土地取得時、名義を夫婦連名にするメリット

土地を購入する予定です。

私の両親の援助があり、土地代のほぼ全額を相続時清算課税制度を用いて援助してもらう予定です。

家は自己資金＋ローンを組む予定なのですが、現在主人しか働いていないため、主人の名前でローンを組むことになります。

土地の名義は、私の両親からの援助なので、私の名前も入れないと相続時清算課税制度は使えないのでしょうか？

もし、主人がローン支払い中に死亡した場合、主人だけの名義なら、その後のローンはなくなると聞きました。

土地は夫婦連名、家は主人だけの名義にしたほうがいいのか、それとも土地は私、家は主人の名義だけにしたほうがいいのか。
どれを誰の名義にしたら、どんなメリット・デメリットがあるのかがよく分かりません。
教えてください。

No.3 回答者： ben0514 回答日時： 2011/11/11 10:16

名義というものを簡単に考えてはなりません。

実態に合わせるべきで、実態と異なればいろいろな問題が出てくることでしょう。
税金関係も実態と異なれば、優遇措置の適用が受けられなかったり、別名目での税金もかかってきますよ。

まず土地ですが、あなたがあなたの両親からの資金援助で購入するということは、あなたが購入するのでしょう。ご主人の名前がそこに出てくれば、資金の一部をあなたがご主人に贈与などをして共同購入となるでしょう。これを贈与で無い形にしようとすれば、お金の貸し借りを税務署が認める形で行わなければならないでしょう。
贈与となれば贈与税が発生し、金額によっては大きな負担ともなります。贈与税は所得税などと同様に自己申告ですが、不動産の名義関係は税務署も把握していることも多く、その購入資金の経路を怪しむこともあり、その場合には税務調査などとなることでしょう。
相続時精算課税制度の条件の詳細はわかりませんが、制度の適用が受けられなくなれば、高額な贈与税が発生することでしょう。

建物ですが、ローンを組むということは、建物購入資金をあなたが出さなければ矛盾します。また、ローンを組む金融機関からすれば、担保（抵当）をつけますので、共同名義人の存在が邪魔になります。もしも回収できなければ建物を差し押さえなければなりませんが、共有名義では債務者以外の名義が邪魔になりますからね。そのような名義が含まれるような場合には、共同名義となるあなたに連帯保証などを求めることでしょう。そうなれば、ご主人にもしものことがあってもローンが無くならないかも知れませんね。

さらに、ご夫婦が円満であることを前提に考えているでしょうが、共有名義などにしておいて夫婦関係に破綻などが生じれば、財産分与などで大きな負担・争いが生じることになりかねませんね。

相続時精算課税が認められる範囲であれば、建物と土地を同時購入とし、合算でローンを組む、そしてその自己資金をあなたが親からの援助で出す。結果、ローンはご主人の名義で返済義務を負うようにする。さらにあなたが連帯保証となっても大丈夫な保険にご主人に加入してもらう。
そうすれば、ローン額を含めた購入金額のうち、あなたが親からの援助で出す金額とご主人のローン金額の割合で、土地も建物も共有とさせればよいのではないですかね。
土地建物が同じ割合となっていれば、まだ良いように思いますね。

不動産の購入では、大きな財産の動きとなります。計画的に行わないと損をしたり、得できたものが出来なかったりします。購入後の住宅ローン控除などの要件も気にしないといけませんしね。
認められるかはわかりませんが、あなたの親が一括で土地を購入し、その土地をあなたに相続時精算課税制度を利用した贈与を受けるというのもあるでしょう。土地は購入金額ではなく路線価などでの評価での贈与になり、税負担が安くなるかもしれません。その他に住宅取得資金の贈与の特例などもあります。
制度の利用方法に資金の流れや名義を実態から計画できれば、税金対策になることでしょう。ただ、税理士などへ相談されるべきだと思いますよ。

No.2 回答者： 86tarou 回答日時： 2011/11/11 09:34

土地の名義は、私の両親からの援助なので、私の名前も入れないと相続時清算課税制度は使えないのでしょうか？＞

通常の相続時清算課税は贈与者が65才以上である必要があり、この場合はそのお金の使途は問われません。なので、名義を誰にしようと問題ありませんが、旦那さん名義にすると夫婦間の贈与になり贈与税が掛かることになります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
これには特例があり、住宅取得に限っては65才未満であっても相続時清算課税を選択することが出来ます。この場合は住宅取得に使ったことを証明するのに登記する必要があるでしょう。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm

もし、主人がローン支払い中に死亡した場合、主人だけの名義なら、その後のローンはなくなると聞きました。＞
団信に入っていれば、ローン名義の人が死亡すればそれ以降のその人の債務についての返済は必要なくなります。ただし、これはローン名義のことなので、不動産登記上の名義とは全く関係がありません。
http://allabout.co.jp/gm/gc/10558/

土地は夫婦連名、家は主人だけの名義にしたほうがいいのか、それとも土地は私、家は主人の名義だけにしたほうがいいのか。どれを誰の名義にしたら、どんなメリット・デメリットがあるのかがよく分かりません。教えてください。＞
贈与税は税金の中で一番税率が高いので（贈与することによって逃れられる税金があるためかと…）、先ずはこれを避けるべきでしょう。なので、土地の名義はあなたの資金（相続時清算課税により親から援助して貰ったお金）：その他の資金（ほぼ全額と書いてあるので、他のお金もあるとみました）の割合で持分登記をします。後者は旦那さんの資金ならその分の持分登記になりますし、あなたの資金なら土地は100％あなた名義となります。

多少条件がありますが、今年中に贈与を受けられるなら“直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
”を使えば相続時清算課税にする金額が減りますよ（1000万円）。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2011/11/11 07:34

＞私の両親からの援助なので、私の名前も入れないと相続時清算課税制度は…

入れないとって、100パーセントあなた名義でなければ、相続時清算課税などという言葉は無縁です。
あなたの親と夫が養子縁組をしているとかの特殊事情がない限り、夫はあなたの親の法定相続人ではありません。
法定相続人でなければ、相続時精算課税は論外です。

＞主人がローン支払い中に死亡した場合、主人だけの名義なら、その後のローンはなくなると…

そんなに優しいのはどこの銀行ですか。
一般には、負債も相続人に引き継がれます。

＞土地は夫婦連名…

どうしてもそうしたいのなら、夫に持ち分設定した分はあなたの親から夫への贈与
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm
であり、夫に贈与税の申告と納付
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm
の義務が生じます。

＞家は主人だけの名義にしたほうがいいのか…

良いか悪いかではなく、頭金もローンも夫がになう以上、夫の単独名義以外の選択肢は事実上ありません。
強いて共有名義にするなら、あなたに贈与税が発生します。

ただ、あなたがたが 20年を経た熟年夫婦なら、この限りではありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm