お酒好きのおしりトラブル対策とは

数年前に親から相続し、貸地を都内に所有しています。地上には借地人さんの
住宅が有り、地代収入を得ています。
じつは、このところ、この土地を売ってほしいという依頼が数件立て続けにきています。
大手の不動産会社であったり、建設会社のこともありました。
借地人さんとの土地賃貸借契約は、まだ数年残っていますし、借地人さんに迷惑を
掛けてはいけませんので、売却は断り続けています。

ただ売却を持ちかける不動産会社の意図を計りかねています。貸地は借地権が強く、
不良資産と聞いたこともあります。この土地を買って、どうしようというのでしょうか。
あるいは、不動産会社と借地人さんで内々で立ち退きの話をつけた上で、私の方に
連絡してきているのでしょうか。つまり土地を安く買おうとして。

今後、また売却の誘いがあるかも知れません。私は、どのような点に注意して行動したら
よいでしょうか。

どうかよろしくご指導のほどお願いいたします。

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A 回答 (5件)

借地人が借地権を売却して登記変更をする際、底地人には手数料が入りますから


売りに出る話があるんじゃないでしょうかね。
借地権より所有権の方が売りやすいし、借地権のままだとしても
手数料と地代収入があるので悪い話しではないと思います。
地代が年間数万円だと状況は変わりますが。
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貸地の土地のことを底地といいます。



 不動産屋が地主を調べて土地が欲しいと言ってくる場合は、(1)周辺隣接地を一体として開発(広い面積を確保したり、地形が良くなる、広い道路に面することになる場合)、(2)借地人から借地権付建物を売りたいと言う話があって、借地権付建物は売りにくいので、底地といっしょに売りたい、とか(3)地代収入目的くらいですが、(2)の場合は地主に借地権付建物を買わないか、と先にもちかけてくるはずですし、(3)はわざわざ調べてまでやらないので、(1)なんじゃないかと思います。周辺に更地や古いビルがあったら、たぶんそんなところです。この場合、借地人にも借地権を売らないかと話しをしにきているはずです。

 開発の場合、容積率の関係からその土地を単独で買うよりも高い価格で購入しても良くなる場合があります。不動産屋は商売でやっているので相場で買うと言ってくるはずですが、必要ならば高くても買ってくれます。これは調査しなくてはわかりません。

 どうしても先祖伝来の土地は売りたくないなら売らないだけですが、売却の話しがきたら、地代収入-固定資産税=1年の収入 を出して、その何年分で買ってもらえるかを計算、自分が納得できるなら売る、納得できないなら売らない、といったところです。

ちなみに、借地人に迷惑がかかるから売却を断るというのはおかしな話しです。
土地は貸しているだけなのに、契約が終わっても返さなくてもいい、永久に借り続けることができるような法律になっています。底地を売ろうとしても、場所によっては相場の20%程度にしかならないこともあります。この場合、残りの80%は借地人の取り分です。地代が安くなればなるほど、借地権、すなわち借地人の取り分が高くなります。

どういう地形で周りがどんか感じかわかりませんが、開発が始まって(1)の可能性が無くなると、将来売却しようとしてもなかなか処分できないことになります。

将来高く売りたい、自分の子孫になるべく多くの財産を残したいと思うのであれば、地代は妥当な水準まで値上げ、それが無理なら不動産屋から開発の話しがある間に売却してしまうことがベターだと思います。
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この回答へのお礼

ご丁寧な回答ありがとうございました。
まずは、現状のままであれば、売るつもりはありません。
とくに安く買いたたかれないように注意しようと思います。

あとはアドバイスいただいたように、借地人さんの出方や開発状況などで、
土地を売るメリットが大なら、売却も選択肢に入ってくるでしょうか。

お礼日時:2011/07/05 07:43

相手はどんな理由にしろ欲しいからやってきます。


何かやって一儲けしたい事業者が何か所にも話を持ちかけてるとそういうこともありますよ。
安く買って高く売る。商売の基本ですから。そこは間違いありません。
そこでなければ有益でない事情、
または膨大な死に地をその土地と合わせることで膨大な利益を生む土地にしたいなど。
理由はいろんなことが考えられます。

あなたは将来的に売る気がなければ断ればいいのみです。
買いたい理由が知りたければきた方に伺うのがいいでしょう。
しかし、相手がひと儲けするとわかれば安い値段じゃ嫌だと思うでしょう?
そうすると相手もなかなか計画を漏らすことはないと思います。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
地図を見る限り(現地にも一度行ったことがありますが)、
昔ながらの住宅街・密集地で、開発計画があるようには
思えませんが、素人には所詮わからないですね。

