振興や経済活性化のための公債増発（財政出動）が叫ばれており、金利上昇の可能性もうわさされております。

銀行や大企業の場合にはリスク回避のためには金利ヘッジという手法も採れますが、個人の場合は固定しか選びようがないというのはさびしい限りです。
ここはひとつ自分の経済観に賭けてみますか。

No.9 回答者： maccha_neko 回答日時： 2011/05/30 20:13

個人的には・・というしかありませんが、今の状況でいくと当分金利を上げるような余力体力が出てくるようには思えません。

金利は上げられないでしょうね。昔のように金利が先行き上昇局面にありそうなら固定金利の方がずっと安心ですけどね。
今は目先の支払額を変動で抑えておいて、可能ならば「固定金利にしているつもり貯金」をして、ある程度貯金がたまったら繰り上げ返済で元本を減らすというのがお得なように思えます。ネットバンキングを使うと手数料ゼロで10万円単位くらいでも繰り上げ返済できますね。確か固定金利と変動金利を切り替えることもオンラインでできたんじゃないでしょうか？

No.8 回答者： takapiii 回答日時： 2011/05/30 15:33

宅建業者です。

無責任回答になるので詳しくは書けませんが、景気が良くなれば給料が上がる、不景気になれば給料が下がると言う自然な金利変動の中で考えると、景気が良ければ高い金利でも払えるし、不景気なら支払い額が減る変動金利が良い、などと言う意見もあります。
そして、給与が景気に左右されない公務員などは、むしろ一定額になる固定の方が良ともいいます。

まぁ、当てにはならない意見でもありますが、当初は借入額も大きいので元金が減るまでは出来るだけ低金利の優遇金利で固定にし、5年や10年後に変動金利に変えると言う方法も多いように思いますね。

No.7 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/05/30 15:06

借りられる方の経済観念に依ると思います。

返済比率がそう高くなく、これまでも手堅く貯蓄などされてきた方なら、低利な変動で浮いた資金を内入れしたり貯蓄して金利上昇のリスクにも対応出来ます。あくまで変動での総支払い額は結果論です、消費してしまう方なら10年程度の固定の方が残高が読めるので安心。
ご自分がどちらに近い？かお考えになるのも良いかと

No.6 回答者： shut0325 回答日時： 2011/05/30 14:35

今年年頭にローン組みました。

JAローンで35年3年固定（0.95%)です。

なので、本格的に悩むのは3年後ですが、
それ以降は変動で様子見し、状況によって（金利が上りそうなら）また3年の固定に変更するというつもりでいます。

その間にお金を貯めて繰り上げ返済、、とも考えていますが、多分しないと思います。


JAローンにしたのは

1.金利が最も安かった。
2.保留地に対応。
3.上記2のメリットとしてつなぎ融資が不要。

といったメリットがあったためです。

No.5 回答者： atelier21 回答日時： 2011/05/30 14:30

誰も正解は知りえないでしょう

経済の専門化と言えども、年間の動向さえ間違います
日本が低金利になって30年、それ以前は５～８％もありました
更に、是から貨幣価値が大変動、諸税額も上がります
固定にしたら何年先も返済額予定が立ちます
変動にしたら上下に付き合わなくてはならない

No.4 回答者： mn1613a 回答日時： 2011/05/30 14:13

私は固定と変動を組み合わせました

比率は自由にできましたが、有りがちな半々にしました

固定・変動それぞれのメリットを受けられ、リスクも分散できます

昨年、ローンを組みましたが、金利は、固定は35年間ずっと1.5%、変動は、開始時は0.875%でした

ちなみに、団信保険料は無料、繰り上げ返済手数料無料、繰り上げ返済の最小額は1円、回数制限も無く毎日でも可能です

みずほ銀行も一応検討しましたが、全くお得感は無かったので即却下しました

No.3 回答者： jiudian 回答日時： 2011/05/30 13:37

私はフラット35の固定金利にしました。

　
メリットは、最初10年間は1%金利優遇があるので1.5%程度で変動との差が小さくなるのと、
金利は上がったり下がったりの波があるのが普通だと思うので35年の長い間には上がる波が来ると思っているのでそのリスク回避。
デメリットは金利が35年間低金利のままだった場合変動金利よりも金利負担が多くなること。

このデメリットは金額で計算して確定することができます。それに対してもし変動金利で組んで金利があがった場合のデメリットは金額を確定することができません。　それで固定金利に決めました。

No.1 回答者： tsline 回答日時： 2011/05/30 12:57

私も変動ですね。

変動の最初2年固定とかも考えましたが、3年目からの金利は全期間変動より全然高いし、金利低いうちに貯金して繰り上げ返済をコツコツやっておこうかと思い、全期間変動にしました。繰り上げ返済の手数料も固定だとアホみたいに高いしね。
変動の怖いところって「この先金利が上がったら・・・」って不安ですよね。
でも金利上がったら、とても震災復興なんて企業が受け付けてくれませんから。
短期プライムレートを参考に・・・なんて言ってますが、銀行自体も被災してますし、しばらく（10年以上）は大丈夫な気がします。
安心して変動金利を選択ではないでしょうか。