中古一戸立てを売買契約後に競売物件になりました。

売買契約を4月に済ませ、銀行ローンも通っている状態です。
その土地、建物は昨年１０月に売買契約を済ませ、ローンも通している状態で、仲介不動産業者から差し押さえで競売物件になるからと契約解除を行いました。
がその後、仲介不動産業者の担当者から連絡があり、売主が銀行で交渉をして売れる様になった為買いませんか？との事で４月に2度目の契約を行いました。
前回の価格より安くなったものの売主の引越し費用を工面してほしいとの事で１５万円プラスした価格で契約しました。
その後銀行の債権回収の方が契約をストップさせているとの事で６月に競売物件になりました。
競売物件になるとの話で私は売買契約書に基づき売主に違約金の請求をするように仲介不動産に依頼しましたが、売主は借金を抱え、ローンの延滞料金がかさみ、とても払えないでしょうとの事。

2度目の契約で今回は大丈夫とのことで早々に引越しできるから引越し費用としてローンの前払いをしませんか？との事で１００万円前払いをし、一部使用し、現在ローンの返済もしています。

競売物件は別の不動産業者が落札し、リフォーム金額をプラスして交渉してくるかもと不動産担当者に言われました。

担当者の言い分を鵜呑みにしたのは間違いでしたが余りにも最初の話と違ってきている為、売主に違約金の請求と不動産会社への違約金の請求はできますか？

No.1 回答者： manno1966 回答日時： 2012/07/01 02:01

> 違約金の請求はできますか？

請求は出来ます。
実際にお金を手に出来るかどうかは別にして。

この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございました。

請求します！

お礼日時：2012/07/03 06:37

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/07/01 12:12

不動産業者です。

債務整理物件なのにひどい業者もあったものです。

売主へは契約書に従い、損害賠償の請求が可能です。しかし実際受領するのはむずかしいでしょう。
今回はまず、実損額があればそれを回収することを第一とするべきです。

＞2度目の契約で今回は大丈夫とのことで早々に引越しできるから引越し費用としてローンの前払いをしませんか？との事で１００万円前払いをし、一部使用し、現在ローンの返済もしています。

上記の記載の意味がわかりかねます。手付金で１００万支払ったということでしょうか？そしてこのお金も何らかの無担保借り入れしたということですか？この部分はわかりませんので、幾らか売主へ支払っているという認識の下で書きます。

売主が銀行と交渉して・・・・とありますが、銀行の債権回収の方でストップして・・・・ということは、最初から保証会社などとの売却、担保抹消の承諾はなかったものと推測されます。
この部分は業者の責任で、債務超過で差し押さえの登記がある以上、売買契約の貸して側の承認と抹消の金額の打ち合わせなどは、仲介人として当たり前の確認事項でそれを怠り、買主へ損害を与えた場合は、賠償の責めを負います。売主がそう言った・・・などというのは通用しません。それを買主の権利保護を考えて自己の責任で確認しなければなりません。

通常、このような契約の場合は、住宅ローンの保証会社と交渉し、内諾を得た上で売買契約をしますが、契約には抹消できない場合の白紙解除の条文も加えますし、（万一の際は損害賠償等出来ない旨を買主へも説明する）買主は手付金を支払いますが、業者は売主へは渡さずに預かり等の保全を講じます。
そうすれば、万一今回の様な事態になっても買主が金銭的な損害を受けることは無いからです。
業者が預かっている手付金を買主に返還して、金銭的な損害はなくなります。
売買契約前ならば事情が変わったで済ませられますが、契約する以上は業者は取引に最大の注意と責任を持たなければなりません。業者の過失責任は大きいです。

しかし、今後は弁護士さんを介入させての賠償請求にならざるを得ません。不動産関係の民事に強い弁護士さんへご依頼ください。
また、業者の免許などの違反行為に関しては、都道府県の建築宅地課などの免許監督課です。しかし、ここは（業法上の違反事項）微妙ですね。

その他人ごとの様な業者担当者の振る舞いは、業界人としては、恥ずかしく許せませんね。
きっちりお仕置きをする必要アリです。

この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございました。
早速弁護士さんの依頼をお願いしようと思います。

専門の不動産業者の方からご丁寧な回答をいただけて心強く感じました。

家族の為しっかりした業者さんの下、よい住まいを購入したいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2012/07/03 06:32