お礼日時:2011/07/05 07:36

借地権のある土地は売買する時に評価が低いので買い叩きができます。


それを借地人に路線価の何割程度で売却しても利益を生むとか…。

あるいは、その土地の周辺で開発行為が始まるのかもしれません。
状況がわからなければ、借地人に訪ねてみるのもいいかもしれませんね。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
やや遠方で、借地人さんとも面識がないので、
地元の不動産屋さんにお任せすることにしました。

お礼日時:2011/07/05 07:31

買収持ちかける手合いの内情は不明ですが、色々なケースが考えられます


誘惑や嫌がらせは未だ無い様ですから、今後近隣情報を得られる様努める事です
又 交渉は必ず信頼置ける第三者立会いで向われ且つ記録を残される様
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
契約の更新は、まだ少し先なのですが、地元の古い不動産屋さんに
様子を聞きに行ってもらうことにしました。
先行き、更新の意志があるかなど、確認してくれるそうです。
専門家を通して、行動した方がよいですね。

お礼日時:2011/07/05 07:28

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Q土地の賃貸借契約で契約者が死亡した場合の再契約の相手

土地の賃貸借契約を締結している契約者が死亡しました。
まだ、契約期間が残っていますが、その場合は相続人の代表の方と再契約したほうが良いのでしょうか?
土地の名義変更をしていれば名義人の方と再契約となるかと思いますが、名義変更をしていない場合、契約者はどなたになるのか不明です。(相続人の代表者?全ての相続人)
ご教授下さい。

Aベストアンサー

>今後更新したいのですが、土地の名義人が死亡した方ですので、その場合の契約者は相続人全てになるのでしょうか?

まずその相続人の特定がなされなければなりません。
とりあえずは法定相続人全員が該当者ということですが、その人たちに登記するように求める(任意の依頼)、遺産分割協議書の提出を求める(任意の依頼)などして、それでも従ってくれなかった場合には、更新契約は出来ません。契約の更新が出来ない場合には、借地法の規定にもとづいて特定されていない相続人との間で従前の契約が継続するということになります。

ただ特定されていないので具体的に誰かに借地料を支払うことは出来ませんから法務局に供託することになります。
このあたりは弁護士にお聞きになった方が確実ですよ。こちらのサイトの回答はあくまで無責任回答であり、実際に行動する前には必ず弁護士にご確認下さい。予備知識としてはこのサイトの回答でもよいかもしれませんが。

相続人が特定される前に勝手に相続人の誰かと契約を結んだり、借地料を支払ったりすると後で他の相続人から損害賠償請求される危険もありますのでご注意下さい。

それよりまずは相続人に土地相続についてどうなっているか連絡を取ってみてはいかがですか?

>今後更新したいのですが、土地の名義人が死亡した方ですので、その場合の契約者は相続人全てになるのでしょうか?

まずその相続人の特定がなされなければなりません。
とりあえずは法定相続人全員が該当者ということですが、その人たちに登記するように求める(任意の依頼)、遺産分割協議書の提出を求める(任意の依頼)などして、それでも従ってくれなかった場合には、更新契約は出来ません。契約の更新が出来ない場合には、借地法の規定にもとづいて特定されていない相続人との間で従前の契約が継続すると...続きを読む

Q現在土地を貸している相手に、土地の売却を話すには?

祖父の時代からある会社に約150坪程度の土地を貸しております。
兄の借金問題で、何とかお金を工面しなくてはならない状況に追い込まれているのですが、土地の売却を進めるにあたって、どういった対応をとったらよいのかアドバイスをいただきたいと思います。

まず、一番簡単なのは、現在貸している会社に買い取っていただくという方法だと思うのですが、相手先が拒んでくる可能性も高いと思いますので、不動産業者などに売却を勧めることも考えています。

ただ突然「土地を売却するので出て行ってくれ。」というのもルール違反のような気もしますし、「土地が売れた時点で、速やかに出て行ってくれ。」というのも同様です。長年のお付き合いもありますので、あまり乱暴な方法はとりたくありません。

私としては、今すぐにでも処分して、兄の借金問題を
解決したいと考えています。
私はどうしたらよいのか、アドバイスをいただきたいと思います。
ちなみに、この土地は兄と私の共有名義になっています。この件に関しては、兄も同意しています。

Aベストアンサー

目安は。。。
地域と土地の相場 土地の形 今の建築基準法での再建築が可能かで全然変わるので、地元の信頼できる不動産屋さんか 土地家屋調査士に相談されてみてはいかがでしょうか?

