住宅ローンに借り換えは意味があるか？

低金利の住宅ローンに切り替える意味はあるか
約4年前に2890万円で73.5ｍｍ2のマンションを購入
諸経費以外は100％ローン

内訳
2100万円　住宅金融公庫　金利当初10年 2.6％金利
　　　　　　　　　　　　　　　　11-35年 4.0％金利
400万円　住宅金融公庫
　　　　　特別融資枠　　　　　　　35年　4.0％

390万円　共同住宅ローン　　　　　 35年　3.3％

住宅金融公庫　は共に３５年固定金利
共同住宅ローン　5年ごとに見直す変動金利
ＳＢＩモーゲージやみずほ銀行のサイトをみると
借り換えのメリットはないような？

なお購入時期は「金融公庫融資枠縮小前夜の駆け込み時期です。」冬の1月でした。

各位の御指導をお願いします。




　　　

No.1 ベストアンサー 回答者： dog-year 回答日時： 2006/05/18 18:12

失礼な言い方になりますが、ローン借換相談が巷ではブームのようですが、貸せるかどうかを最終的に判断するのは銀行側になります。

購入時に全額ローンを選択した以上今とれる動きは制約を受けそうです。物件や地区等が分かりませんが、丸々４年経過したとしても元本額２７００万円に対して、物件価格は２０００～２３００万円という評価ではないでしょうか。（業者の儲け分が剥げ落ちる）収入が格段に上昇している場合は別にして、融資判断上「担保評価額＜ローン残高」ではマイナスポイントが大きいのが実際です。

最大ウエートの住公金利２．６％は１０年目まではメリット感あることより、借換時担保設定のやり変え費用（３０万円相当）の部分を、まずは住公特別枠か共同住宅ローン（５年目の金利水準を絡めて判断）を繰り上げ返済する方が現実的な対応かと考えます。住公の金利引上の１１年目までの時点で物件時価評価額＞ローン残高の状況を作る事が第一目標のような気がします。

この回答へのお礼

鋭い分析です　深謝します

お礼日時：2006/05/19 10:08

No.2 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/05/18 22:31

◆ローン借り換えのブームは終わりました。

現在は目先の短期固定金利住宅ローンで借りてしまった方が金利の上昇に戦々恐々としている状況です。

◆ご提示の内容は、借り換えをする必要の無いものです。最も多くを占める金融公庫が35年固定金利4.0％ですから、これより有利なものは今後出ないでしょう。

◆現在多少有利に見えるものがあっても、借り換えの手数料で相殺あるいは赤字となります。共同住宅ローンは５年ごとの金利を見て、繰り上げ返済を金融公庫にまわすのか、共同住宅ローンに返済するのかを考えていきます。

結論：借り換えのメリットはありません。

この回答へのお礼

親切な対応深謝します。

結論がさえてます

お礼日時：2006/05/19 10:10