土地建物の担保及び借金について教えてください。

土地建物の担保及び借金について教えてください。
長文ですみません。

主人の姉夫婦がコンピューター関係の会社を経営していますが、昨年の震災後から経営状態が極端に悪化したらしく、借金の申し入れがあり、昨年の４月に３００万円、今回５０万円を主人と相談して用立てました。この状態では倒産するのも時間の問題のような様子です。
ご相談したいのは、主人の別の姉二人が実家に住んでいますが、その土地は主人の父名義、家は倒産が危ぶまれている姉か姉の夫名義のようでローンを返済している最中のようです。頭金は金額はわかりませんが主人の父が支払ったようです。義姉の口調から家は担保に入っていると思われます。今月の上旬に主人の父が亡くなり、倒産も近いようで心配になり、インターネットで色々調べたところ、土地が亡父の名義であると言うことは、義理の父は連帯保証人になっていたのではと心配になりました。
私達夫婦も貸したお金も返ってきそうになく、また父の葬儀でまとまった金額を出したため貯金もわずかしか残っていません。最悪の場合、今の家を２人の姉が追い出されてしまっても、父名義の別の土地を売却したお金で小さな家でも購入できればと思っていたのですが、亡き父が連帯保証人になっていたとすれば、父が亡くなってしまったら、主人や主人の姉に残りの返済が言ってくるのではと心配になりました。その場合は３ヶ月以内に相続放棄をしたほうがよいのでしょうか？また相続放棄した場合は土地を売却するわけにもいかないのでしょうか。
また亡父が連帯保証人になっていたかどうか調べる術はあるのでしょうか？
どうしたらよいか知恵をお貸しください。
義姉に事情を聞ければよいのですが事業が大変な今主人も聞きづらいらしく、また主人も高校卒業後から県外に就職しており実情は良くわからないようですし、実家の姉２人もおっとりしていてあまり実情はわかっていないようです。私も結婚して２年しかたっておらず実情は良くわかりません。実家は１０年ほど前に建てたようです。

No.5 ベストアンサー 回答者： commandeer 回答日時： 2012/03/02 09:42

「ローン」という言葉からすれば、いわゆる「住宅ローン」でしょうか？

その場合、当然銀行の抵当権が設定されていますが、
問題は土地が父の所有というところなわけですが、
まともな銀行(いわゆるサラ金街金の類いならいざしらず)なら、父に物的保証を求め、その土地を共同担保として抵当権を設定します。
人的な連帯保証人ではないはずです。
もっとも、事業されていますから、事業用資金の担保として根抵当権を設定することも考えられるわけですから、
その場合、物的保証人のみならず人的な連帯保証人を求められている可能性が全くないとは言い切れません。
一度、司法書士に直接相談してください。

なお、相続放棄すると当然、処分する権限はなくなりますし、
さきに財産処分してしまうと相続放棄ができなくなります。

この回答へのお礼

　皆さんありがとうございました。
　その後、登記簿を確認したところ義父ではなく義姉夫婦が連帯債務者になっていました。
　根抵当もついていました。
　今度法事の際姉弟がそろうので、今後のことについて話し合いをしたいと思っています。
　

お礼日時：2012/03/13 02:35

No.7 回答者： congrats 回答日時： 2012/03/02 14:19

大変失礼いたしました。

訂正させてください。亡父さまが主たる債務者であっても亡くなったら
ローン債務は相続人全員に相続分に応じた債務を分割承継することになります。
相続人が相続放棄すれば、相続人の債務負担は消えますが、義兄さんの連帯保証債務は
残っています。
叱られないうちに訂正しておきます。すみませんでした。

No.6 回答者： congrats 回答日時： 2012/03/02 13:09

なんだか質問者さまの勘違いかなと思えてきました。

＞土地が亡父の名義であると言うことは、義理の父は連帯保証人になっていたのではと心配になりました。

家を建てるにあたって「親子リレーローン」を使っていて、亡父様と息子さま（お姉さまのご主人？）
の連帯債務もしくは主債務者がお父様で（おそらく団信不可？）で息子さま（お姉さまのご主人？）
が連帯保証人になっているのではないでしょうか。（持分を決めた連帯債務というケースもあります）
もしそうだとしたら
主債務者であるお父様が亡くなったても連帯保証人の息子さま（お姉さまのご主人？）がいるので
相続財産にローン（負債）は含まれないのではないでしょうか。

親子リレーローンで息子が主債務者で老父が連帯保証人というのは考えにくいのですが。
もし、そういうローンがあるとすれば、息子の債務を親の相続で相続人全員が負担するという
大変な事態が発生します。ですから息子が連帯保証人。
もともと親の住宅資金を息子が肩代わりするのが親子リレーローンの主旨です。

さて、それではお姉さま夫妻の倒産、自己破産は相続にどういう影響を与えるかというと
住宅ローンの抵当権はお父様の土地についていますから、（建物は土地との共同担保）
ローンの支払いが滞るか債務者の破産の知らせで競売にかかる可能性が高いです。
自己破産による免責という方法で借金を整理することになりますと、住宅ローンもその
支払いの責任はなくなります。その結果としてその住居は、抵当権を持っているローンを提供した
金融機関のものとなるわけです。そして競売にかけられることで、債券の回収にあてられるという
ことになります。
他のお姉さま方が代位弁済するか、民事再生で住宅ローンを残すか考えないといけません。

No.4 回答者： congrats 回答日時： 2012/03/01 23:46

＃３です

全銀協個人信用情報センターでまちがいなく連帯保証人になっているかどうかも
確かめられますよ
http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/open/index/kaiji …
http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

No.3 回答者： congrats 回答日時： 2012/03/01 23:25

お話の内容からすると、「倒産しそうなお姉さま」のご主人がお父様の土地に

抵当権を設定してお金を借りて家を建てたのではないですか？
ちなみにご実家の登記簿をとれば、担保の状況も融資額もわかります。
そうするともはや、土地に根抵当を打って運転資金を融資するような枠はない
ように思われますがいかがでしょう。
お父さまかお姉さまの夫が不動産を持っていない限り、銀行は運転資金を
融資してくれないのではないでしょうか。
さて、土地を担保にお金が借りられない人に高齢者で支払い能力にかける
亡父さまを連帯保証人にしてお金を貸す金融機関があるとは思えません。
＞また亡父が連帯保証人になっていたかどうか調べる術はあるのでしょうか？
たしか全銀協の与信照会で被相続人の債務及び連帯保証の状況は確認できた
と記憶しています。相続人なら紹介できるでしょう。ご主人に照会してもらえ
ばわかるとおもいます。

No.2 回答者： bikeibi 回答日時： 2012/03/01 22:02

ちょっと訂正します

借金を相続するのではなく、連帯保証人の地位を相続します。

ま、借金を相続すると考えても大した違いはないですが・・

No.1 回答者： bikeibi 回答日時： 2012/03/01 21:55

＞義理の父は連帯保証人になっていたのではと心配になりました。

もし、そうなら相続放棄、限定相続手続きをしないかぎり、義理の父の借金は相続人が引き継ぎます

＞義姉に事情を聞ければよいのですが事業が大変な今主人も聞きづらいらしく、
そんな悠長なことを言ってる場合ではないのではないでしょうか？
3か月以内ですよ、限定相続、相続放棄手続きは

まず、事実関係を明らかにした上で相談するべきです。