土地の有効活用について

　離れて暮らす両親が現住地（約400坪）に賃貸マンションの建設を計画しています。

　「どう思うか？」と建設会社で作成した建築計画書(ラフプラン)と収支計算書が送られてきました。
　税金、建築資金や金利の返済等を含めても、家賃保証で年間７％でまわせるようです。

　だた、子供として気になるのは、年老いてから3億もの借金をして(何年で返済するのか知りませんが）果たして意味があるのか？もっと有効でリスクの少ない利用法があるんではないか、ということです。

　相続の問題も当然絡んでくるでしょうし売却、税金等わからないことだらけです。
　最終的に決めるのは両親ですが、簡単に結論は出せないと思います。
どう考えればいいんでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： cashflow 回答日時： 2001/05/09 06:01

　補足についてですが、１０年以内であれば別に普通に入居者は集まると思いますが？　もっとも家賃が高すぎるとか条件が悪いとかになると別ですが。

　要するに「１０年以降は自信が無いんで様子を見て入居者が集まりそうなら保証しますよ。」という事なんでしょうね。
　あと、借り上げでなければ、別に生かさず殺さずと言うような事は無いと思いますが。　まあ、向うからすると当然、保証は低めにしたいでしょうね。
　それから、７％というのは土地の分を含めた利回りですか？　当然、利回りを考えるのであれば土地と建物を併せて考えなければなりません。（建物部分だけで考えているのであれば、土地は只で貸してるのと同じです。）
　相続税の節税を考えないのであれば、今どき（不動産が安くなっているので）土地と建物併せた取得価格で１０％以上の利回りは全然めずらしくないですよ。

No.3 回答者： bei 回答日時： 2001/05/07 08:19

　「家賃○○年保証」なんて謳われると確かに魅力を感じますね。

　でも実はこのような制度は緻密な計算の基に成り立っており、オーナーは生かさず殺さずという収支になっています。
　儲かるのは実は「レ○○○ス２１」などの大手なんです。
　ただひとつだけいえることは相続税評価によって相続財産が帳面上安くなるなら考える余地ありです。

No.2 回答者： cashflow 回答日時： 2001/05/05 23:45

経費を差し引いて７％でまわせるのであれば結構良いような気はしますが、家賃保証は、何年間くらいでしょうか？

　一般に新築では殆んど苦労しなくても入居者は集まるようです。　問題は、築年数がそれなりに経過してからです。　古くなってきてから入居者が集めにくくなった時に保証が無ければ、家賃保証は意味が無いと思います。
　また、収支計算は売り手側に都合が良いように、収入は多めに、経費は少なめに見積もられていると云う可能性も充分にありえます。　その数字の充分な根拠はあるのでしょうか？
　また、相続の問題ですが相続の時に負債が残っていれば、当然それも一緒に相続しますので、不動産の評価額から負債の分が相殺されますので相続税は大幅に少なくする事も出来ると思います。

この回答への補足

家賃保証は10年間です。以後2年ごとの更新となっていますがどうなんでしょうね。
当然経年により建物の修繕費用も発生すると思うんですが収支計画表にはまったく計上されていません（別に『オーナー負担』とは明記されていますが）。

周辺は古い街道沿いでマンションはほとんど見当たりません。駅からはバス便でお世辞にも便利な環境とは言えないです。

補足日時：2001/05/08 10:20

No.1 回答者： noname#24736 回答日時： 2001/05/05 16:52

ご両親の年齢が分かりませんが、確かに３億からの借り入れをしての賃貸マンションはご心配ですね。

計画通りに全室入居して、トラブルがなければ、年7％での運用は魅力がありますが。

立地条件が分かりませんが、駐車場などには向かないのでしょうか。
これは、投資額が少なく、トラブルなども少ないと思います。

あるいは、信託銀行などに相談する方法も有ります。

参考URLに土地の有効利用のページがあります。
参考にしてください。

参考URL：http://homepage1.nifty.com/nihonplanning/archite …