簡単に言うと。。。
更地としての売買価格-借地権価格=売買価格。。ですが
所有者から売る話をする場合、足元を見られることが多いので 一概にこうとは言えませんが。。。

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q土地売買では確定測量しなければいけませんか?

親が以前に土地を買ったときに、隣地との境界がどこかということを確認しなかったようで、
売却したいと思って法務局に地積測量図を取りに行ってもありませんでした。

売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
買主が了承すればやらなくてよいのでしょうが、市街化調整区域であり登記簿の面積もあまり信用ならないと法務局で教えてもらいました。
面積だけ確認なら現況測量でよいと聞きましたが、現状は境界標が全く見当たらないです。
これでは現況測量もできないでしょうか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

上に書いたように、杭等が見当たらなくても境界と推察できる塀などがあれば、それをもってとりあえずの現況測量はできるでしょう。農地などのように壁も何も無い場合には、トラブル防止のためにも結論として確定測量をやらざるを得ないでしょうね。

Q「いずれか」と「いづれか」どっちが正しい!?

教えて下さいっ!
”どちらか”と言う意味の「いずれか」のかな表記として
「いずれか」と「いづれか」のどちらが正しいのでしょう???

私は「いずれか」だと思うんですが、辞書に「いずれか・いづ--。」と書いてあり、???になってしまいました。
どちらでもいいってことでしょうか?

Aベストアンサー

「いずれか」が正しいです.
「いづれ」は「いずれ」の歴史的かな遣いですので,昔は「いづれ」が使われていましたが,現代では「いずれ」で統一することになっていますので,「いずれ」が正しいです.

Q公共料金の払い忘れ。2度とローンは組めないんでしょうか?

ネットのプロバイダー料だけ銀行引き落としじゃなく、毎月コンビニ払いにしています。
先月分を払い忘れ、今月分と共に請求書が来て、今日は督促みたなハガキが届き主人から激怒されました。

これで2回目で、住宅ローンを組む時に1度でもカードや公共料金の支払いが遅れたらローンを組むのが難しいと銀行に方もいっていたので、主人は激キレしています

やはりネットのプロバイダー料も2度も払い忘れたらブラックリストにのるのでしょうか?
自分の名義でなく主人の名義なのですごく責任感じています

ご回答よろしくおねがいします

Aベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

> 住宅ローンを組む時に1度でもカードや公共料金の支払いが遅れたらローンを組むのが難しい
これは厳密に言えば正確ではありません。
五大公共料金(水道、電気、ガス、電話、NHK)のうち、上水道、電気、ガスは滞納をすれば供給をストップされます。
電話もサービスの提供が受けられなくなります。
NHKについては、差押等の措置を講じているようですが、視聴ができなくなるわけではありません。
これらの料金の「納付」については、このような供給、サービスの提供の停止が先です。
また、納付方法が「口座振替委託契約」と「振込用紙による窓口収納」となっている場合は、額の多少にかかわらず「ローン」に影響を与えることはありません。

ただし、これらの料金について「クレジットカード払い」になっている場合は、その扱いは「クレジットカード」と一緒です。
「クレジットカード」の場合は、額が少なくてもローンに影響します。
例え1円でも。

といいますのは、金融機関にローンを申し込んでいただきますと、「個人信用情報機関」というところに、ローン申込者の「個人信用情報」を照会するんです。
ここには、その「個人」の「信用」に関する情報が貯えられています。
いつ、どこから、いくら借りたか、どのようなクレジットカードをもっているか、どのように利用しているか、返済はきちんとされているか…といった情報が貯められています。
この「過去」の「経歴」をもとにして、「この人は『お金(およびそれに準ずるもの)』について信用できる」「信用できない」を判断します。
ですから、「過去」も大切なんですよ。

公共料金や税金の納付については、滞納があっても、この「個人信用情報機関」にはその旨の登録はされません。
ですが、もし、料金の納付がクレジットカード払いになっていると、ことは「クレジットカードに関すること」にもなります。
クレジットカードに関することは、個人信用情報機関に登録されます。
ですから、ローンに影響を与えるんですよ。

ご質問者さまの場合、ご懸念の「ネットのプロバイダー料」は、額が少ないからではなく、「コンビニ払い」=『振込用紙による振り込み』なので、ローンには影響しません。
ご安心ください。
また、個人信用情報については、「ブラックリスト」=「お金を貸してはいけない人の一覧表」などというものは存在しません。

ただし、1点問題があります。
そのネットのプロバイダー料を、クレジット会社が「代行収納」をしている場合です。
この場合は、そのクレジット会社内の「ブラックリスト」=「要注意人物一覧」には掲載される可能性があります。
そうなりますと、そのクレジット会社が関係するローンやクレジットカードは利用できなくなることがあります。

