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建物の登記事項証明書の見方について教えてください。

ある書類に建物の取得年月日を記入しなければいけなのですが、登記事項証明書のどこをみたらよいのでしょうか?
建物は新築です。
表題部(土地の表示)のところの原因及びその日付【登記の日付】には、平成**年8月6日新築【平成**年8月25日】
権利部(甲区)(所有権に関する事項)には、登記目的が所有権保存、受付年月日が平成**年9月28日
となっています。どれが、取得の日付になるのか教えてくださいm(_ _)m

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A 回答 (5件)

原始的に登記する場合は記載されません。

つまり土地でも建物でも始めて登記簿を作るときは取得年月日は登記しません。所有権移転の場合は売買、相続の場合死亡日が相続した日付けとして、登記事項証明書に記載されますけどね。では建物の取得年月日はいつかですが、工事人から建物を引渡し受けた日になります。残金を清算した日ですね。この日付けを記載しないのもある意味不思議ですよね。
実務では便宜引渡し前でも引渡したこにして登記申請します。コンプライアンスをうたいながら不思議なことがまかり通っています。
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
とある書類に取得年月日が8月21日と記載があり、その根拠がわからず登記簿をみても全然違う日付だったので、はてな?と思い質問しました。
回答を読ませて頂き確認したのですが、建物の引渡書の日付は8月20日、業者に残金を支払ったのは8月25日です。
お手数ですが、取得日はいつになるのか教えていただけませんか?

お礼日時:2011/08/03 16:53

すでに回答があるように、登記簿だけで判断するには矛盾するところもあります。



ある書類に記入しなければならないとの事ですが、なんのために必要なのか?という事が問題であり、その事情によって登記簿と矛盾しない範囲で判断すれば良いと思いますが。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
監督官庁への提出種類の一部です、
No.4様のお礼にも記入させていただいたとおりの事情です。
登記簿って読むのが難しいですね。

お礼日時:2011/08/04 09:31

取得年月日ですが、金銭の授受とは直接関係ありません、実際の引渡しの現場では引渡しと同時に残金の決済が行われてますから同日が一般的ですね。


引渡ししても残金の支払いがないと恐いですよね金額が大きいですからね。
取得(質問者さんへ所有権が移る)と引渡し(工事人が質問者さんへ所有権を渡す)は同じ意味ですが、日付がなぜ違うのでしょうね。書類を見ないとなんとも言えませんので、8月20日か21日のどっちかですね。引渡し書に8月21日に引き渡すと記載しその書類の作成日が8月20日ということかもですね。しかしその日付けそんなに重要なんですか?以前全て大安の日にしたいという人はいましたけどね。
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この回答へのお礼

ご丁寧に回答頂きありがとうございます。
当方の法人格の関係で、監督官庁に年1回の監査調書の提出義務があります。前年までこの書類を作成したものがやめてしまったため、今年度より私が作成しております。前任者が若干いい加減なところがあったもんで、所々、はてな?と思うところがありまして、そのひとつが質問の件です。
今後のために、不明確な点を明確にしておかないと思いまして、質問させていだきました。
再度、引渡書を確認してみます。
何回もご回答頂き、ありがとうございました。

お礼日時:2011/08/04 09:28

保存登記は第三者対抗としての意義高い。

保存登記しない人もいる。
表題登記が完了すると所有者名が登記簿に記載される。
また登記しない人もまだまだいる。
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この回答へのお礼

訂正の回答ありがとうございます。
No.1のお礼の方で、再度質問をさせていただきました。
もし、よかったらまた教えていただけないのでしょうか?

お礼日時:2011/08/03 17:02

所有権が確定したのは所有権保存登記が行われた日です


それまでは、登記簿上の所有者は不在です
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
No.1のskyyks様の回答を参考にさせていただきました。
登記簿読むのって難しいですね。

お礼日時:2011/08/03 16:55

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新築建物・全部事項証明書の表題部にある、原因及びその日付[登記の日付]という欄に次のような記載があります。
上段 平成23年2月25日新築
下段 [平成23年6月27日]

上段の日付は、何にもとづいていますか? (建物引渡証明書の日付でしょうか?)
下段の日付は、何を意味していますか? (新築建物の表示登記を受付けた日付でしょうか?)
甲区欄に所有権保存の受付けの日付(平成23年6月30日)が記載されていますが、この日付と上記の下段の日付[平成23年6月27日]の違いについてご教示お願いします。

以上よろしくお願いします。

Aベストアンサー

上段は、完了検査に基づく検査済み証の交付年月日
下段は表示登記の登記申請日です。
建物の表示登記は、まず表題部を作る表題登記をします。これが表示登記と言うもので、どのような構造で面積など、こんな建物がいつ建てられましたという登記をします。例からすると建売でしょうか?2月25日に建築基準法上の検査済み証を取得して、それが完成日(新築年月日)となります。そして表示登記を申請したのが6月27日です。この登記は自己で行わない限り、土地家屋調査士が行います。
この欄の所有者には質問者さんの住所氏名が記載されているでしょう?住所は引越し前になっていたりします。
これが完了すると、甲区に誰が所有者なのか?という保存登記を行います。これは司法書士が行います。その日付が6月30日を原因として申請したと言うことです。
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Aベストアンサー

>この場合この建物の築年月を調べる場合どうすればいいのでしょうか?

