敷金返還請求通常訴訟、原状回復費用内訳書に署名‥‥

マンション賃貸借契約の賃借人と入居者が異なります。
私は入居者の方ですが、退去に伴う敷金返還交渉の段階で契約の際に賃借人が原状回復費用内訳書に署名していたことが判明しました。（諸事情により賃借人になってもらいましたが、契約時の署名の内容等は確認していませんでした）
原状回復費用内訳書の内容は、畳表替え費用・ハウスクリーニング費用・鍵交換費用です。
重要事項説明書の説明を受けたのは入居者のみで、その時点で原状回復費用内訳書の説明はなく、もちろんその書類の存在も知りませんでしたし、特約自体の説明があったとも記憶していません。（退去時に契約書及び重要事項説明書を見て気付きました）
入居時の諸費用（敷金含む）や毎月の家賃は全て入居者が支払っていましたので当然敷金返還も入居者宛になります。
この状況で先日支払督促（特約に関する費用）を行ったところ異議申立てが有り通常訴訟へ移行してしまいました。
このような場合、一般的に勝算はありそうなのか‥‥
また、相手には物件の管理会社がありますが、通常訴訟に出頭するのは管理会社の顧問弁護士だったりするケースが多いのでしょうか。
参考までにご意見をお聞かせいただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2012/05/06 05:15

　不動産賃貸業を営んでおります。

　賃貸借契約上の責任を負うのは、契約者本人と、その配偶者くらいです。

　例えば会社が社宅として借りて社員が入居するとか、親が借りて子供が入居するとか、など、借主と大家が承知している場合、契約は完全に有効であり、当然に「会社」や「親」が契約上の全責任を負います。入居していた社員や子供の出番はありません。

　いかにも、Ａが住むようなことを言って大家を騙してＡが賃借し、Ｂが住んだ場合は契約違反です。場合によっては詐欺罪で告訴されることも覚悟しなければなりませんが、民事上、契約の問題は上記社宅などの場合と同様です。つまり入居者は関係ありません。

　後者の場合、実際に居住したＢが出て行かなければならない or 出て行けるのは、Ｂが「不法行為を働いた」場合など、契約者でない人でもできることをやった場合くらいです。


>マンション賃貸借契約の賃借人と入居者が異なります。私は入居者の方です

　本件が上記２例のうち、どちらなのかわかりませんが、どちらにしろ、質問者さんの出番はありません（不法行為問題を解決する時を除く）。

　原状回復の義務＝契約上の義務を負っているのは契約上の借主であって、質問者さんではありませんので、質問者さんは無関係です。

　敷金返還請求権を持っているのも、契約上の借主であって、質問者さんではありません。

　誰が敷金返還請求権を持つのかは、契約で決まってしまう事柄であって、どちらが実際に負担したかというような「内輪の話」は関係ありません。内輪話は内輪で決着を付けてください。

　社宅の例で言えば、家賃や原状回復費などを給料からさっ引く会社もあります（つまり実質的に社員負担）が、だからと言って社員から「返せ」と言われて返す大家はいません。それと同じです。

　親が子のためにアパートを借りてやった例で言えば、子の親戚が来て、「敷金は俺が負担したのだから俺に返せ」と言っても返す大家はいないのと同じです。

　仮に、本当にその親戚が大家の所へ敷金を持参しており大家はそれを知っていても、返還はできません。大家に返還請求できるのは、借主である「親」です。

　したがって、質問者さんが敷金の返還請求をすれば、異議申し立てが来るのは当たり前なのです。質問者さんには請求権がないのですから。

　契約上の借主に返還請求をするよう言ってください。そこまで返還請求できるかなんて、それからの話です。

　また、そもそも返還請求権を持たない質問者さんが訴訟をやっても勝てるはずはありません。大家が間違えて和解する可能性はあるでしょうが、それは間違いね。


　質問者さんは、大家と管理会社のどちらを訴えたのでしょうか？

　裁判に出られるのは、訴えられた本人か、弁護士資格を持つ訴訟代理人だけですので、大家を訴えたのなら管理会社が出て来ることはありません。大家自身か弁護士です。

　管理会社を訴えたのなら、管理会社か弁護士が出てきます。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

退職直後の賃貸借契約でしたので、身内に賃借人になってもらった次第です。
当然賃貸人も同意の上での契約で、敷金の一部も既に入居者（質問者）の口座に返金されています。
退去の理由は、遠方への転居によるものです。

参考になりました。ありがとうございました。

補足日時：2012/05/06 07:14

No.1 回答者： nekonynan 回答日時： 2012/05/06 02:55

　鍵交換費用は、借家人が鍵を無くしたなど交換する必要が有る時は借家人負担。

鍵か正常にある時は、大家側が負担です。
　畳表替え費用・ハウスクリーニング費については、家賃が相場より安く別に、原状回復費用を特約で定めるには問題ありませが、周りの同じベレルの家賃であれば家賃に経年劣化に対する費用は入っていると見なされます。したがって、書かれている内容だけでは情報不足と成り特約が無効なの過去の判例から推察することができません。
　
　http://shikikin-hotline.com/saibannsyo.html

　畳表替え費用・ハウスクリーニング費については
　通常の家賃設定が相場より安ければ、有効の可能性はあり、相場と同じ位ならな過去の判例を見る限り無効とのことです。

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございます。参考になりました。
家賃設定が相場かどうかに関してですが、自分では高くはないと思って契約したのですが、相場と同じ位かそれとも相場より安いか‥‥というのは、具体的に他と比較したこともないのではっきり言ってよくわかりません。すみません。。。
今回質問させていただいた理由としては、通常訴訟の際に相手側は、契約時に賃借人が原状回復費用内訳書に署名していたことを主張してくると考えられますので、その部分を懸念していることが一番です。
ですので、その点について踏まえた上でご回答いただけると有り難いです。
ちなみに、原状回復費用内訳書には詳細な金額が明記されています。

お礼日時：2012/05/06 03:47