住宅ローンを利用されますと、口座から返済額が自動的に引き落とし…となりますが、この場合も「残高不足で引き落としできなかった」ら、信用情報に傷が付きます。
額の多少、理由の如何は全く考慮されません。
口座には余裕を持った残高を入れておくことを心がけてくださいね。

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

> 住宅ローンを組む時に1度でもカードや公共料金の支払いが遅れたらローンを組むのが難しい
これは厳密に言えば正確ではありません。
五大公共料金(水道、電気、ガス、電話、NHK)のうち、上水道、電気、ガスは滞納をすれば供給をストップされます。
電話もサービスの提供が受けられなくなります。
NHKについては、差押等の措置を講じているようですが、視聴ができなくなるわけではありません。
これらの料金の「納付」に...続きを読む

Q空き地の雑草に迷惑してます

長くなりますが、困っています。よろしくお願い致します。

自宅の裏に大きな空き地があり、何十年も放置されたままになっています。毎年自治会を通じて役所から草刈りをお願いしていますが、持ち主が他府県在住で中々思う様に行って貰う事ができません。特にここ2~3年は手つかずの状態で雑草は背丈以上になり、害虫も酷く、庭に出る事もできなくなりました。自宅の裏は空き地から雑草の蔦が伸びていて、昨日、せめてその草だけでも刈ろうと数分庭に出ましたが、沢山の虫にさされ、もう我慢の限界になりました。直接役所の環境整備課に事情を言って地主を問い合わせましたが、教えることは出来ないと言われ、法務局で調べました。たぶん、相続されたか何かで二人の名義になっていてそれぞれ遠方の住所です。このような場合どのようにお願いすれば良いでしょうか。今、分かっているのは二人の名前と住所だけです。できることは書面でのお願いになると思うので、どのような文面を送ればいいか、具体的なアドバイスをいただければ嬉しいです。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

自治会で清掃することを条件に、空き地公園として子供の遊び場に活用しているケースもありますが、基本的に敷地は個人の財産ですから、法律上は勝手に侵入して刈るわけにもいかないんですよね。

所属されている自治体(市レベルかな)で、空き地についての「適正管理条例」が制定されていませんか?
制定されてあれば、市区町村に繰り返しクレームをつけるのが一番です。
市から所有者に対して適切な処置を行うように指導し、場合によっては行政代執行する権限を定めた所もありますし、枯草に火事の危険があるとして消防法を適用して撤去を命じた事例もあったかと思います。

持ち主に連絡すると「勝手に刈っていい」と言われるケースが有ります。放置によって「健やかに暮らす権利」が侵害されているんですから、持ち主は「加害者」なのに自覚していないんですね。昨今は伐採したものを処分するのにも金がかかることもあるというのに。
ですからそれに対しては、「では、作業して経費を請求させていただきますね」と了解を促すと良いでしょう。前もって近くの便利屋さんやシルバー人材派遣センターで伐採と草木処分についてを見積もりを取っておくと良いと思います。

現状写真を同封し、「所有地の雑草を至急に処分して下さい。ツタの浸入や害虫の発生により当方の居住権が侵害されていると認識しております。」とでも書いて送れば良いと思います。更に「何月何日までに処置を完了できない場合は当方で選定した業者に作業を手配し、実地に入って除草作業を実施して後日に費用を請求させて頂きますのでご了承ください。当方提示の条件に代案があるならば何月何日までにご連絡ください。なお、連絡無き場合は同意をいただいたものとして作業を実施させていただきます。」といった文章と見積もりのコピーを登記名義人に内容証明で送り付けみてはどうでしょうか。支払われなければ低額訴訟ですね。
ちなみに、薬が気にならないならば刈るよりも除草剤散布の方が長く持ちます。


虫の発生などが居住権の侵害であるとして民事で訴え、低額の慰謝料を請求することだってできなくもない(費用の方が高いけど)。たまに市などで開かれている30分無料の法律相談に行って相談してみてはどうでしょうか?

自治会で清掃することを条件に、空き地公園として子供の遊び場に活用しているケースもありますが、基本的に敷地は個人の財産ですから、法律上は勝手に侵入して刈るわけにもいかないんですよね。

所属されている自治体(市レベルかな)で、空き地についての「適正管理条例」が制定されていませんか?
制定されてあれば、市区町村に繰り返しクレームをつけるのが一番です。
市から所有者に対して適切な処置を行うように指導し、場合によっては行政代執行する権限を定めた所もありますし、枯草に火事の危険があると...続きを読む


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