接道不良・再建築不可の借地更新 更新料相場

いくつも問題のある土地なのですが、表記に絞って質問させてください。
今まで、父が地主と相対で更新手続きを行ってきたのですが、今回から不動産屋が仲介する事になりました。

現在借りている土地は、6mの公道に間口2.34m・奥行12.39mの私道の奥に2戸ある内の1戸で、広さは私道を含め約40坪あります。
この辺りの路線価はm2あたり30万円で、借地権割合は60％更新割合10％です。

この更新料が251万円だと言うのです。驚いています。

更新料の計算は『更地価格×借地権割合×更新割合』だったと思います。
私が疑問に思うのは更地価格で、接道不良・再建築不可の更地価格が、請求された更新料だと高いと思うのです。一般的に、再建築不可の土地は二束三文だと聞いています。

借地では、そんなの関係ないのでしょうか？建て替えもできない土地なのに、周りと同じ相場は納得いきません。

祖父の時代から借りていて、私で三代目になろうとしていますが、新築もできない土地じゃ相続しても辛いだけです。

No.7 回答者： agboy 回答日時： 2012/08/08 21:59

誠実なレスをありがとうございます。

『更新料の値下げ』で事態を収束されたいのは理解しました。
私の実家の事例も含めて、今後予想される諸問題について…

・再建築について　
　私の実家は東京都区内ですが、昭和４７年に建物を建てようとしたときに、問題が一つありまして、『接面している道路が道路として認定されていない』事でした。実家は突っ込み道路の一番奥で、道路認定されていたのは実家の２軒手前まででした。しかも隣家が道路状部分に越境して建っており、接道2ｍも確保できていない状況でした。ここで、地主が『上申書』を出してくれ（実家が再建築できるように都合の良い内容でした）たので、建築することができました。地主との良好な関係があったからでしょうね。

ただし、こんなこともありました。後年、一人暮らしを始めたときに、アパート裏の一軒家が取壊され、再建築されようとしていました。その土地には、当時住んでいたアパート横の３尺幅の通路を通ってしか行けない場所であったので、職業的好奇心から区役所に電話を掛け、『何で建築できるんですか？』と聞いてみました。結果は『当該建物については建築許可は出してませんが、建築指導ということで、軒下等を不燃材にするよう指導しています。』ということでした。かれこれ２０年前のハナシですが…。

・値下げの指標について
『更新料の指標』自体が無く、地主さんの胸先三寸なのですから、これを検索するのは無理でしょう。
　私があなたの立場であれば、協議が整わないのであれば、あと数年頑張って次の更新時期まで粘ることを宣言（次の更新時期になれば、現在の法定更新は完結します）し、『デモ、そこまではやりませんから、今回の更新料と、次回の更新料は安くしてくださいね』と言ってみることでしょうか。

再三繰り返しますが、『更新料は払わないとイケナイ』と考えている段階で、相手の思う壺に嵌っていると思うのです。
また、不動産業者は地主側の意向しか汲んでいない、と言うことを考えてください。

不動産業者が『ここらは坪○○円の評価ですね』と言うのなら、『じゃあ、それで売ります。買主を見つけて下さい。専属専任媒介だしますから』と言ったとして、彼等の返答は『いやぁ～、ソレとコレとは違います』てなもんです。法律では勝ち目が無いからこそ、アノ手コノ手で納得させようとしているんです。
不動産業界でもイロイロな人物にあっていますが、誠実な人もいれば『言ったが勝ち』の度胸だけで生きている者がいるのも事実です。
不誠実な不動産業者の口車に乗せられないよう応援します。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

当初から我々は、まともに相手の土俵で更新をしよう等と考えていません。
不本意ながら法定更新になってしまった状況を利用して、再建築不可の実態に合った更新契約にする事で、今後の金銭的安心を得たいと考えています(今私を邪魔しているのは、地主がご近所という事と、父と地主の先代が仲が良かった事です)。
当然物別れに終われば、法定更新で朽廃するまで住むだけです。当然地代はお支払いしますが、受け取り拒否をすれば供託にするだけです。朽廃し住めなくなれば取り壊す、取り壊したら当然契約も消滅。我々はこの地を引き払います。
これをやられて困るのは地主です。更地で返されては、建築は不可・リノベーションも出来ず・・・土地だけ浮いた状態になります。宅地からの地目変更も審査は大変だと思います。『住んでてくれてありがとう！』と言う事になるでしょうか？私的にはなると考えています。


＞『更新料の指標』自体が無く、地主さんの胸先三寸なのですから、これを検索するのは無理でしょう。
借地権は『建物の所有を目的とする地上権および建物の所有を目的とする土地賃借権』(借地借家法二条一号)の通り、再建築が出来ない借地そのものが根本的に間違っています。要するに賃借に値しない土地です。通常更新料の計算は更地価格から算定します。これが基である以上、所有権なり借地権なり再建築不可の土地売買(古家付)を根拠に、更地価格を算定させたいと思います。その為に、補足にも書きました資料を、仲介業者に提示した訳です。これを覆すには、これ相応の算定根拠が必要です。
さらに拘りたいのは、今後起こりうる自然相続です。借地権も立派な資産です。三代目となる私が、相続するに足りる物なのか？交渉の結果次第で、私は『こんな場所相続しない！』と言った場合、両親は合意更新をする意味がなくなります。これも一つの交渉手段だと考えています。
また、後継ぎに託す意味では私も中継ぎに違いありません。この事からも、中継ぎとして根拠のない契約を後世に残す訳にはいきません。

＞不動産業者が『ここらは坪○○円の評価ですね』と言うのなら、『じゃあ、それで売ります。買主を見つけて下さい。専属専任媒介だしますから』と言ったとして、彼等の返答は『いやぁ～、ソレとコレとは違います』てなもんです。
これは考えていました。更新手続きの案内に、仲介業者が作成した更新料算定根拠が乗っていました(ご丁寧に社名に社判付で)。嫌味のつもりで『こんなに(査定が)高いなら、あなたに売ります』若しくは、『売りに出すので、仲介をお願いします。専属でも専任でも構いません・・』と。当然レインズに仲介業者の名前も載りますので、いい笑いものです。しかも1週間(専属)or2週間(専任)に1回の報告・・見ものです(笑)

相続の話が私から出ましたが、今の建物は昭和52年に建てられました。再建築不可なので残る道はリノベーションですが、それすら私の代では出来そうにありません。そうすると四代目がリノベーションをする事になると思いますが、私も設計をやっていた時期がありまして、強度の所で？が付きます(業界の方ごめんなさい)。
計算上の強度は保てても、経年的に強度が保てるか？は、新築の比ではないと感じています。
そんなことを考えると、四代目に相続することは酷と言うものです。

＞不動産業界でもイロイロな人物にあっていますが、誠実な人もいれば『言ったが勝ち』の度胸だけで生きている者がいるのも事実です。
解かります。今回担当した仲介業者は、不誠実そのものです。事ある毎に『地主の先代と、父が仲が良かった』『対応は丁寧に頼むと言われています』と話す割に、更新後の新契約書はトラップの嵐です。よくまぁー考えたなぁ～と感心します。

＞不誠実な不動産業者の口車に乗せられないよう応援します。
ありがとうございます。仲介業者の回答は即答はせず、毎回お持ち帰りしています。
また、交渉の冒頭、必ず私からの質問で始まります。当然この返答次第で私の攻撃が変化するのですが、最近は仲介業者も警戒してきました(笑)

agboy様、貴重なご意見ありがとうございました。自分としては些か疲れが出て来ましたが、現契約者(父)が健やかに暮らせるよう努力していく所存です。今後ともよろしくお願いいたします。




また、この場を借りして・・・
引き続き、この案件の情報・ご意見を承ります。よろしくお願いいたします。

お礼日時：2012/08/09 02:32

No.6 回答者： agboy 回答日時： 2012/08/05 23:43

＃２です。

ご丁寧にレスされることに感謝します。
私も午前中はカッカしてましたが、少し冷静になり、整理してみようと思いました。

あなたは、更新料の支払い自体については納得しているものの、その算定方法に納得がいかない。
私は、契約に定めの無い更新料規定については、支払う必要が無い、という主張。この点をご理解頂けないと、解決は難しいのかな？と思いました。
この点ですね。すれ違いが生じるのは。

現実的には、あなたの対応の方が大人の対応だと思います。相手の立場を思ってます。裁判なんぞ起こされるのは不本意というものですよね。『払うけど、安くして欲しい』というお考え。

ただ、裁判を起こす権利は誰にでもあって、それを維持できるかどうか？ということですよ。
「していない約束を守らないから訴えってヤル」…としても訴えることは出来ます。結果は火を見るより明らかですが、訴えることはできます。ただ、その後の維持が出来ません。

法的には彼等の言い分は根拠が無く、保護されないものなんですけれど、それを代理人として彼等に主張できないのが歯痒い…。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞現実的には、あなたの対応の方が大人の対応だと思います。
まず、嫌でも仲介業者の言葉を借りると『見る側の立場が変われば・・』の通り、私も立場が変われば、agloov様の通り言ってやりたい・・両親の意向と代理人(私)の意向に違いがあります。(まぁ～代理人に意向など無いのですが・・)

