権利書＝登記済証＝登記識別情報？

質問文がすこし長くなりますが、ほぼ素人ですので易しく教えて下さい。

要約すると
権利書＝登記済証＝登記識別情報
これが正しいのか？って事です。

疑問を具体的に時系列で説明すると、

１）ＸＸＸＸ年　住宅金融公庫より借入れしてマンション購入。
　　　　　　　　**【権利証書】**受け取る。　　　　　　　　

２）２００５年　改正により権利書（登記済書）→登記識別情報通知へ　

２）２００７年　住宅金融公庫→住宅金融支援機構へ

３）２０１２年　ローン完済により抵当権抹消登記を自分でする予定
　　　　　　　　金融機関より送られてきた書類のなかに・・・・
　　　　　　　　　　A)抵当権設定契約書
　　　　　　　　　　　　（裏に登記済の版あり＝**【登記済書】**？）
　　　　　　　　　　B）**【登記識別情報通知】**発行日→Ｈ23年10月
　　　　　　　　　　　　　（おそらく住宅金融公庫から住宅金融支援機構への
　　　　　　　　　　　　　　抵当権移転登記をした際に発行されたのだろう）

つまり、今手元には、
【権利証書】【登記済書】【登記識別情報】の３つがあるのです。

今回自分で抵当権抹消登記を自分でするにあたり、
ネットで調べたり本を読んだりして、

「２００５年の改正で権利書（＝登記済書）は今後なくなり、
　代わりに登記識別情報が通知される」

つまりは、権利書＝登記済証＝登記識別情報という事ですよね？

「登記識別情報は権利書とは違い、それを持っている事ではなく
　知っていることが重要なので、他人に見せてはいけない。
　これまでの権利書と同じかそれ以上に厳重に管理しなくてはいけない」

なので、うちの不動産の場合はもう登記識別情報が発行されているので、
もともと手元にあった権利書はもう不要で、今後はこの暗号のようなパスワードを
大切に保管すればよいのだな、と最初思いました。

しかし、そもそもなんで我が家にずっとあったいわゆる権利書（登記済書）と
金融機関が持ってた抵当権設定契約書（登記済書＝権利書？）の2つが存在してたのか？

権利書ってよくドラマとかで勝手に持ち出されて悪用されたりするぐらい
唯一のもので大切なものってイメージなんですけど。

さらに、読んだ本の中には
「抵当権抹消登記のように、今後この登記識別情報を使う予定がない場合には
　原本を提出してもよい。」って・・・
提出した登記識別情報って原本でもコピーでもシュレッダーされるんですよね？

今後、手元の権利書の代わりとなる大事な登記識別情報が、
なぜ抵当権抹消登記の場合は「今後使用しないから原本提出してもよい」のでしょう？

もうとても混乱してます。

今回の抵当権抹消登記の申請書には
「登記済書または登記識別情報」を添付しなければなりません。
いったい３つのうちどれのを添付すべきなのか、
本見てもネット見てもその辺がよくわかりません。

誰かわかりやすく説明して下さい。お願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： 0621p 回答日時： 2012/02/08 14:48

まず、あなたがお買いになった時に登記済証が発行されているはずです。

これがいわゆる権利証と呼ばれるもので、あなたの所有権についての登記済証です。これはその所有権を移転しない限り有効ですし、逆に言えばその所有権を売る時には必要なものです。
そしてそのお買いになった時のローンの抵当権設定の登記済証があります。これは金融機関で保管されていたものが完済によって返還されたのですね。これもその抵当権抹消の際には必要です。

＞しかし、そもそもなんで我が家にずっとあったいわゆる権利書（登記済書）と
金融機関が持ってた抵当権設定契約書（登記済書＝権利書？）の2つが存在してたのか？

上記のように、あなたの所有権の登記済証と、金融機関が抵当権を設定した事についての登記済証と、二つの違う権利についてそれぞれに登記済証があるのです。両方とも正式には「登記済証」ですが、所有権の登記済証は一般的に「権利証」と言われています。

次に、抵当権の移転をした際に登記識別情報通知が発行されているんですね。

＞今後、手元の権利書の代わりとなる大事な登記識別情報が、
なぜ抵当権抹消登記の場合は「今後使用しないから原本提出してもよい」のでしょう？

あなたがお持ちの登記識別情報は、抵当権の移転についてのものであり、あなたの所有権についてのものではありません。

今回は抵当権の抹消という事で、抵当権を設定した際の登記済証が必要です。抵当権の移転についての登記識別情報もいるのかな？その点だけ私はちょっとわかりません。
そしてあなたの所有権についての登記済証は、今回の抵当権抹消登記申請には必要ありませんが、最初にも書いたように将来売る際には必要になります。

