差押された賃貸物件の家賃

お世話になります。

金融機関がアパートを差押え、競売手続きに入るようです。
アパートの賃借人がオーナーに支払うべき賃料は不動産の差押により自動的に差押えられるのですか？その場合、賃借人は今後、賃料の支払はどのようにすればよいですか？

ご教授ください。できれば法的根拠も添えてお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： 17891917 回答日時： 2012/02/16 18:48

こんにちは。

差押えはたぶん金融機関の抵当権の実行でしょうね。

先の回答者の方がおっしゃるように，アパートと家賃債権は別財産ですから，アパートの差押えにより賃料債権が「自動的に」差し押さえられるのではありません。

また，アパートの差押えによってアパートの「所有権が消滅」するわけではありません。差押え自体には，目的財産に対する債務者の処分権を制限する効果しかなく，所有権は相変わらず今のオーナーにあります。（だから，民事執行法46条2項は，「差押えは、債務者が通常の用法に従つて不動産を使用し、又は収益することを妨げない。」としています。）賃貸借契約を継続させることは，処分ではないので，差押えを受けたオーナーは（競売までは）これまでどおり賃貸借契約を継続することができます。
すなわち，差押えのみの現段階では現在の賃貸借関係になんら影響はありませんから，これまでどおりオーナー氏に賃料をお支払いください。後に所有者が変更になれば，そのときは何らかの連絡があるでしょう。

今後のことですが，アパート賃借人の地位は，賃貸借契約が抵当権設定の前後いずれであるかにより異なります。抵当権
設定より前からの賃借人であれば，現に住んでいること（：建物の引渡しを受けていること）で新所有者（競落人）に対抗でき（借地借家法31条1項），これまでどおり居住できます。この場合，賃貸借関係は当然に新所有者に引き継がれ，新所有者が賃貸人になります。賃貸借契約が引き継がれているのですから，新所有者になったからといって，これまでの条件を根拠無く変えることはできません。
また，この場合，敷金関係も新賃貸人に当然に引き継がれ，今のオーナーが家賃滞納分を差し引いて残りを新賃貸人に引き継がせます（最高裁昭和44年7月17日判決）。

問題は，抵当権設定後の賃借人さんです。抵当権登記後の賃借人さんは，新所有者に対抗できず，新所有者から立ち退きを迫られる可能性がありますし，賃貸借するにしても，新所有者の意向しだいでは契約はこれまでとは別物のものとされるので，家賃はじめ条件の変更を迫られる可能性があります。

この回答へのお礼

非常によく理解できました。専門家とお見受けします、ありがとうございました。

お礼日時：2012/06/07 10:56

No.4 回答者： himichu 回答日時： 2012/02/16 17:55

ちゃんと借地借家法を調査したほうがいいのでは・・

＞差し押さえが行われ旧オーナーの所有権が消滅してから、競売が終了し
＞新オーナーが決まって店子と再契約するまでの間は「賃貸契約が存在しない」事になります。

そんなことはありません。賃貸契約は当然に承継されます。（最高裁 昭和38年1月18日判決）

＞法律で、競売が終了して、新しいオーナーが決まってから６ヶ月間は居住が認められるので、
＞新オーナーから「賃貸契約し直して下さい」または「退去して下さい」って言われるまで、
＞そのまま住み続けられます（住み続けられるけど、タダって訳にもいかないので、
＞新オーナー決定の時点まで遡っての家賃を請求される可能性があります）

６ヶ月ということはありません。貴方が更新を望む限り更新できます。以下引用します。
（借地借家法第五条 　借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。）

＞新オーナーが決定するまでの間の家賃は「家賃の受取人が存在しない」ので、払わなくて良いでしょう。

所有権が移転した時点でその後は請求されれば払う必要があります。（まあ、請求されるまで放っておいてよいですが。）

＞なお、オーナーが変わった場合、元のオーナーとの賃貸契約は消滅するので、
＞元オーナーに預けた敷金を返還してもらいましょう（敷金は、オーナーに預けただけで、店子の財産です）

消滅しません。敷金の返還は退去時でないとされません。

＞また、新オーナーが新規に賃貸契約を要求して来た場合、家賃や条件が大幅に変更される場合があります。

契約は承継されるので、貴方が承諾するか、余程の事情がない限り変更されることはありません。たとえ契約更新の時も同等です。

No.3 回答者： chie65535 回答日時： 2012/02/16 17:10

＞アパートの賃借人がオーナーに支払うべき賃料は不動産の差押により自動的に差押えられるのですか？

賃貸契約は、元のオーナーと店子が結んだ契約ですから、差し押さえを行った金融機関とは無関係です。

なので、差し押さえが行われ旧オーナーの所有権が消滅してから、競売が終了し新オーナーが決まって店子と再契約するまでの間は「賃貸契約が存在しない」事になります。

賃貸契約が存在しなくても、法律で一定期間の居住は認められるので「家賃無しでそこに留まって、蚊帳の外から推移を見守るだけ」の状態になります。

＞その場合、賃借人は今後、賃料の支払はどのようにすればよいですか？

法律で、競売が終了して、新しいオーナーが決まってから６ヶ月間は居住が認められるので、新オーナーから「賃貸契約し直して下さい」または「退去して下さい」って言われるまで、そのまま住み続けられます（住み続けられるけど、タダって訳にもいかないので、新オーナー決定の時点まで遡っての家賃を請求される可能性があります）

新オーナーが決定するまでの間の家賃は「家賃の受取人が存在しない」ので、払わなくて良いでしょう。

なお、オーナーが変わった場合、元のオーナーとの賃貸契約は消滅するので、元オーナーに預けた敷金を返還してもらいましょう（敷金は、オーナーに預けただけで、店子の財産です）

また、新オーナーが新規に賃貸契約を要求して来た場合、家賃や条件が大幅に変更される場合があります。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2012/06/07 10:55

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2012/02/16 17:05

不動産の差押(今回はアパート)と債権の差押(家賃のこと)とは別な手続きです。

従って、アパートが差押となっても、従前の賃貸人に家賃は支払います。
競売で所有者が変われば、その者から通知があると思います。

No.1 回答者： himichu 回答日時： 2012/02/16 17:02

賃借人は借地借家法で保護されているので、差押には何ら関係ありません。

＞アパートの賃借人がオーナーに支払うべき賃料は不動産の差押により自動的に差押えられるのですか？
差押られることはありません。
＞その場合、賃借人は今後、賃料の支払はどのようにすればよいですか
所有権が移転した時点（登記簿に記載されています。ネットで閲覧可能です）で支払先を変えるだけです。