登記簿に記載がないとすると、相当古い建物なんでしょうかね。
まず、登記簿に記載がないとすれば、登記簿から当たることは難しいです。保存登記が入っているのであれば、だいたいその頃の竣工なのかと推測する程度。(保存登記自体が任意なのでこの推測は正確ではありません)
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で、登記簿から判明しなければその建物の竣工図等の図面を見て、竣工年月日を調べます。検査済証だとかそういう書類が一式揃っていれば手掛かりはあるはずです。

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Aベストアンサー

1.土地と家屋の評価額の比重を検討すべき。
 固定資産税は、土地と家屋についてそれぞれ別個に評価額が決められ、課税されます。トータルとして税額を少なくする方法を考える場合、土地の課税標準額と家屋の課税標準額との関係を検討してからでないと、結論は出せないと思います。

 例えば、土地の面積が200m2と仮定した場合、土地の評価額が1億5000万円、家屋(住宅)の評価額が3000万円の場合、税率1.7%として土地の税額は42.5万円(=1億5000万円×1/6×1.7%)、家屋は51万円(=当初3年間は1/2に減額)の合計93.5万円と試算できます。
 土地が住宅用地の場合(=土地面積200m2以内)、税額を求める課税標準額は、評価額の1/6に減額されるという特例措置があるため、土地の固定資産税額は相当下がることになります。

 しかし、住宅が建っていなければ、住宅用地の特例措置が適用されないので、土地の固定資産税額は、255万円(=1億5000万円×1.7%)と試算できます(=家屋がない場合よりトータルでの税額は多い)。

 要するに、土地の評価額が家屋の評価額に比べ相当高い場合は、課税標準日である1月1日までに住宅を建てて、住宅用地にしたほうがトータルとしての税額は少なくなります。
 逆に、土地の評価額が低く、家屋の評価額が相対的に高い場合には、1月2日以降に家屋が建ったという“事実”にすべきだと思います。

2.家屋の評価額が相対的に高い場合。
 固定資産税は、1月1日現在の土地、家屋の所有者に課税されますが、課税は現況主義であり、登記の有無とは関係がありません。未登記建物であっても、固定資産税は課税されます。

 ですから、来年の1月1日時点で、課税権者である市町村長が家屋と認めれば(=実際の評価は市町村の資産税課が行う)、登記の有無に関係なく課税されることになります。

 しかし、広い市町村内を少数の資産税課の職員で網羅することは現実には不可能であり、家屋の新築や増築、滅失は法務局から提供される登記簿のコピーで把握しているのが現状です(登記後10日以内に法務局は、市町村に登記簿の写しを交付しなければならないと地方税法で規定されている)。
 課税の根拠を確実にするためにも、市町村は登記簿の記載を尊重して、課税に反映させています(その意味で、「登記がないと課税されない」という誤解が生じる要因になっている)。

 12月中に法務局で登記が受け付けられたら(=年末年始の休みがあるので末日ではない)、その写しは1月上旬に市町村の知ることになりますから、1月中に家屋調査に来て、18年度分から課税されることになります(その代わり、土地には住宅用地の特例措置が適用され土地の税額は安くなる)。

 なお、固定資産税は課税権者である市町村長が一方的に土地、家屋の評価額を決めて課税する賦課課税方式を採用しています。所得税や相続税のように、納税者が申告する課税方式ではないのです。
 ですから、登記日を少し後にすることは、決して「ずるい考え」ではなく、脱税でもありません。現況課税できるのに、それをしない市町村の資産税課職員の職務怠慢にすぎないからです。

 建築確認の部局と資産税課とは、オンラインで結ばれていることはなく、建築確認から「そろそろ家屋が完成するころだ」と当たりを付けて資産税課が家屋調査に来ることはないと思います(もしかすると、そんなシステムを構築している市町村があるかもしれないが…)。
 また、住民票の異動や入居と固定資産税の課税とは全く連動していません。空き家であっても、それが家屋としての形態を有していれば課税されるからです。内装が未完成でも、外回りの工事が一部未了であっても、現況で家屋と認定されます。

 「登記日」とは法務局に登記を申請した日であり、それとは別に「登記原因日」は家屋が完成した日ということになります。通常は、登記原因日のほうが前になります。登記上の建築年月日が、登記原因日として登記簿に記載されます。