そこで物指が欲しい・・表記の通り相場です。

所有権・再建築不可の物件は出て来るのですが、接道不良・再建築不可の借地・・調べても出てこないのです。昨日の交渉は、手持ち駒の少ない中、『所有権・再建築不可の物件』の情報を使い、知り合いが計算した資料と、情報を基に撮影した写真を使い更地価格の交渉に臨みました。次回の交渉でその回答を得られると思います。

所有権でも借地権でも(借地権なら尚更かなぁ？)、再建築不可の物件は二束三文に変わりは有りません。でも、地主に言わせると所有する資産・・ここに地主との隔たりがあるように思います。

私道に面した同じ地主から借りている借地でも、接道幅4mにするには線が家に掛かってしまう。現実的には、その家が出て行った時にしか道を広げられないのです。

『接道幅が確保されるまでの更地価格は二束三文だろう』と資料を示し言って来ました。

現在の交渉で大事なのは、仲介業者の主張は根拠に乏しいので、其処を突く根拠になる資料です。

お礼日時：2012/08/06 08:01

No.5 回答者： agboy 回答日時： 2012/08/05 11:36

＃２です

＞『賃貸借契約で鑑定評価まですること無いでしょ』
うわぁ～、本音（底の浅さ）が見えてますね。良心的な鑑定士ならば、簡易鑑定で十数万円、正式な鑑定でも３～５０万円ですよ。その支払いを惜しんで、何で２百数十万円の請求をしてくるのでしょうか？不動産業者としての良心というのは無いのでしょうか？

相手方の主張は、判りやすく訳すと『何でもいいから、払ってよ』ということです。

繰り返しますが、契約書に記載の無い更新料は払う必要がありません。
もし、裁判になったと仮定しても、地主側の言い分は
『契約書に記載が無いが、当地域には慣習として更新料支払いの義務があり、借地人もそれについては黙示の支払いの意思表示があるにも関わらず、その支払いが無い』
とでもなりましょうか。

『慣習としての更新料の支払い』というのは日本国内では最高裁でも認めていません。『更新料の支払いと言うものが行われていることは否定しない』というレベルです。

ただ、不動産業者の考えの根底にあるのが『何でもいいから払ってよ』なのですから、理屈は通用しないかもしれませんね。
『更新料は支払いません。問題ありますか？』と言ってみても、何の納得の行く答えはないでしょうね。

『出て行け』とは言えない。（正確には言えますが、正当事由が必要）
『建替えのときに承諾してもらえない』もともと再建築が難しいし、地主の許可が無い場合には裁判所による許可、という方法があります。
『他人に売るときに承諾してもらえなかったり、承諾料の支払いで、結局更新料分を取られることになる』　売らなければ良いんです。または、これも裁判所による許可により売却は可能です。

法律による賃借人の義務は『賃料を支払う事』であり、それ以外は当事者同士で合意した特約に縛られることになります。その特約事項も公序良俗に反していたり、あまりにも賃貸人有利のものは無効とされます。

何度かこの質問にお答えして、相手の不動産業者にカッカとしてしまい、連続投稿してしまいました。可能であれば、この不動産業者とリアルで対決してみたいものですね。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

本日二度目の交渉に行ってきました。その際に、こちらの資料として、
1.知り合いの不動産関係者が作成した、更地価格(理論地価と一般的な再建築不可の土地売買の価格)
2.ネットで調べた、所有権・再建築不可物件の買取実績(買取実績には住所もあり、路線価と案内図を付属)
3.再建築不可の場所に、建築許可を取らずに建築して、工事の施工停止命令を受けた物件の写真。
を提示し、地主に理解を求める事にしました。

我々のスタンスとしては、再建築不可の更地価格は二束三文ですよと言いたい訳で。
更地価格が下がれば、当然更新料も下がるという事です。

これに対し仲介業者の反応は『見る側の立場が変われば、こういう資料が出て来るのですね～』でした。
ただ、『この件は地主にも話してみますが、現在の価格を下げるのは難しいと思いますよ、計算資料にある坪30万は飲めませんよ。』と言っていました。

まぁ～こちらは粘り強くやるしかないのかな・・

＞何度かこの質問にお答えして、相手の不動産業者にカッカとしてしまい、連続投稿してしまいました。可能であれば、この不動産業者とリアルで対決してみたいものですね。
ありがとうございます。本日の交渉で、私も勇んでしまい、仲介業者から『そんなものいいじゃ、話になりませんよ』と注意されてしまいました。反省する所です・・

