土地の分筆についてお願いします。

Question

３０代前半、男、既婚です。土地の分筆についてアドバイスお願い致します。
現在親の住む実家（母屋）の隣の土地を譲り受けて、そこにマイホームを建築中です。
現在、棟上げが終わった状態です。
母屋の立っている土地も、今回新たにマイホームを建築中の土地も住所は同じ番地で所有者は父の名義になっています。
将来、親がいなくなった時は私が母屋も管理していかなければなりませんし、
もしかすると子どもが大きくなれば、私と妻が母屋に住み、子どもが今建築中のマイホームに住むと言うようなこともあるかも知れません。
土地の分筆について調べていると、相続税金、住宅ローンの問題などあるようですが、難しくてよく分かりませんでした。
（ちなみにマイホームの建築費用は、銀行から住宅ローンで1500万円ほど借りる予定です）
私のような場合、分筆はした方が良いのでしょうか？しない方が良いでしょうか？
分筆のメリット、デメリットってあるでしょうか？
分筆すれば、水道の契約は母屋とは別になるでしょうか？
（以前、今建築中の土地に離れが建っていましたが、その時の水道代は母屋と同じになっていました。
将来的に母屋も管理するとなった時に分筆すると水道代を2つ払わないといけない？）
よろしくお願い致します。

4696879 · Accepted Answer

・住宅ローン
現時点で銀行と融資の話がついているのであれば分筆とローンは無関係と判断できます。分筆して一筆だけにローンの担保を設定することもありえますが・・・・・
・相続税
土地の所有権は複数の名義で持分を分担して相続したり売買できますからとりあえず分筆は影響ありません。
・水道料金
マイホームの設計図または確認申請書を見てください。
母屋と『独立した１戸の住宅』として設計されていれば、基本的には分筆に関係なく水道、排水、電気、ガスは母屋とは別に引き込みとなり料金は２口別々に発生します。
『住宅の離れ』として設計された場合は基本的に既存母屋から分岐して使いますから料金は１口です。しかし容量や施工上の問題、建築主の都合で例外もありますから、早めに要望を設計士か現場監督に相談してください。

マイホームの設計が母屋に付属する離れとして設計されているのであれば基本的に分筆の必要はないでしょう。独立した２軒の家を想定するのであれば、分筆する理由となりえます。２軒の家の名義人が別々になれば敷地の利用も別々になりますから・・・

分筆は場所によって測量、境界確定などに驚くほど費用がかかる場合があります。差し迫った理由がないのであれば無理に分筆の必要はないと思われます。

oyazi2008 · Answer

一般的な話ですが、銀行の貸付条件の担保要求はどうなっていますか？
現在１筆の土地に母屋があり、更に新築しているなら、今回の住宅ローンの抵当権設定時には、土地と母屋も共同担保を設定する事が条件となる事がほとんどです。ここは良く確認してください。
これは銀行が万一抵当権を実行する際に（競売など）、土地と新築した建物だけ担保設定しても、以前から建っている母屋の地上権に対抗できない為、（競売時に売却外建物ありなどと表記される）非常に換価がむずかしくなるためです。
当方不動産業者ですが、同様の条件の場合のご相談などいただいた場合は、分筆して新築部分の土地建物だけ担保提供する様アドバイスします。但し、母親を除き兄弟など他に相続人予定者が居なく、親御さんの援助や貯蓄など、万一の場合住宅ローンは一括返済可能ならそのままでも影響ないでしょう。
万一とは何らかの事情でローンの支払いが出来なくなり・・・・という想定です。母屋も含めて売却しなければならなくなります。
その他は、ＮＯ．1さんの回答の通りです。

ri-mo · Answer

うちは銀行の勧めで1：２に分筆しました。

全ての土地を担保にすると、もしもの時にとんでもない事になるというのが理由です。

５０万ほど掛かりましたが、最悪２/３の土地は残ります。

２軒分の水道代が御心配なら、分けておいたほうが無難だと思います。

土地の分筆についてお願いします。

・住宅ローン

この回答への補足

一般的な話ですが、銀行の貸付条件の担保要求はどうなっていますか？

この回答への補足

うちは銀行の勧めで1：２に分筆しました。

この回答への補足

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