1.土地と家屋の評価額の比重を検討すべき。
 固定資産税は、土地と家屋についてそれぞれ別個に評価額が決められ、課税されます。トータルとして税額を少なくする方法を考える場合、土地の課税標準額と家屋の課税標準額との関係を検討してからでないと、結論は出せないと思います。

 例えば、土地の面積が200m2と仮定した場合、土地の評価額が1億5000万円、家屋(住宅)の評価額が3000万円の場合、税率1.7%として土地の税額は42.5万円(=1億5000万円×1/6×1.7%)、家屋は...続きを読む

Q新築時の引き渡しと登記の順番について

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問い合わせる

ここで、疑問なのですが、そもそも、引き渡しで、施主側が確認しないで登記まで行うのでしょうか?
新築自体初めてなのですが、私がイメージしていたのは

引き渡し→確認→支払い→登記→抵当権設定

の順番だと思っていました。

本来、引き渡しと登記の順番はどのような物なのでしょうか?
全てが終わった後に、不良箇所を発見しても知らんぷりされそうで、怖いです。
また、気をつけたいポイントがありましたらお教え下さい。

余談ですが、現在、工務店に良い印象を持っていません。
変更内容の最終確認をしても、こちらで減額分を指摘すると忘れていましたと、追加分を平気で加えてきます。
また、銀行とも関係があるらしいのですが、抵当権の設定は施主と銀行の問題なはずなのに、工務店が間にはいるのは問題のように思えます。

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問...続きを読む

Aベストアンサー

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能です。(ここでも仕上げなんかは関係ありません)

順番については質問のキーワードを並べ替えると、
「登記→確認→抵当権設定→支払い→引き渡し」でしょうね。

(1)まず建物を登記して「建物の仕様」を登録します。
(2)建物を確認しないと工事は完了しません。
(確認時の補修については、内容・時期・費用で工務店と相談)
(3)仕様に沿って査定され、抵当権設定の設定でお金が借りれます。
(4)借りれたから支払いとなり、支払ったから所有者を移します。

※(2)での確認は(3)には直接関係しません
(銀行としては「提出された仕様どおりでしょ」と言うだけです)

いろいろ切羽詰りますが、ここは淡白に考えると整理できます。
(悪いイメージは持たないで下さい、立場的な考え方の整理です)
【工務店】作った物に対して、質問者がお金を払えればいい
【銀行】お金を貸すが、物があって貸し倒れにならなければいい

上記の立場を基準として「物(土地と建物)」と「お金」の所有権が
移動していきます...誰も失敗して損したくはないので、手続き
を段階的に踏んで、引渡しは本当の最後になります。
(問題のない工期ならば、施主の引越しなんかは関係ありません)

急ぐ必要はありますが、冷静に動かれてください。
(傷などは引越し前に、写真を取られる事をお薦めします)

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能で...続きを読む

Q土地・建物の取得日 譲渡日の判定

土地・建物の譲渡日と取得日が、よくわかりません。
簡単にわかる方法があったら教えてください。

1~3の設問で間違っているのはどれか?
答えは1なのですが、どれも同じ条件に思えます。
1のどこが間違っていて、他の設問は正しいのかよくわかりません。
よろしくお願いいたします。

1.平成13年10月1日に工事請負契約を締結し、平成14年2月1日に工事請負業者から建物の引渡しを請け、平成19年2月1日にその建物を譲渡した場合において、当該建物の取得日を平成13年10月1日として、確定申告を行った

2.所有する宅地について、平成18年10月1日に不動産の売買契約を締結し、平成19年2月1日にそれを引き渡した。譲渡した当該宅地の譲渡の日を平成19年2月1日として確定申告を行った。

3.所有する宅地(取得に係る譲渡契約日平成13年10月1日、引渡しを受けた日平成14年2月1日)を譲渡(譲渡に係る譲渡契約日平成18年10月1日、引渡しを受けた日平成19年2月1日)した。この譲渡において、当該宅地の取得の日を平成13年10月1日、譲渡の日を平成19年2月1日として確定申告を行った。

土地・建物の譲渡日と取得日が、よくわかりません。
簡単にわかる方法があったら教えてください。

1~3の設問で間違っているのはどれか?
答えは1なのですが、どれも同じ条件に思えます。
1のどこが間違っていて、他の設問は正しいのかよくわかりません。
よろしくお願いいたします。

1.平成13年10月1日に工事請負契約を締結し、平成14年2月1日に工事請負業者から建物の引渡しを請け、平成19年2月1日にその建物を譲渡した場合において、当該建物の取得日を平成13年10月1日として、確定申告を行った

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Aベストアンサー

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Aベストアンサー

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ですので、竣工書類、あるいは当初のローンの書類と一緒になっていないか。銀行に貸したままになっていないか。あるいは、なんらかの理由で施工者(設計者)の手元にないか確認してみてください。

あと、確認申請、済証の番号は、引渡書類に記載がある場合があるので、確認してみてください。(施工会社によって異なりますが)


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