お礼日時：2012/08/05 15:25

No.4 回答者： atelier21 回答日時： 2012/08/05 10:02

過去東京は借地や借家が殆どの土地柄でもあった様です

先ずは、貸し借りの口約束した当人達から、代替わりした

貸す方も土地代が上がり相続問題が起こり、税金も高くなった

其処で専門家(不動産屋や税務署のOB）に依頼（管理部門作る地主も）

借家法も変わり借り手優位の構図が変わる

幾つかの例をお手伝いして見て、借り手側の根拠が少ないケースに気付く

不動産価格に双方承認得る一定根拠がありません、所謂話し合いしかない

其処で、弁護士と書いたのですが、持ち続けるかor売却も考えるか

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞幾つかの例をお手伝いして見て、借り手側の根拠が少ないケースに気付く
不動産価格に双方承認得る一定根拠がありません、所謂話し合いしかない
所詮、土地は水物という事でしょうか？相場は有っても、本来値段の付けようが無いと・・
そうすると、交渉の余地がある事になります。

＞其処で、弁護士と書いたのですが、持ち続けるかor売却も考えるか
現在は父の契約で、私が代理人で交渉にあたっています。
本日も交渉に行き、仲介業者に地主が『どの程度、再建築不可の物件を理解・認識しているか』聞いてみました。理解はしているとの事です。この事を踏まえると、止むを得ず私が相続しても、私の息子へは相続させたくはありません。

持ち続けるか？売却か？を考えると・・
今回の交渉次第で、考えが変わると思います。今は考えていません。

お礼日時：2012/08/05 15:00

No.3 回答者： agboy 回答日時： 2012/08/05 00:05

スミマセン＃２です。

自分の回答を読み返して、訂正です。

＞更新料の計算は『更地価格×借地権割合×更新割合』だったと思います
というお考えを肯定しているような回答でしたが、

「更地価格」不動産鑑定士の評価で求めるものです。
「更新割合」これは聞いたことがアリマセン。

恐らく、相手側は『契約書にはキチンと記載されていない（ここが重要）けれど、コレくらいは、まぁ、請求できるでしょ』という考え方が根底にあると考えて良いでしょう。
ちょっと冷静になると、借地の更新料の請求は次の通りになります。

『契約書には書いてないけど、コレくらいの金額が欲しいんで、払ってね。』

…素直に従う人もおられるでしょうが、私は納得できません。払って欲しいなら、そのように契約書に記載するべきです。民法でも、借地借家法でも『賃料』『地代』『敷金』という単語はありますが、『礼金』や『更新料』というコトバは見受けられません。法律で規定されていない以上、『礼金』や『更新料』は『賃借人が任意に』支払っているモノと考えざるを得ません。

『任意』ということは、従った場合に取り消すのは大変だけれども、従わなかった場合でも従わなかった事による法的なデメリットが無い、と言うことです。

…夜も更けて、興奮した私のメッセージが判りにくかったかも知れませんが、追加のご回答まで。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞「更地価格」不動産鑑定士の評価で求めるものです。
これは話してみました。仲介業者は『更新契約は不動産鑑定士使ってまで、お金かけるものじゃないでしょ』と言っています。

＞「更新割合」これは聞いたことがアリマセン。
すみません、言葉が思いつきませんでした。よく借地権価格の〇〇％が更新料とありますが、この『〇〇％』の部分です。

＞『任意』ということは、従った場合に取り消すのは大変だけれども・・
私も気になっていました。
一度支払うと、ひっくり返すのが大変という事なのでしょうか？
いわゆる慣例的に行われている・・・という事になるのでしょうか？
私的な解釈では『慣例的』は、『繰り返し行われる行為』だと思っています。だとすると、更新を行ったのは、父が過去に一回だけです。繰り返してはいないと思います。

お礼日時：2012/08/05 08:44

No.2 回答者： agboy 回答日時： 2012/08/04 23:39

>更新料の計算は『更地価格×借地権割合×更新割合』だったと思います

とありますが、その計算方法が契約書に記載されていれば、その通りと言わざるを得ません。

恐らく、そういった記載は無く、あったとしても契約書に「更新時には更新料を支払うものとする」という記載でしょう。

更新料坪当たり約６万円というのは「コレくらいならOKかな？」という地主さん側の思惑に過ぎません。地主さんにとっては、角地であろうが、再建築不可の土地であろうが、同じ地番にある借地については同じ更新料を請求する傾向があると思います。理由は、細かく計算するのが面倒なのと、ご質問にあるように再建築不可の土地に対する計算根拠が明示できないからです。

