家、土地の相続、名義変更について

初めてのご相談で、内容に不備があるかもしれませんが、宜しくお願い申しあげます。

内容は、複数名義の家・土地の売却（相続）についてです。

　＜現　　　　状＞

・私名義の土地、義母（同居）名義の土地の２区画を利用して戸建に居住しております。

・戸建は、私名義61％、妻名義8％、義母名義18％、私の母（別居）名義13％となっております

　
　＜知りたいこと＞

・この様な状況下、親が亡くなった後、土地や家の売却を考える場合、事前にどのような手続きを
行うのがベストでしょうか。

・家、土地別に、なるべく無駄の無い贈与、相続方法等をご教授頂ければ幸いです。

No.1 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2012/07/17 15:28

素人ですが・・・。

土地については同居義母、戸建については奥様・同居義母・別居実母の理解により、円満に過ごされていることでしょう。
奥様は別としても、義母や実母が亡くなれば、義母や実母の相続人と土地や建物の持分について遺産分割協議や今後について相談が必要となることでしょう。今はご夫婦の親ということで無償で利用させてもらっていたとしても、遺産分割協議で得た人から無償で借りられるとは限りません。
ただし、建物の名義が共有となっているということは、住宅ローンなどでの頭金を出された方などの名義がついているのではないですかね。そうなれば、金融機関の抵当権などがついているのではないですかね。場合によっては保証人などにもなっていませんか？
そのような状況では、名義の変更等は現実的ではないでしょうね。

すでに住宅ローンなどが終わっていたり、ローン自体を組んでいないなどであれば、土地については同居義母から購入させてもらうか、贈与を受ける必要があることでしょう。
あなたの名義でなくとも、奥様の名義であれば、親の相続を気にする必要は無くなることでしょうから、そのあたりも考えとしては良いかもしれません。
建物の義母や実母の名義も同様に、あなた方夫婦の名義になるように購入させてもらうか、贈与を受けるのもよいことでしょう。

義父や実父はいらっしゃらないのでしょうか？また、実の両親・義理の両親ともにあなたがた夫婦が一人っ子で、お父様もいないということであれば、相続人はそれぞれ子供一人だけですので、争いなどもなく、将来相続することができることでしょう。
売買であれば、売った親側で利益が出れば所得税が発生することになります。贈与であれば贈与を受けた人に贈与税が発生することになります。一般相場より安い売買をしてしまえば、相場との差は贈与として贈与税が発生します。
一般的に、所得税や贈与税より相続税の方が安いこととなります。親子関係での生前贈与であれば、要件を満たせば相続時精算課税として先送りし、贈与税の適用を受けなくすることも可能かもしれません。
不動産の登記で必要となる登録免許税も相続の方が安く設定されていることでしょう。

ローンなどの問題がなければ、相続時精算課税制度などの特例を満たす贈与で夫婦名義にすることもよいでしょうし、通常の相続まで先送りし、他の相続人とのトラブルを回避しようと考えるのであれば、公正証書遺言などで優先的にこれらの不動産の名義を相続できるように準備されることもよいでしょう。

この回答へのお礼

稚拙な質問に対し、親身になったご回答を賜り、大変感謝申し上げます。

「素人」とお書きですが、専門的な内容を詳細に分り易くご説明頂き、大変参考になりました。

これを基に、自分なりに更に掘り下げてみようと思います。

今後もご指導方宜しくお願い申しあげます。

お礼日時：2012/07/17 21:13

No.2 回答者： hata79 回答日時： 2012/07/17 18:09

現在居住してる「家（土地、建物」を一つの財と見て、今後売却する考えがあるならば、所有権者を多くしないようにすることが肝要だと思います。

売買契約手続き、売買代金にかかる譲渡所得税の申告など当事者（所有権者）が少ないほうが楽だからです。
とりあえずの問題は、母Aと義母Bの所有権です。

遺産分割協議によって「今住んでる人たちが相続する」ことになれば、問題なしですが、法定相続分にて相続するとなると、A所有の土地が相続人数人の共有物になる可能性があります。
仮にAの子がC,D,Fと三人いたとしますと、この共有になります。
しかし実際にその家を居宅として利用してるのがCだとしますと、俗にいう「ひどく、うっとうしい状態」になります。
売却する際には、D,Fの承諾を得なくてはなりません。
というよりもD,Fが売りたくないと言い出したら、売買の話そのものが「お流れ」になります。

これを避けるには、ABそれぞれが亡くなるまえに、現在居住してる家と不動産を質問文での「私」と「妻」に譲渡してしまうことです。
その原因としては「売買」「贈与」「遺言による相続分の指定」が考えられます。

「遺言による相続分の指定」ですと、果たして本当に遺言のとおり相続がされるかどうかの懸念があります。
親にとっては生きてるうちに「私が死んだらこうなる」というものを目のあたりにしておきたいという情がありますので、このやり方は最後にとっておきましょう。
公正証書遺言を作っておくのがベストで、費用は５万円程度かかるのが相場です。

贈与は、贈与税課税がされることと、所有権移転登記の際の登録免許税が高額です。
これも後回しにしたいものです。

すると売買が残ります。
親が子に自分の不動産を売るというものです。
実際に売買契約書を作成して、代金の支払がされるわけです。
譲渡代金を適切にすれば、大きな税負担がなく、当事者だけで所有権移転可能です。
実際に代金の支払がされてないと「贈与行為」となり贈与税の対象になってしまいますので、キチンと代金は払いま不動産の所有権を移転するさいに売買での所有権移転は「案外とその手があった」という盲点です。
相続発生時に過去３年分の贈与財産を加算する等、まったく考えなくてよいですし、他の相続人からあれこれ云われる筋合いもありません。
ただし、家を売ったAなりBは売った年に「所得あり」になるので、控除対象扶養親族にできない、住民税他の負担が高額になる可能性があるというデメリットがあります。

贈与はまともにすると効率の贈与税がかかりますので、相続時精算課税の選択を検討します。
２，５００万円までは「贈与税がかからない」ので、検討する価値ありです。
ただし重要なのは「この制度は一度選択すると撤回ができない」ので、後に「早まって選択した。間違いだった。」とできません。
それとAの法定相続人（あるいはBの法定相続人）をまったく無視して財産の贈与ができてしまうので、このことがいざ相続が開始された時に紛争の火種になる可能性があります。

「お兄ちゃんがその土地を貰ったなんて、私聞いてない。ずるい。私遺産分割協議に参加しないから」と妹が言い出すと税法の出る幕ではなくなるということです。
相続時精算課税を選択する際には「他の相続人に充分に理解を得てから、贈与を受ける」ことが必要です。
貰ってしまえばこっちのものだというのは、火のついた時限爆弾を抱えてるような状態になります。

長文で申し訳ありませんが、もう一つ。
贈与税率が１０％以内ならいっそ贈与で所有権移転をしてしまったほうが、後腐れがないとい税理士意見は多いです。
実際の相続発生時に財産分割紛糾解決は税理士ではなく弁護士の仕事になるために「このやり方だといいと薦めたではないか」と追求されても手も足も出せないからです。
政府はは本当の後々のことまで考えて、この制度を創設したのではないので「おっかない制度」だという人が多いです。

この回答へのお礼

漠然とした質問に対し、色々なケースを想定した丁寧なご説明を頂き、感謝申し上げます。
大変参考になりました。
頂いたヒントを、自分なりにもう少し精査してみたいと思います。
今後とも、ご指導宜しくお願い申し上げます。

お礼日時：2012/07/17 20:49