アパート建築について教えてください。 大手不動産会社が畑に建てないか、と営業に来ます。夫が親から相続

アパート建築について教えてください。
大手不動産会社が畑に建てないか、と営業に来ます。夫が親から相続した土地。私は反対。
夫が娘(30歳、専業主婦)を連帯保証人か保証人としてやることが、できるのでしょうか。二人がそうしたいのあれば、私が口をはさむことではない、と考えています。息子だったら、よくあることかと思います。
配偶者や娘がなる場合のメリット、デメリットを教えてください。

No.6 回答者： fusiminohikaru 回答日時： 2024/12/29 00:04

>配偶者や娘がなる場合のメリット、デメリット

結局、何らかの理由で家賃収入からの返済ができなくなった場合、その分は夫婦、あるいは親子でその対応をしなければいけなくなるということで、メリットは特にないように思われます。

それ以前に、その土地の環境やアパートとしての条件、適格性や収益性がどうなのかの判断がまず必要です。

一社でなく複数社の見積もりをとり、事業計画について判断しないといけません。

個人的には相続した実家に土地に一階、二階それぞれ二戸、合計4戸のミニアパートを建てて一室は自家用のフリースペースとして賃貸に出さずに活用し、屋根は10KWH超の太陽光発電をのせて全量売電としています。

ハウスメーカーはこちらから複数社のところへ行って話を聞きつつ、各社のプランを検討し、最終的に二社に絞ってそのプランを詳細に比較して決定しました。契約はサブリースで基本的におまかせ状態。

現金一括での支払いも可能でしたが、あえて3,500万程度を借入しました。当初10年は年1％の金利の条件で、これなら借りておいてその資金を自分で運用した方がよいです。

6年目になりますが、ここまで特に問題はなく、2－3ヶ月の空室期間も契約した収入は減額にはならずに入ってきており、返済も順調です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。入居の需要については、良いことを言いますが、新築のうちは良くても10、20年後は？いくつかの不動産屋が来て、もうわからない状態。相続税対策が主な目的なので、借り入れ金が多くなります。

お礼日時：2024/12/29 21:15

No.5 回答者： hagecyabinn 回答日時： 2024/12/28 22:48

＞配偶者や娘がなる場合のメリット、デメリットを教えてください。

配偶者がなった場合は夫婦で責任を取れば済む。
娘さんがなった場合は娘さん家族に全ての責任を押し付けることになる。

この回答へのお礼

ありがとうございます。娘婿にも負担がかかってしまうんですね。考えます。

お礼日時：2024/12/29 21:21

No.4 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2024/12/28 22:43

URL間違えました。

こちらの方が参考になります。
この特集があった後、勧誘の仕方が変わったのは事実ですが、サブリースはサブリースです。
https://yoshinami.jp/sublease.html

この回答へのお礼

ありがとうございます。サブリースの勉強をしているのですが、分からない事だらけ。

お礼日時：2024/12/29 21:26

No.3 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2024/12/28 22:32

周辺の居住環境は如何ですか？

すぐそばにスーパーや学校、病院、駅やバス停のあるところですか？
周辺にアパート建ってますか？
建っているならそこの入居状態分かりますか？
人の出入りがある場所ですか？
転勤のある会社が近くにある、遠方から一人暮らしをする学生が学校に通うのに適した立地とか、アパートを必要とする人が入ってくる場所ですか？

アパートなんて区画整理でもあって泡銭が手に入った時に建てる物だと思いますよ。
サブリースで借金までして建てるのは、良いのは10年位までです。
きっと35年一括借り上げなんてサブリースプランでしょう？
それも35年家賃も入居状態も変わらぬプラン見せられたのでは？
どの位の規模のアパートか知りませんが、一括借り上げでも入退去の原状回復費用は大家持ちですよ。
それにアパート一棟外壁を10数年毎に塗り直しますが、それだけで数百万掛かります。
一般的に賃貸経営では、入居があっても1室当たり2年分の家賃は0で考えプールしておかないといけません。
といってもサブリースだと実際の貸し出しの家賃とオーナーが受け取る金額は違うので、もう少し多く見積もっておかないと、更に借金を重ねることになります。
最終的には解体費用も必要ですしね。

専業主婦の娘さんが連帯保証人にはなれません。
アパートは事業用ローンですから。

古い記事ですが参考にしてみてください。
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3648

No.2 回答者： どちてオジサン 回答日時： 2024/12/28 22:13

借りるとしたら住宅ローンではなく不動産投資ローンになるわけですが、この場合、配偶者よりは子の方が通りやすくなります。

というのも、不動産投資はあくまでその物件の収入で見るので、あとは契約者に何かあったときにその事業を引き継げるかで見るから。

デメリットとしては、縁起でもない話ですが、あなた方が離婚したあとも連帯保証人は外せないということ。

子供が増えた時、相続の対象となりますが、物件を娘さんが相続するなら、他の兄弟姉妹への相続分を娘さんが現金で払うなりしないといけない。

最大のデメリットは、そもそも賃貸の需要がある地域でなければただの負債にしかならないということです。

アパートって建てりゃ勝手に人が入ってくるってもんでもなく、誰を対象に貸すかをきちんと考えないと空き室だらけでローンの支払いすらできなくなりますよ？
サブリースで家賃保証してくれるなんて不動産屋は言ってきますが、数年経ったら最初の家賃より下げないとサブリース契約を解除するなんて脅してきますし。
最初に提示した家賃は契約させるために高めに設定してますが、たいてい相場より高く設定されてたりします。
まあ、こういうのに騙される人って、そのへんの家賃相場すら調べてないアホな新人大家ですが。

旦那さんはその辺きちんと勉強されてるんですかね？
アパート経営の本一冊でも読んだ？
最低でも賃貸情報サイトで相場を調べて、ローン支払いとの収支がどれくらいになるのが調べた？
ローンや修繕費考えると家賃収入の利回りが１０％を超えないとだいたい赤字ってことを知ってる？

まあ、デメリットが有るかどうかは旦那さんの知識がどれだけあるかですね。

この回答へのお礼

ありがとうございます。主人は、全く考えていないし、本やネットで調べる事もないです。いいカモ、私もわからないから、若い娘に託したい。

お礼日時：2024/12/29 21:31

No.1 回答者： oo14 回答日時： 2024/12/28 21:43

私さんは贈税税が問題になるでしょう。

夫さんがなくなれば、相続になるので、
その時は、お好きにどうぞ。

この回答へのお礼

ありがとうございます。建てずに高い固定資産税を払い、いつか売却が一番いい、が本音。

お礼日時：2024/12/29 21:34