夫婦収入合算&頭金ゼロの場合の持分割合

この度住居を購入することになりました。

そこで銀行でローンを組むに際していくつか疑問が出て来ました。
※フラットではないです。

1.夫婦の収入合算で組む場合、住居の名義は必ず共有名義にしなければならないのでしょうか。

2.共有名義にしなければならない場合、夫と妻にそれぞれ持分割合を設定する必要があると思いますが、頭金ゼロで夫がローン全額を組む場合の妻の持分は何を基準にどう設定すべきなのでしょうか。

3.仮に妻の持分割合を10分の1に設定したと仮定します。
ローン返済は夫の収入から全てが行っていくので、最終的には「この10分の1の分は夫から妻へ贈与した」ということになるのでしょうか。
そうだとすると、妻の持分割合は金額で110万以内になるように設定しておけば贈与税の事を考えなくて良いことになりますでしょうか。

頑張って調べたのですがどうしてもこの答えに辿り着くことが出来ず、
質問させていただきました。。

ご回答お待ちしております。

No.2 ベストアンサー 回答者： sacra-home 回答日時： 2011/11/16 17:58

ローンの契約は、単に審査上所得を合算するだけで、妻は連帯保証人になるケースと二人の連帯債務になるケースがあります。

「頭金ゼロで夫がローン全額を組む」と書いてあるので、前者のタイプかと推測します。

であれば、名義は夫のみで何ら問題ありません。但しローン控除は夫のみ適用。

この回答へのお礼

銀行のローンの説明書きを読みましたら
「連帯保証人となる」と明記されておりました。
連帯保証人であれば持分割合を考えなくても良いのですね！

住宅ローン控除については
持分割合がゼロの妻側はないのはしょうがないですね。

ありがとうございました！

お礼日時：2011/11/17 09:37

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/11/16 16:04

収入合算により住宅ローンを借り入れする場合ですが、通常は年収比率で判断します。

例えば3000万の物件を3000万借り入れして、御主人さんの年収が400万、奥さんの年収が200万としましょう。土地建物の持分は、御主人さんが3分の2、奥さんが3分の1となります。
住宅ローン控除などの申請の場合は、御主人さんお借入額が2000万（年末残高なので本当は数字が違いますが）奥さんが1000万という解釈で申請します。
＞ローン返済は夫の収入から全てが行っていくので
これはあくまで質問者さんの家計の話で、一般的にはお二人の収入の中から返済するということにみなされます。収入合算＝御主人さんの収入だけでは返済比率が高くなり希望額の借り入れが出来ないから、奥さんの収入も返済原資として合算するのです。住宅ローンであればどちらの給与からだけ支払っているという内情までは、関知しません。
例えば上記の例の様な、給与形態で奥さんが10分の1の持分登記をすると、厳密に言えば本来3分の1ですから、10分の2強を御主人さんに贈与したという解釈になります（現実的にはローンを利用した場合そこまで突っ込まれません）
御主人さんや奥さんの源泉徴収表や住民税の課税通知などを見て、お互いの納税額など照らし合わせ、一番住宅ローン控除で還付が大きな持分を検討するのも良いでしょう。この場合御主人さんの年収で借り入れ可能な融資額分を持分とすることも可能です。銀行からは御主人さんの持分を2分の1以上とする条件しか制約がないはずです。

この回答へのお礼

丁寧なご回答ありがとうございます！

＞収入合算により住宅ローンを借り入れする場合ですが、通常は年収比率で判断します。
なるほど、、一番合理的ですね。

＞＞ローン返済は夫の収入から全てが行っていくので
＞これはあくまで質問者さんの家計の話で、
なるほど！確かにそうでした…！＞＜

＞例えば上記の例の様な、給与形態で奥さんが10分の1の持分登記をすると、厳密に言えば本来3分の1ですから、10分の2強を御主人さんに贈与したという解釈になります
逆にそうなってしまうんですね…。

＞この場合御主人さんの年収で借り入れ可能な融資額分を持分とすることも可能です。銀行からは御主人さんの持分を2分の1以上とする条件しか制約がないはずです。
なるほど！これであれば妻側が休職等になっても住宅ローン控除も最大限得られるし、税務署に突っ込まれても筋は通っている感じがしますね！
この路線がよさそうですね。

（質問を重ねてしまうのはサイト的にあまりよくないのかもしれませんが…）
ちなみに収入合算すると「連帯保証人」になると認識していますが、
連帯保証人でも住宅ローン控除は受けられるものなのでしょうか？


他の方も含め、「１．」の回答も引き続きお待ちしております。

お礼日時：2011/11/16 18:12