祖父母が購入したマンションに孫が借りて入居

大学進学を機に、私の子（孫）が一人暮らしをすることになります。事情があって私たち夫婦（父母）は住宅を購入できないため、私の親（祖父母）が購入したマンション（予定購入価格は１３００万円）に、私の子（孫）が住むことを考えています。
ただし、私たち夫婦（父母）の事情で住宅を購入できないことから、私の親（祖父母）に対しては、マンション購入に要した一切の費用について何らかの形で実質的な返済を行うつもりです。
この実質的な返済方法として、当該マンションに賃貸契約で居住する際の相場相当額（月９万円）で、孫が祖父母と賃貸契約を結ぶ（孫は父母からの仕送りを家賃に充てる）とともに、私からは、私の親（祖父母）へ贈与税控除限度額である年１１０万円（祖父母２人で年２２０万円）を一度送金することで、１０年程度で実質的な返済を終えようと思いますが、このような方法は、適法かつ合理的な方法と言えるでしょうか？
また、より合理的な方法があればご教示いただけたら幸いです。

上記のマンション購入に際し、仮に、私の親（祖父母）に十分な現金の持ち合わせがなかった場合、私と私の親（祖父母）で金銭消費貸借契約書を交わし、私から私の親（祖父母）に適正な利率を設定してマンション購入資金を融資することとします。
この場合、結果的に、私の子（孫）が私の親（祖父母）に支払う家賃は、私の親（祖父母）から私への返済資金の一部に充てられることになりますが、法的な問題はありますか？

No.5 回答者： hata79 回答日時： 2011/09/23 21:50

訂正

誤り「CはAから受け取る貸付金利息を雑所得として申告するので、同様に脱税スキームを形成しません。」
正「BはAから受け取る、、、、、以下同上」

すみません。

この回答へのお礼

わざわざ訂正ありがとうございます。
文脈から理解しておりました。
ご親切にありがとうございます。

お礼日時：2011/09/23 23:01

No.4 回答者： mukaiyama 回答日時： 2011/09/23 20:47

＞ご説明いただいた内容は、上記の不動産の買入資金に充てるというのは、孫の名義にする…

はい。

＞確かに、実家に甘えるのが一番ですが、いい大人になって甘えたくはないという…

割り切って考えれば良いんじゃないですか。
大学 4年間だけ住まわしてもらうと。

その代わり、親御さん (祖父母) にははっきりと、
「大学終えたら自活させます、4年間のためだけにわざわざ買ってくれるんですか」
と、念を押しておきましょう。
そのためには、4年後には中古物件として売却できるような物件を探すことが肝要になりますけど、そうなってくると賃貸で良いとも言えます。

この回答へのお礼

早速のお返事深く感謝いたします。
確かに、私の親（祖父母）に率直に甘えるのが一番の近道ですね。
これまた事情があり、子ども（孫）が複数いること、子ども（孫）たちは同じ大学に進学する可能性が高いこと、大学院進学を希望していることから、マンションは、４年ではなく１０年ほど必要です。
なぜ１０年先までわかるのか？と突っ込まないでください。子ども（孫）たちの希望です。

祖父母は、現時点でそれほど貯金があるわけではありませんが、安定した収入があるので１０年がかりであれば借金しても、家賃収入を考慮すれば返済能力はあります。

１０年後以降は売却するか、不動産会社を通じて誰かに貸与するか、当該マンションに引っ越してもらうかは、私の親（祖父母）自身の判断にゆだねるつもりです。
場合によっては、祖父母の一方が亡くなっている可能性を考慮しなければならず、特に、祖母のみが残った場合、国民年金の収入だけでは心細いので家賃収入があることで少しは生活の足しにできればと思っています。
万が一、私が相続することになった場合は、即売却しますが…

いずれにしても、ご親切にありがとうございました。重ねて御礼申し上げます。

お礼日時：2011/09/23 21:55

No.3 ベストアンサー 回答者： hata79 回答日時： 2011/09/23 19:56

NO1へ補足されたケースですと、贈与税は発生しないと私は考えます。

理由
贈与税は相続税の補完税の性質を持ちます。
祖父A、その子B、Aの孫（Bの子）Cとします。
Bの持つ財産を相続税を免れる意図でCに渡す租税回避は否認されるべきでしょう。
しかしBがAに財産贈与をしたと認定しなくても、Aの相続発生時には相続財産として本件マンションが把握されますので、出口課税としては有効なわけです。
Aは不動産所得としての課税をされる（税額が出るか出ないかは別問題）ので、租税体系上の脱税にはなりません。
CはAから受け取る貸付金利息を雑所得として申告するので、同様に脱税スキームを形成しません。
CからAに支払う賃貸料は、税法上「生計を一にしてる親族への支払い家賃は事業所得の経費にならない」とされてるだけですので、経費性の有無だけの問題です。Cは学生で、事業所得はありませんので、税制上の経費理論に巻き込まれずに、家賃を支払うことは有効です。

Aの租税負担、Bの租税負担が発生しますが、それがかえって租税回避スキームとなってないことになります。
AとB間での金銭消費貸借契約書の作成がなされてること、返済がされてる事実が明白にできることが贈与ではないと対抗できる要素となるでしょう。
なお、貸付金の利息の有無は、贈与になるかならないかの要件ではないでしょう。
高額な貸付額の利息を免除した場合には、免除額が贈与だという理屈がありますが、貸付利息だけで年間１１０万円を超える額は逆算すると２２００万円を超えます（年５％で）。
この場合には、利息額の贈与という認定課税よりも「全額の贈与」という認定を課税当局がしたがると存じます。

ネットでの回答ですので、現実に責任は負いかねますので、専門家（税理士）に相談されることを薦めます。

この回答へのお礼

大変論理的なご説明、ありがとうございます。
私は技術屋なので、法律的なことは詳しくはないのですが、解りやすくご教示いただき、とても敬服いたしました。
最終的には税理士先生に相談したうえで判断します。
本当にありがとうございました。重ねて御礼申し上げます。

お礼日時：2011/09/23 20:41

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2011/09/23 14:44

＞祖父母）が購入したマンション（予定購入価格は１３００万円）に、私の子（孫）が住む…

登記を孫名義にするとかでない限り、直系親族間としての扶養義務の範疇
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4405.htm
であり、法律上の問題は何もありませんけど、何か都合の悪いことでもあるのですか。

祖父母が亡くなったとき、あなたの兄弟に持ち分が生じることを心配なのですか。
それまでに大学は終えるでしょう。

＞孫が祖父母と賃貸契約を結ぶ…

祖父母に不動産所得が発生する恐れがあります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm
祖父母がまだ現役なら給与所得や事業所得などと、年金暮らしなら年金所得
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1600.htm
と一緒にして確定申告が必要になります。

ただ、「生計を一」にする親族間であれば収入と見なされませんので、不動産所得にはなりません。
この場合は、実質的金銭負担者である子 (あなた) から親 (祖父母) への贈与であり、親に贈与税の申告と納付が必要になります。

＞賃貸契約で居住する際の相場相当額（月９万円…

年間 108万円。
基礎控除の 110万を意識した価格設定かと思いますが、少なくとも 4年間続ける意思であれば、これは一度にまとめて贈与契約があったと解釈されます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1
まあ、祖父母って祖父と祖母は別々に考えないといけませんけど。

＞祖父母）へ贈与税控除限度額である年１１０万円（祖父母２人で年２２０万円）を一度送金することで…

贈与税がかかるか否かは、家賃分も合計して判断します。

＞仮に、私の親（祖父母）に十分な現金の持ち合わせがなかった場合、私と私の親（祖父母）で金銭消費貸借契約書を交わし…

祖父母とあなたとで、出資割合に応じた共有登記にすれば良いことですけど、あえて親子間で借金する意図は何でしょうか。

＞私の親（祖父母）から私への返済資金の一部に充てられることになりますが、法的な問題はありますか…

法的問題以前に、祖父母が孫のためにマンションを買って住む場所を提供してやろうというなら、ありがたく甘えておけば良いだけの話ではありませんか。
その代わり、老後は責任を持ってみてあげることが必用ですけど。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答への補足

私と私の両親は、「生計を一」にしていないため、不動産所得が発生した場合、確定申告が生じるのは承知しております。

＞祖父母とあなたとで、出資割合に応じた共有登記にすれば良いことですけど、あえて親子間で借金する意図は何でしょうか。

事情があって住宅を取得できないので、共有登記すらできないのです。本来であれば、私たち夫婦自身でマンションを購入できれば良かったのですが…
私たち夫婦の事情ですので、実の親とはいえ実家に経済的な負担をかけたくないという思いがあります。
そのため贈与ではなく、融資とすることを考えました。
ただし、融資である以上、私の親（祖父母）から私への返済が必要なので、孫が祖父母名義のマンションに居住する家賃を原資として返済してもらうことにした場合、法的問題の有無があるかを確認したいと思いました。


＞法的問題以前に、祖父母が孫のためにマンションを買って住む場所を提供してやろうというなら、ありがたく甘えておけば良いだけの話ではありませんか。

ご教示いただいた国税庁のウェブサイトを拝見しました。そこには次のような記載があります。
「贈与税がかからない財産は、生活費や教育費として必要な都度直接これらに充てるためのものに限られます。したがって、生活費や教育費の名目で贈与を受けた場合であっても、それを預金したり株式や不動産などの買入資金に充てている場合には贈与税がかかることになります。」

ご説明いただいた内容は、上記の不動産の買入資金に充てるというのは、孫の名義にする場合を意味しており、祖父母の名義のまま孫が居住する場合は該当しない、という趣旨だと理解しましたが、この理解は間違っておりませんでしょうか？

確かに、実家に甘えるのが一番ですが、いい大人になって甘えたくはないという気持ちがありました。


＞その代わり、老後は責任を持ってみてあげることが必用ですけど。

そうですね。もちろんそのつもりです。

補足日時：2011/09/23 18:38

この回答へのお礼

詳しく教えていただきありがとうございます。
とても参考になりました。

お礼日時：2011/09/23 18:07

No.1 回答者： hata79 回答日時： 2011/09/23 14:31

適法でしょう。

しかし合理的かどうかは、不明ですね。

祖父A
祖母B
父C
母D
子Eとします。

CなりDなりがマンションを購入してEに使用させればよい話ですが、C、D共に不動産を所有することができない状態であるので、AかBに所有者になってもらおうということだと思います。
不動産の賃料を受け取るわけですから、ABには不動産所得が発生します。
確定申告するための収支決算をしたり、申告書の作成・提出も要ります。
所得額によっては各種の公的サービスに影響がでることも考えないといけません。

CDからABに送金するにしても、毎年贈与税の基礎控除額以下の送金でも、同額を毎年送金というのは「連年贈与」の対象になります。これは「全額をいっぺんに支払うという契約だと贈与税が出てしまうので、毎年幾らあげるという話は、一番初年度に全額贈与をしたとする」考えです。
違法かどうかではなく贈与税の問題が発生するわけです。

ABが不動産を所有したことは、税務署には筒抜けですので、お尋ねがきます。
「所有したマンションを買ったお金はどこから出たのですか」というものです。
実はCDが負担してますとなれば、そのまま全額贈与税の対象になりかねません。

贈与税ぐらいは払うから良いというなら「合理的」ですし、税負担をするなどたまらんという方なら「非合理的」です。
合理的かどうかはCDが決めることですね。

この回答への補足

下記のようなケースではいかがでしょうか？

祖父Ａと祖母Ｂは、関西で暮らしています。
父Ｃと母Ｄは、千葉県の社宅で暮らしています。
孫Ｅは、神奈川県の大学に進学します。
孫Ｆは、現在住んでいる社宅から通いやすい千葉県内の中高一貫校に進学します。

Ｅは、現在住んでいる自宅からの大学進学は、通えないわけではありませんが通学に片道３時間近くもかかってしまうため、大学の近くのマンションに住むことを考えています。
ＣとＤとしては、Ｅの住居として、賃貸マンションではなく、資産所有的な意味も含め２人暮らし程度の広さのマンションの購入を考えています。（１５００万円程度までの物件であれば、諸税や手数料を込みにしてもローンを組まずに購入するだけの預金はあります。）
ただし、ＣとＤは、社宅住まいであるため、会社の通勤圏（東京都及びその隣接県）でマンションを購入することができず、かつＦの通学の便を考えると現在住んでいる社宅からの引っ越しは考えていません。
また、ＣとＤは、将来的には関西に帰ることを視野に入れているため、関東にファミリーサイズのマンションまたは戸建を購入する意思はありません。


＞実はCDが負担してますとなれば、そのまま全額贈与税の対象になりかねません。

そのため贈与ではなく、融資とすることを考えました。
親子間であっても、金銭消費貸借契約書を交わし、適切に利息を設定することで、ＣからＡまたはＢへお金を貸すことが可能ではないでしょうか？
もちろん、Ｃは、ＡまたはＢから返済される資金のうち、利息収入分について確定申告を行い、適正額を納税します。
このような手続きを踏んでも、贈与とみなされますでしょうか？


また、賃貸契約を結んでＥからＡまたはＢへ家賃を払うことは、贈与に該当するでしょうか？

もしお分かりでしたらご教示いただけますと幸いです。

補足日時：2011/09/23 19:21

この回答へのお礼

参考になりました。
ありがとうございます。

お礼日時：2011/09/23 18:40