建築条件付土地の解約

建築条件付土地の解約

先日建築条件付土地の契約をし、近日中に建物の契約も締結する予定をしていました。
しかし、突然転勤を命じられたため、建物の契約は締結せずに、本件白紙撤回したいと
考えています。
その際、手付金などの返却がされるのでしょうか？
下記条件をご確認頂きアドバイスお願いします。

●質問事項
(1)支払済みの土地手付金の返金はされるか？
(2)支払済みの土地契約仲介手数料は返金されるか？
(3)上記返金は無く、逆に違約金を請求されないか？

●土地契約書の特約抜粋
第１項．本契約は、本契約書締結後3ヶ月以内に、XXXXXと買主間において、本物件を
　　　　　敷地とする一戸建て住宅を建築するための建築工事請負契約が締結されることを
　　　　　停止条件とします。
第２項．前項の条件が成就しないことが確定したとき、売主は買主に対し、すみやかに
　　　　　受領済みの金員を無利息にて返還します。

●状況説明
・建売での販売を予定されていた物件だったが、畑から宅地への地目変更をし、建築許可が
　下りるまでは建築条件付土地ということで周辺住民など限られた範囲のみに事前販売を
　始めていた土地を購入。
　（土地契約書にも先方の責任で、確実に地目変更を行うことなどが明記されています）
・建築許可が下りた後、建売として広く公開し販売を想定している物件のため、建築条件付
　土地といっても、間取り等はほぼ確定しており、一部オプションのみの変更しか出来ない。
・土地だけでなく、間取りも気に入ったという話をしているので、建物の契約をしない理由として、
　気に入った間取りが作れないなどは筋が通らないのでは？と考えている。
・そのため、条件が折り合わず建物の契約締結に至らなかった。というストーリーが描けず、
　転勤というこちらの都合での建物契約見送りとなると考えており、土地の手付金返金・違約金
　の請求ということに影響するのでは？と心配しています。

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/07/10 13:52

当方も業者ですが、私は見解が違います。

建築条件付というのは、建築請負契約が成就することを停止条件として定められ、一般的にはこの停止条件を阻害する（無効となる）条件を設定していないと思います。
例えば自己都合による解除は無効とか・・・・・・・
良く打ち合わせをしたら、建物や仕様が気に入らない場合や、最終的にオプションで金額が合わないなど、解除の理由は問いません。
ローン条項などとは違い、本人に責めがあるかどうかは問わないのが建築条件の停止条件の効力ですから、白紙解除になるかと。
尚、打ち合わせや図面作成費用などある程度の経費は請求控除されると思います。
同様の仲介で揉めたことがあり（売主が応じなかった）県の免許監督課で指導を受け、白紙解除した経験があります。
契約書の建築条件に関する条文を良く読んでください。
御不安ならば、契約書と重要事項を持参して、都道府県の免許監督課へ事前に電話の上、御相談ください。電話だけでも要領を得れば、見解を教えてもらえますので、契約書の条文を理解して、電話して見ましょう。
民法などではなく、宅建業法の縛りを受ける契約となりますので、上記の監督課の判断がほぼ絶対的となります。

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2012/07/10 10:28

不動産業者です

＞(1)支払済みの土地手付金の返金はされるか？

されません。今回の契約解除はあくまで「自己都合」ですから。

＞(2)支払済みの土地契約仲介手数料は返金されるか？

されません。契約成立の事実が仲介手数料請求の根拠になりますので。
建物に関してはあくまで「請負契約」ですから、土地の売買契約とは別。
土地の売買契約が成立している以上、仲介手数料を請求する権利を仲介業者は有します。

要は手付金が返金されないのと同じ理由です。

＞(3)上記返金は無く、逆に違約金を請求されないか？

契約内容にもよりますが、現時点で違約にまで発展する事は無さそうです。

以上のことから「白紙解約」ではなく「買主の自己都合による契約解除」になります。

ちなみに今回の回答については「自信度80％」と自分では思っています。
残り20％は契約内容等で全く的外れな回答になるかもしれないというところです。

ご心配なら自治体の無料法律相談等で、契約に関する資料一切合財を持って相談してみて下さい。

No.1 回答者： dmori 回答日時： 2012/07/10 08:21

工務店を経営しています。

(1)支払済みの土地手付金の返金はされるか？

⇒されない場合がほとんどです。

※契約後ということで（自己都合ですし・・）、手付金は返ってこないと思います。

(2)支払済みの土地契約仲介手数料は返金されるか？

⇒されると思います。

※契約を破棄すれば、仲介していないことになります。

(3)上記返金は無く、逆に違約金を請求されないか？

⇒ないと思います。

※先方でかかった経費を請求されることはあると思います。

　例えば収入印紙代や契約書作成手数料など。



契約書の約款本文と今後の協議次第となりそうです・・・。