中古アパートを取得した時の減価償却費と譲渡所得

質問(1)
確定申告時に減価償却費を多くすると節税効果があると言われています。
減価償却期間の長短によるメリット、デメリットは何ですか。
私見では、キャッシュが早く入ってくるかどうかの違いであり、最終的には変わらないという見解です。

質問(2)
出口戦略として売却を考えたとき、売金額から取得金額(減価償却した分は減算)を引いた金額は譲渡所得となり、これに対して所得税等の課税がされます。
ここで取得金額には減価償却した分が考慮されていますので、売却するときは減価償却しない方が譲渡所得が少なくなり、減価償却による節税効果と譲渡所得による課税金額はトレードオフの関係にあると思います。
質問としては、売却時の譲渡所得による課税金額を考えると、減価償却費を多くすることは意味が無いのでしょうか。
減価償却費の金額に関わらず、最終的に払う税金は変わらないという見解です。

No.1 回答者： umbrella_88 回答日時： 2011/12/11 18:49

建物の減価償却は建物の構造などで耐用年数が決められていて、自分では長くも短くも出来ません。

減価償却が無い場合、経費が少なくなるので利益が増えます。
利益が増えると言う場合は、税率も高くなる可能性があります。
税率がその年増えるとなると、損ですよね？

自分の考え方としては、あなたと違いは無いのですが、減価償却分の経費で税金が少なくなる分、キャッシュが残り、その分を再投資することが出来るようになる分、有利と言えます。
又、税率も少なくなります。

私はそう考えています。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

umbrella_88さんの回答内容を私なりに解釈すると「減価償却が増えると売却したときは譲渡所得が多くなる為、ざっくり計算すると合計のキャッシュは変わらないが、キャッシュの入るタイミングが違うので、売却前であれば再投資がしやすくなる」という感じで理解をしました。

確かにumbrella_88さんの言うとおりですね。

お礼日時：2011/12/13 01:52

No.2 ベストアンサー 回答者： U-Seven 回答日時： 2011/12/21 11:32

（１）

減価償却費の償却期間は決められていますので長短を選ぶことは出来ません。

（２）
前提が間違っています。
仮に築10年の中古アパートを購入したとして、10年間は賃貸しに出して家賃収入を得る、そして10年後に築20年のアパートとして売却する。
築10年時点での購入価格が5000万円だとすると築20年時点での売却価格は幾らですか、4000万円ぐらいかもしれません。
よほどの事がなければ古くなればなるほど低い価格でしか売却できません。

上記の価格の場合は売却価格4000万円－購入価格5000万円＝1000万円の赤字です、譲渡所得税は当然不要です。
この価値の減少（減価）を一定の比率で毎年の経費として計上しようという手続きが減価償却費です。

上記の場合、仮に10年間の減価償却費合計が1000万円だとすると、
売却価格4000万円－（購入価格5000万円－減価償却1000万円）＝０円。
価値の減少分（購入価格と売却価格の差）と10年間の減価償却費の合計が同じで釣り合いが取れます。

減価償却とはこのような考えです。
「価値の減少分を一定の比率で毎年の費用とする」

相談者さんの書かれている内容では購入価格と同じ価格で売却出来る、という前提になっています。

結論として、減価償却費を計上する事により家賃収入の課税対象額を低下させて所得税を節税する方がメリットがあります。

この回答へのお礼

U-Sevenさんのご指摘通り、ほぼ同額で売却できる前提で考えていました。
大変分かりやすいご説明ありがとうございました。

お礼日時：2011/12/22 01:02