根抵当権仮登記ある不動産は分筆しても共同担保とならないようですが、他の仮登記についてはどうなのでしょうか?
又、仮登記はほかにどんな種類があるのでしょうか?

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A 回答 (3件)

 質権設定の場合も抵当権設定の場合も、複数不動産の場合は、共同担保目録を添付しますし、一部が分筆された場合は、その分筆後の物件を記載した共同担保目録を添付します。

仮登記の場合もこれらと何ら変わることはありません。
 ただ、共同根抵当権の場合だけが問題なのです。その共同根抵当権設定仮登記ができないという立場からは、当然共同担保目録が添付されませんので、分筆されても添付は不要です。できるという立場ですと、必要となるということです。
 現実の取扱いについてどのようになっているか、まだ私も確かめていませんが、東京法務局の登記課などに電話で質問してみるとよいかもしれません。私も確かめてみます。確実なお答えでなくてすみません。

 所有権保存仮登記の場合は、担保権ではありませんので、共同担保目録は添付されません。分筆や分棟をした場合については、私の知る限りでは例がありませんが、当然共同担保目録は不要で、各別個の仮登記となると考えます。
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この回答へのお礼

どうもありがとうございました。
大変わかりやすく、理解が深まりました。

お礼日時:2001/05/17 16:59

 このような特殊な事柄を知っていらっしゃるので、詳しいことは書きませんが、一つだけ。


 従前より、共同根抵当権設定仮登記はできないとされてきましたが、民事保全法との関係や解釈の違いにより、可能との考え方も出てきてますので、一個人のとしてはなんともいいようがありません。書式精義などにも可能と載っています。いろいろとご自分で調べてみてください。
 
 根抵当権以外の担保物権は、共同の登記をしなくても共同担保目録を提出し、共同担保として取扱われていますので、仮登記の場合にも同様のことが言えると思います。

 その他の仮登記は、沢山ありすぎて書ききれません。
 例を挙げると、
  所有権保存仮登記
  所有権移転仮登記
  地上権設定仮登記
  賃借権設定仮登記
  地役権設定仮登記
  抵当権設定仮登記
  一般先取特権保存仮登記
  不動産売買先取特権保存仮登記
  永小作権設定仮登記
  買戻特約仮登記
  採石権設定仮登記
  質権設定仮登記
  これらの権利の変更、移転、抹消、更正の仮登記
  これらの権利の請求権仮登記
  これらの権利の条件付、始期付の仮登記
  根抵当権などの順位変更、順位譲渡、分割譲渡などの仮登記
  など、多数あります。調べてみてください。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。殆どの用益物権や担保物権に仮登記があるということのようですね。
ただ、すいません。2つ目のセンテンスがよく理解できなかったのですが、つまり、所有権保存仮登記や抵当権設定仮登記ある不動産を分筆する場合、共同担保目録の添付は不要であるということなのでしょうか?

お礼日時:2001/05/15 21:03

実際の現場では、残金支払前に売買代金の大半を売主に支払ってしまう場合などに、買主の権利を保全する為、仮登記を行うことがあります。


これを所有権移転請求権保全仮登記と言うようです。
仮登記はあくまで予約的な要素をもっているものです。
質問の趣旨がつかめなかったので、不足でしたらすみません。
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Q共同根抵当設定の仮登記は認められていないとは

根抵当権について、共同根抵当設定の仮登記は認められていないということを聞きました。
抵当権設定の仮登記は認められているようですが、なぜこのような違いが必要なのでしょうか?
調べていたのですが、よくわかりません。
後共同担保目録の作成も必要なしということですが?

Aベストアンサー

>共同にすることによってどういうメリットがでてくるのでしょうか?