登記識別情報通知の制度に変わりましたが、制度が変わって以降に登記されたものは登記識別情報通知によりますが、それ以前に登記されたものについては、その登記が変わらない限りは従来の登記済証が有効、つまり必要になります。

＞権利書ってよくドラマとかで勝手に持ち出されて悪用されたりするぐらい
唯一のもので大切なものってイメージなんですけど。

権利証はたしかに大切なものですが、権利証だけあってもどうにもなりません。実印と印鑑証明書が必要です。売却などの際にもし権利証がなくても、ないための手続をすれば済む話です。費用が余計にかかりますが。
なお権利証の再発行はできません。売却などの権利証が必要な場合にないための手続をする事になります。

この回答へのお礼

とてもよくわかりました！

所有権の登記済証を「権利証」といい、すべての登記済証が権利証ではない。
って事ですね。

本やネットを見るとよく
『　権利証（登記済証）　』
って表記されてるんですよね～逆も然り、と素人の私は思ってしまいました。
しかもそれが法改正により「登記識別情報」となると言われれば
「権利証＝登記済証＝登記識別情報」
という等式が頭に浮かび、
なんで唯一無二のはずの権利証が手元に3つもあるのだ！？
と混乱したわけです。

では今後も手元にあった権利証書は「所有権の登記済証」だからは大切に保管し、
金融機関から送られてきた抵当権設定の登記済証＆登記識別情報の暗号は
抵当権抹消登記にのみ使うもので、
無事に抹消登記さえ済めば、もう特に厳重に保管する必要はないのですね。
送られてきた登記識別情報の暗号に関しては、本などで調べると
「厳重に保管しないと、パスワードだから見られただけでも悪用されちゃうよ～」的な
怖い事ばかり書かれているので、正直どう管理しようか悩んでました。

本当にわかりやすくて疑問が解決してスッキリしました。
ありがとうございました。

お礼日時：2012/02/10 14:37

No.2 回答者： congrats 回答日時： 2012/02/08 15:34

＃１さんとだぶりますがご容赦を

不動産登記には(1)所有権移転登記　(2)抵当権設定登記　このほかに多くの項目があります。
まず、権利証とかいわれるものは所有権の登記された証
抵当権を設定したときには、抵当権設定の「登記済証」が出ます
権利証は、なかなか趣のある顔つきの書類で司法書士さん好みの厚い表紙がついていたりしますが
http://blog.so-net.ne.jp/_images/blog/_418/daisy …
抵当権設定登記済み証は銀行が送ってくる無愛想なもので
抵当権設定契約書の裏に登記済みの判が押してあるだけ。

このふたつが住宅に関連する「登記済証」の区分ですが
これが登記識別情報になると
http://www.katch.ne.jp/~miyata/q_a/data/tsj_s.jpg
こういう体裁です。
これは登記の目的の欄が
所有権移転　でなく抵当権設定になっても
同じ体裁の書類が出てくるようです
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/ja/b/b9/%E …

一方は所有権の証ですから金庫に入れて鍵をかけてしまっておく
もう一方は借金のかたに入れたあかしですから、抵当権抹消の
際に使う程度。

この回答へのお礼

＞権利証は、なかなか趣のある顔つきの書類で司法書士さん好みの厚い表紙がついていたりします

その通りです！写真のように厚い表紙がつき、「権利済証」と大きく書かれた封筒に入り、
さらにおおげさな赤いバインダーに収納されて「重要な書類だ」感が満載です。

＞抵当権設定登記済み証は銀行が送ってくる無愛想なもので
　抵当権設定契約書の裏に登記済みの判が押してあるだけ。

いかにもです。
契約書の裏だし、知らなければ一見単なる受領証か何かなにかのように見えますよね。

そしてうちに送られてきた登記識別情報は、目的が抵当権移転ですが、
添付してあるのと全く同じ体裁の書類ですよ、シール付きでした～剥しましたけど。

具体的に添付してくれてわかりやすかったです！

＞一方は所有権の証ですから金庫に入れて鍵をかけてしまっておく
　もう一方は借金のかたに入れたあかしですから、抵当権抹消の際に使う程度。

というアドバイス通りにさせていただきます。
ありがとうございました！

お礼日時：2012/02/10 14:59