質農転許可に関して

実家の母が自宅前の土地（畑）を購入し、私たちがそこに家を建てて住む予定で、農業委員会に申請すると、母名義では農地の所有面積が規定より少ないため畑として購入できず、宅地に地目変更しなければならないとの事でした。しかし、「宅地」にした場合今度は「所有する宅地合計面積が基準より大きくなってそれも出来ない」と言われたようです。
他の方法として、子供の名義にすることで可能になる（ただし建物を建築することが条件）との事だったので、娘である私の妻の名義で購入してそこに新築、転居しようと考えています。
ところが、その後農業委員会から、敷地が道路に接道していないので、許可できないと連絡がありました。調べてみると、「図」のように他人の土地が入っているのが初めて分かりました。
今回、司法書士のアドバイスでとりあえず所有権移転の仮登記を行い（売主も早く売りたいため）、接道できた時点で本登記しようと思っています。（接道部分の所有者がこちらの足元を見たように、「他にも買いたい人がいる」ようなことを言ってきて時間がかかりそうなので）
この土地は、昔は実家の所有地でしたが、先祖の時代に細かく分けて名義が替えられたようです。
そこでいろいろ調べてみると、通路は囲繞地通路（袋地通路）で通行権が認められるそうです。その上、通行地役権の設定も可能な状況だと思われます。（取得時効２０年以上成立）（ただし専門家に調べてもらったわけではなく、自分なりに調べて結果ですが…）
そこで質問なのですが、（購入が難しいときに）通行地役権の設定で建築確認が降りるのでしょうか？また、確認が降りた場合には、「接道有」として農転許可(所有権移転仮登記から本登記)が下りるのでしょうか？
実家の母も専門的な事は全く分かりません。実家が遠く私も直接農業委員会に出られないため皆様のお知恵を拝借できればと思い、投稿しました。よろしくお願いいたします。

No.2 回答者： toratanuki 回答日時： 2011/09/15 08:34

地役権の時効取得ですが、難しいでしょう。

裁判前提なので、それよりも高くても買うことが無難でしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。出来れば買うことが一番よいのですが。相手がどういうことを言ってくるか…

お礼日時：2011/09/15 10:34

No.1 回答者： dr_suguru 回答日時： 2011/09/15 05:36

＞通行地役権の設定も可能な状況だと思われます

民法を振りかざしたところ
どーにもなりません。
調整区域の建築は
建築確認申請以前に
都市計画法の許可（今回のケースは分家許可）が必要で
許可申請には、接道部分の土地の分筆が必要だし
その土地所有者の印鑑証明書付き施行同意が必要

＞接道部分の所有者がこちらの足元を見たように

実家はどこで接道しているのかな？
他人の土地で接道したいなら
相手の「言い値」え買うしかないでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。なかなか難しそうですね。補足となりますが、現在実家は前面の土地も含めて借りています。（今回すべて購入予定です）昔はひとつの敷地であり、そのまま現在まで使用している現状です。

お礼日時：2011/09/15 10:31