 根抵当権者にとっては累積式の方が有利なのですが、実務上は圧倒的に共同根抵当権が多いです。理由としては次のようなことが考えられます。
 根抵当権設定登記の登録免許税は、極度額の0.4%です。例えば、極度額が1億円ならば、登録免許税は40万円です。極度額1億円の根抵当権をA・B・Cそれぞれの不動産に設定登記する場合、共同根抵当権ならば、一つの申請書で一括して申請することができますから、登録免許税は40万円で済みます。これが累積式の場合、一つの申請書で申請することはできず、不動産毎に申請しなければなりません。そうしますと、A不動産につき登録免許税40万円、B、Cもそれぞれ40万円の登録免許税が借りますから、合計して、120万円の登録免許税が必要となります。
 もっとも、A不動産の極度額は5000万円、B不動産の極度額は3000万円、C不動産の極度額は2000万円とすれば、トータルの免許税は40万円にはなります。
 しかし、個々の不動産を担保評価して、それぞれ極度額を定めるというのは煩雑です。また、複数の不動産を担保に取る場合、単に個々の不動産の評価を合計して担保評価すると言うよりは、それらを一体としてみた場合、全体として幾らになるかという観点から担保評価をするのが通常です。
 例えば、土地とその土地上にある中古建物を担保にする場合、建物そのものは中古だから価値はないが、法定地上権が成立するので法定地上権付建物として幾らになる、土地は、法定地上権の負担がつくことを前提に幾らになるというような評価の仕方ではなく、土地建物を一括して競売にかけた場合、土地建物全体として幾らで売れるかと考えて評価します。そうしますと、一括して競売にかけるには、共同担保としておく必要があります。

>共同にすることによってどういうメリットがでてくるのでしょうか?

 根抵当権者にとっては累積式の方が有利なのですが、実務上は圧倒的に共同根抵当権が多いです。理由としては次のようなことが考えられます。
 根抵当権設定登記の登録免許税は、極度額の0.4%です。例えば、極度額が1億円ならば、登録免許税は40万円です。極度額1億円の根抵当権をA・B・Cそれぞれの不動産に設定登記する場合、共同根抵当権ならば、一つの申請書で一括して申請することができますから、登録免許税は40万円で済みます。...続きを読む

Q不動産登記の勉強中・・・共同根抵当権設定

不動産登記の勉強中・・・共同根抵当権設定


【いちばんお訊ねしたいこと】

「同一債権を担保とするために
 数個の不動産の上に抵当権を設定し、
 その共同担保物件中の一部の物件についてのみ
 抵当権設定登記を申請することはできる。
 (S30.4.30民甲835号)」

これは根抵当権についても適用されるようなのですが、
その場合、、、

(1) 登記の目的「共同根抵当権設定」とする。
  (その後、後件を登記しないで放置)
(2) 登記の目的「根抵当権設定」とする。

(1)と(2)のどちらとなるのでしょうか?
(あるいは、(1)(2)どちらもできるのでしょうか?)


【ついでにお訊ねしたいこと】

「共同担保である根抵当権の担保すべき
 債権の範囲、債務者若しくは極度額の変更
 又はその譲渡若しくは一部譲渡の登記の申請は、
 各不動産についての登記原因の日付が異なる場合であっても、
 これを同一の申請書ですることができる。
 (S46.10.4民甲3230)」

これは、
「根抵当権共有者の権利移転(民法第398条の14第2項)」
にも適用されますか?
(「根抵当権共有者の権利移転」は「譲渡」の一種なので、
 適用されると思うのですが、念のためお訊ねします)

不動産登記の勉強中・・・共同根抵当権設定


【いちばんお訊ねしたいこと】

「同一債権を担保とするために
 数個の不動産の上に抵当権を設定し、
 その共同担保物件中の一部の物件についてのみ
 抵当権設定登記を申請することはできる。
 (S30.4.30民甲835号)」

これは根抵当権についても適用されるようなのですが、
その場合、、、

(1) 登記の目的「共同根抵当権設定」とする。
  (その後、後件を登記しないで放置)
(2) 登記の目的「根抵当権設定」とする。

(1)と(2)のどちらとなるのでしょうか?...続きを読む

Aベストアンサー

物件A、B、Cのうち、A、Bについては登記をし、Cについては登記をしないのであれば、「共同根抵当権設定」ですし、Aについては登記をするが、B、Cについては登記しないのであれば、「根抵当権設定」です。

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もう解決しましたか?(^_^ )

興味ある質問でしたので保存してどなたかの回答を待っていました。勿論、私も調べましたよ‥‥‥(^_^ )。

しかし、判りませんネ。とにかく、根抵当権の仮登記と確定登記の関係を論じた資料が見つからないのです。私の勉強不足もありますが‥‥‥以下、私見で全く自信なしです。

2号仮登記は、請求権や条件付なので未だ根抵当権の実体関係は成立していない。しかし、1号仮登記の根抵当権は、実体は成立しているが登記手続きの不備(その多くは登録税の節税?)の事例です。貴兄の事例は多分一応金融機関であることより後者であったと思います。もっとも、特殊事例を除いて根抵当権設定の仮登記はその殆どが1号仮登記だと思います。けだし、根抵当権そのものが別途契約(○○取引等)した<債権の枠>という考え方なので、登記した時の債権が0でもよい筈です。この点で抵当権と異なる(将来発生する債権の例外もありすが‥‥)と思います。