仲介業者が介在していると言うことですが、彼らに対して納得の行く説明を求めるのも難しいでしょう。「地主さんが坪６万円と言っているから６万円なんだ」というのが本音であって、それを「相場がドーダ、慣習ではコーダ」と肉付けするに過ぎません。

私の実家も再建築の困難な借地なんですが、平成２１年の更新時に坪８万円の更新料の提示を受け、平成元年の更新料が坪６万円であったのに、値上がりする根拠は何？と不動産業者とやりあって、今は地代を供託している状態です。その後、考えるところがあって行政書士試験を受け、今年開業しました。「いわれのない更新料請求に悩んでいる借地人さんに代わって、更新料についての交渉を行います」という看板を上げました。

交渉事というと、弁護士の領分というイメージがありますが、「更新契約内容」についての交渉は、実は、誰でも出来るんです。

更新料を支払わないことのデメリットとしては、「地主との関係が悪くなる」ことですが、それにより、土地を更地にして立退く必要は無いワケで、納得の行くまで話をしてみるのも手でしょう。
ご質問から、地主との関係が良くなったところで、あまりメリットも無いように思えます、建替えするにしろ、第三者に売却するにしろ…

私がオススメするのは、「更新料の算出根拠」を契約書に明示することですね。「何故、251万円になるのか？」と言う根拠です。今のところ、相手側の根拠は「これくらいならOK。地主さんの希望だし。」だけだと思えますから、その根拠についての説明を求めることですね。まぁ、答えられないでしょうケド。

この回答への補足

補足を入れさせていただきます。
現在調査中につき、父の話を書き、そこから想定できる事を補足とさせていただきます。

父の話では『自分がこの土地に引っ越してきた時は、周りには何もなっかた』『あの人とあの人は、いついつ来た・・』と言っていました。
この話から、私道の奥にある我々の借地は、後から来た公道に面した借地を貸し出す時に、接道幅を考慮せず行われた可能性があります。

因みに、祖父が最初に借地権契約を行ったのは昭和31年で、建築基準法が昭和25年に施行されています。また、道路法は昭和27年に施行されています。

公道に面している借地を貸し出す際に、何も考慮しなかった事になります。

補足日時：2012/08/05 08:21

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞その計算方法が契約書に記載されていれば、その通りと言わざるを得ません。
現在、意図せず法定更新の状態です。契約内容は、前回父が行った更新時の契約書が引継がれていると思って良いのでしょうか？だとすると、契約書には『契約期間満了6ヶ月前に賃借人と賃貸人の間で連絡をとること』となっているだけで、計算方法は書かれていません。
また、今回の更新後に使われる『新契約書』には更新料の計算として『時価を更地価格とし、更地価格の6割を借地権価格として・・』と謳ってあります。時価を更地価格とし、土地の形状(再建築不可)はお構いなしに価格を設定されては『建物所有のための借地』の意味を成しません。

また補足を入れなければいけないので、そちらにも書きますが、再建築不可は人為的な可能性があります。


＞ご質問から、地主との関係が良くなったところで、あまりメリットも無いように思えます、建替えするにしろ、第三者に売却するにしろ…
その通りです。私が三代目になるのですが、正直相続したくありません。私の子供(未来の四代目)にも相続させたくはありません。私が已むを得ず相続しても、私で終わりにしたいです。

お礼日時：2012/08/05 08:05

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2012/08/04 16:08

地主が追い出したいのでは？

不動産に強い弁護士に相談されるのが良い

弁護士会に行って相談し、良い人を紹介して貰うのも

勿論何方かお知り合いに弁護士がいたら其方に相談を

業者を間に立ててきて、何かあるとお感じになりませんか

この回答への補足

この質問の補足です。

実は更新の案内が来たのは更新期限を16年も過ぎてからなのです。
これは単純に父が忘れていたのと、地主さんに不幸があったり色々家庭の事情があっての事らしいです。

今の状態は法定更新状態です。

それを、今回16年遡って更新し、4年後にまた更新しろと言ってきています。今回の更新で仮に251万円支払ったとしたら、4年後にまた251万円(金額は時価になると思いますが)・・・4年間で502万円・・・

異常です。

このまま法定更新状態で地代を支払。朽廃したら更地でお返しする。ところまで考えているのですが、途中で何かあったら・・・を考えると・・・

っと言っても、再建築不可なので家は建ちませんが。

補足日時：2012/08/04 17:21

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞不動産に強い弁護士に相談されるのが良い
考えてみます。
が、祖父の時代から20年で一回父が更新しています。その時の公示価格を入手し、大まかに計算したところ、その時も言い値で更新したようです。

しかもさらに問題があるので、補足しておきます。

お礼日時：2012/08/04 17:08