住宅買い替えとネットローン

中古住宅の買い替えを検討しています。

まだ購入物件を探している段階ですので、必要額もアバウトなのですが、
借入はネット銀行を希望しています。

ですが、物件の決定、借入の審査への流れがイメージ出来ず、
本当に借入が出来るのか不安です。

もしも、購入決定後、審査が下りなかった、又は希望より減額された、
などの場合、どうすればいいのでしょうか？

(1)借入が出来なかった場合、契約無効とする特約をつける
(2)別の銀行でも並行して仮審査を受ける
(3)親に借り、確実に物件を手にする。その後、審査が通った借入で親に返す。

等々の方法を自分なりに考えているのですが、
(1)の場合・・・中古住宅の売買、相手が一般の方の可能性も高い。それなのに、
　　　　　　　　こんな特約を言っても受け入れられるのか？確実に買ってくれる人に
　　　　　　　　売ろうとするのでは？
(2)の場合・・・現在、新生銀行を希望していますが、住信SBIネット銀行と並行して申し込み、
　　　　　　　　というのは可能かと思います。でも、どちらもネットなのでなんとなく不安。
　　　　　　　　片方がダメならどちらもダメかも？
かといって、店舗のある近所の銀行だと保証料や手数料が高かったりして、不満が残る。
(3)の場合・・・一番慌てずに済みそうですが、親に借りたお金で支払済みの物件に対して、
　　　　　　　　住宅ローンというものが下りるのですか？
　　　　　　　　極端な話、住宅購入の半年後、支払済みの家に対して住宅ローンを組む、
　　　　　　　　という事が可能なのでしょうか？


まだまだ勉強不足で、無知な質問をしているかと思いますが、アドバイスよろしくお願いします。
一応、仲介業者にも話をしているのですが、業者と提携している銀行、司法書士を
利用しない事を良く思っていないのか、アドバイスをしてもらえる雰囲気ではありません。
かといって、田舎なので他に多くの業者がなく、困っています。

No.1 回答者： oska 回答日時： 2011/09/15 17:44

＞購入決定後、審査が下りなかった、又は希望より減額された、などの場合、どうすればいいのでしょうか？

先ず、質問者さまの場合「考え方が、逆」です。
住宅購入の場合は「先ず、融資が確実になった時点で仮契約（条件付き契約）」を行って下さい。
このＨＰでも、「住宅を購入したが、ローン審査に落ちた。どうすれば良い？」という不思議な質問が多いです。
融資が受けられるか否か不確実な場合は、購入しない事です。
昔からの諺です。「捕らぬ狸の皮算用」ってね。^^;

確実な回答としては、１から３は「駄目」ですね。
先ず、不動産屋（仲介業者）から「見積り」を貰って下さい。
「銀行に提出する」と伝えれば、相場に合った売買金額で書類の発行が可能です。
この書類を元に、融資を希望する金融機関に「融資可能か否か」を確認して貰います。
この時点では、未だローン契約ではありません。
ネット銀行に限定しなくても、今口座を持っている金融機関にも依頼して下さい。
今では、ネット銀行も店舗型銀行も「金利に大差は無い」です。

一番重要なのは、物件でなく「質問者さまの、金銭的信用状況」なんです。
複数の金融機関に「融資可能か否か」を確認する事で、「いくらなら、ローンが組めるのか」が分かります。
この金額を基本として、購入希望物件を決めても遅くはありません。

＞まだまだ勉強不足で、無知な質問をしているかと思いますが、アドバイスよろしくお願いします。

私の場合、一戸建て住宅（今住んでいます）とマンション（賃貸中）の二つの住宅ローンを組んでいました。
一戸建ての時は、金融機関５社に設計図と工務店見積りを持って融資相談を受けましたよ。
一番条件の良かった金融機関から融資決定後、工務店に発注しました。
マンションは、転勤先住居として購入しました。
買い替えではありませんが、実質的に質問者さまと同じ融資形態ですよね。
マンションの方も、事前に複数の金融機関と相談しています。
「石橋を叩いて渡る」事が、住宅購入には必要ですよ。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。

もちろん、oska様のおっしゃる通り、私も先に、融資が確実で借入可能額が
分かった上で、物件を決めたいと思っていましたし、それでなければ
物件探しもいくらまでなら買えるのか？ハッキリしない、と思っていました。

ですが、借入審査の手順を調べていくと、借入額決定には大きく2つの条件があり、

(1)経済状況（収入・現在の借入の有無）
(2)購入物件の評価額

この2つの条件から算出した金額のうち、どちらか低い方になります。

今の時点だと、(1)からはすぐ算出出来ますが、(2)が低い物件だと、
思ったより借入が出来ない、という状況が発生します。

また、(2)の審査を受ける為には、購入予定の物件の、売買契約書等の
コピーが必要なのです。なので、物件が確定していない上での正確な
審査は不可能で、物件を仮にでも契約した状況でなければ、
仲介業者も売買契約書を渡してはくれないでしょう。

店舗型銀行なら、外交員にもっと具体的に相談したり、
概算でもいくらぐらいの物件なら買えそうですね、という話も出来そうですが、
やはりネットの方が割安感があります。

利率は店舗型銀行と大差はないですが、
保証料・団信・繰り上げ返済手数料無料、事務手数料が定額（5万）と、
細かい節約ポイントが違う気がします。

お礼日時：2011/09/16 08:53