さて、1号仮登記でしたら単に仮登記(順位保全)というだけて、実体の根抵当権は成立している。実体に債務が存在しそれを担保している根抵当権の確定事由(倒産等)が発生すれば、その根抵当権は確定する、よってその登記もできる。確定の登記は、変更登記の一種で本体の登記(今回は、根抵当権仮登記)に矛盾せず利害関係人の承諾不要な事例だと考えます。但し、他行での後位の根・抵当権設定があるときは、本登記を進めるでしょうが‥‥、金融整理管財人から整理回収機構への案件はその必要がないのかも‥‥‥(ここは、更に不勉強です)
勿論、2号仮登記なら(請求権の行使や条件成就より)、まず本登記をしてからでないと駄目だと考えます。2号仮登記は、順位保全のみで未だ根抵当権の物権は成立していないからとの見解です。

全くの自信なしです。貴兄に更に深い読み(仮登記のままの元本確定?)や、間違いあるなら指摘下さい、そして一緒に勉強させて下さい。

もう解決しましたか?(^_^ )

興味ある質問でしたので保存してどなたかの回答を待っていました。勿論、私も調べましたよ‥‥‥(^_^ )。

しかし、判りませんネ。とにかく、根抵当権の仮登記と確定登記の関係を論じた資料が見つからないのです。私の勉強不足もありますが‥‥‥以下、私見で全く自信なしです。

2号仮登記は、請求権や条件付なので未だ根抵当権の実体関係は成立していない。しかし、1号仮登記の根抵当権は、実体は成立しているが登記手続きの不備(その多くは登録税の節税?)の事例です。貴兄の...続きを読む

Q共同抵当権と共同根抵当権について

共同抵当権と共同根抵当権について
司法書士試験の登記の申請についてなのですが…

共同抵当権の同時設定で、他管轄に申請する場合において
例えば、甲土地(A管轄)と乙土地(B管轄)に共同抵当権の設定契約をした後に、甲土地についてはA管轄、乙土地についてはB管轄に別々に共同抵当権設定の登記申請をしますよね。
→この場合に、甲土地の登記申請書には管轄外の物件として、乙土地を表示しますし、乙土地の登記申請書には管轄外の物件として、甲土地を表示しますよね。この二枚の申請書は、それぞれの管轄の登記所に別々に、まとめて申請すると思うのですが…

これとの比較で、上記事案で、共同根抵当権を同時設定する場合には、管轄が異なるので、「追加担保として取り扱う」ことになるみたいです。
そうすると、まず甲土地についてA管轄に登記の申請をして、登記された後に、乙土地についてB管轄に登記の申請をする、ということになるのでしょうか?

共同抵当権の場合、甲土地について登記された後に、乙土地について登記申請をしなければならないわけではないですよね?

そうすると、共同抵当権と共同根抵当権の、登記申請の取り扱いが異なるのですが…

なぜ、共同根抵当権の場合は、追加担保として取り扱う必要があるのか?で、たぶん共同根抵当権の場合は、「登記が効力要件だから…」というのが理由だと思いますが、別に、甲土地について登記した後に、乙土地について共同根抵当権設定登記の申請をしなくても、共同抵当権と同様に、甲土地、乙土地それぞれまとめて共同根抵当権設定登記の申請をしてしまって、登記されれば、共同根抵当権としての効力が生じてもよさそうな気がするのですが…

どなたか教えていただけないでしょうか?
宜しくお願いします。

共同抵当権と共同根抵当権について
司法書士試験の登記の申請についてなのですが…

共同抵当権の同時設定で、他管轄に申請する場合において
例えば、甲土地(A管轄)と乙土地(B管轄)に共同抵当権の設定契約をした後に、甲土地についてはA管轄、乙土地についてはB管轄に別々に共同抵当権設定の登記申請をしますよね。
→この場合に、甲土地の登記申請書には管轄外の物件として、乙土地を表示しますし、乙土地の登記申請書には管轄外の物件として、甲土地を表示しますよね。この二枚の申請書は、それぞれの管轄...続きを読む

Aベストアンサー

根抵当権は、登記申請しても、受理されません。

抵当権も、免許税の関係で、同時に2カ所だすことはありません。


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