任意売却物件について

Question

以前から気になっていた物件があり、先に買い手がついたので、諦めていたのですが、キャンセルしたのでうちの番が回ってきました
連絡したその日に見に行かないと、次のお客さんがいると言われ、とりあえず一人で内覧しました

内覧したところ、任意売却物件でした
仲介業者さんから言われたのは、口頭で任意売却物件だけど設備は暖房とかお風呂事前にチェックする（売買契約後に一度確認する　もし壊れていた場合どうするかは教えてもらってません）
引越し費用を立て替えたので、その分を現金で欲しい
その代わり、物件価格を下げる
次、内覧希望者がいるので欲しいなら、急いで購入申し込みをして欲しいと言われ、迷った末、わたし一人の内覧で購入申し込みをしました

任意売却物件ということなので、管理費の滞納や、他の債権者さんとの話し合いなどしっかりして引き渡してもらうことが大事ということで、仲介業者に重要事項説明書をFAXで欲しいと話したところ、仲介業者さんを信用してないようで、それならこの物件の話はなかったことにしたいと言い出しました

任意売却物件での売買の場合、口頭で大丈夫よりもきちんと文章で欲しいです
仲介業者さんはこちらはプロだからと言いますが、大きな買い物ですし、言葉よりも紙で欲しいです

ローンを組む銀行も新生銀行は駄目とか後から制約が出てきました
過去の質問を検索しましたが、任意売却物件でも他の方はもっとしっかりしてる感じがしましたが、任意売却物件はこんなものなのでしょうか？

ninsui · Accepted Answer

すでに問題は解決されているようですが、すれ違っている部分があるようですので補足しておきます。

売主との契約が専任なのであって、買主を独占することはできません。売主と専任媒介契約を締結すると、指定流通機構への登録が義務付けられ、他の業者にも売り物件の情報を公開しなければなりません。

重要事項説明書ができているというのはおかしな話だとは思いますが、仮にあったとしても滞納管理費の清算のことや抵当権の抹消応諾について書かれることはありません。それらについての記載があるとすれば、売買契約書のほうでしょう。

弊社で使用している売買契約書のひな形には、以下の条文があります。

＞売主は、本物件引渡し時までに、その責任と負担において抵当権等の担保権、賃借権等の用益権
＞その他買主の完全な所有権等の行使を阻害する一切の負担を除去抹消しなければなりません。

なお、任意売却の場合は、売主がこの条項を履行できないおそれがあるので、抵当権抹消応諾が得られなかった場合は契約解除となり、買主は違約金を請求できない、という特約条項を盛り込みます。

滞納管理費の清算についても、売買契約書の特記事項として一行入れてもらうようにすればよいでしょう。

ninsui · Answer

設備を事前にチェックするのは当然として、壊れていたとしても通常は売主が直すことはしません。その分、値下げをしてもらうか、値下げに応じてもらえなければがまんする、あるいは購入を取りやめるか、という選択になるでしょう。

引越し費用云々は、任意売却ではよくある話です。この件については、参考URLをご覧ください。

購入申込を急かすのは、任意売却とは関係なく、単に営業トークですね。

管理費の清算については、事前に確認しておくべきことですが、通常は債権者が配分を認めるので、精算されないはずがありません。ただし、遅延損害金が加算されている場合は、債権者がその配分までは認めないので、その取り扱いについては注意が必要です。

重要事項説明書を事前にFaxで、というのは微妙なところです。契約を前提として事前に要望するのは、業者側に拒否理由がないと思いますが、それを見てから契約の可否を判断すると言われたら、おそらく嫌がるでしょうね。重要事項説明書は、作成にたいへん手間がかかるので、その間にも他の業者に契約をとられてしまっては、骨折り損になってしまうからです。また、経験的に、そのようにおっしゃるお客様は不信感をお持ちなので、おそらく断ってくるに違いない・・・という判断も働くでしょう。

新生銀行ではローンが組めない理由はいくつか考えられますが、おそらく売主の融資元が新生銀行なのではないかと思います。これは登記事項証明書を見れば、すぐにわかります。

業者の肩を持つわけではありませんが、文面からは本当にいい加減な業者なのかどうかは判断しかねます。仮に誠実に職務を遂行していても、印象で悪徳業者に仕立て上げられることがないとも言えないからです。「ああ言われた、こう言われた」ということより、納得の行かない点を整理されて、個々の事実について説明を求められたらよいと思います。

goyoumatu · Answer

一般人なら任意売却物件はかなり不安なものですが
それでも任意売却物件だからこそのリスクとメリットだけは
しっかりとした認識が必要だと思います。
つまり
安いのだから、ある程度は諦めましょうという意味です。
それが飲めないなら普通売買で購入された方が当然いいです。
なにせ普通売買にはもれなく『安心』が付いてきますからね。

私も去年任売物件買いました。
想定外は山のようにありましたよ（笑）
でもそう感じる私の方が知識不足、認識不足でした。
どれだけネットで知恵を付けても目の前の事態に役に立つとは限りません。
「想定外のことが起こる」
これこそもまた任売物件だからこそです。

ところで重要事項説明書は契約時に頂くものではありませんか？！
前に普通売買購入した時も契約日でしたし
もちろん去年もそうでした。
あれって契約日前に貰えるものではないと思いますが・・
買うかどうか不明な人に安易に見せるものではないと思いますよ。
貴方が買うと言っていても契約に至っていない以上は
「口約束」ですからね。

管理費の滞納や、他の債権者さんとの話し合いなどは
それがクリアできるからこその売買ですから心配いらないでしょう。
どうしても心配なら貴方の信じられる不動産会社に
アドバイザーとして付いてもらって相談しながら進めてはいかがでしょう。
もちろん別途そちらにお金はかかりますし、
アドバイザーが表に出るようなことになれば
今回の任売物件仲介業者は不快になって
トラブルの原因になるでしょうから
あくまで個人的にという意味です。

任意売却物件について

すでに問題は解決されているようですが、すれ違っている部分があるようですので補足しておきます。

設備を事前にチェックするのは当然として、壊れていたとしても通常は売主が直すことはしません。

一般人なら任意売却物件はかなり不安なものですが

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