市街化調整区域・地目畑の中古住宅購入について

田舎物件の購入を検討しています

以下の物件について伴うリスクや条件、解決策など教えてください

・築 年 月1964年6月
・市街化調製区域
・地目　畑
・接道　公道３ｍ　南面一方
・木造2階 7DK　
・土地面積　413.0m2
・建物面積　187.0m2
・設　備　　　電気・上水道・汲取り・PG

不動産屋は購入後、再建築をするためには許可が必要と言っています
売主は相続のため相続税を支払うよりは売りたいとのこと

本来、地目　畑で市街化調製区域には住宅建設はできないように思いますが
この物件は建設年が古いので建設後に市街化調整区域になったのでしょうか？
違反ではないのでしょうか？
まだ詳しいことが聞けていないのですが・・・

地目を最初から売主に畑から宅地へ変更してもらったほうがいいのか
そうすると固定資産税が高くなってしまうのか
畑と宅地の場合の固定資産税はどのくらい違うのか

農家でなくても購入後、畑から宅地に変更できるのかどうか
その場合の条件と費用はどのくらいか

契約前に確認と売主や不動産会社にしておいてもらうことは何か等
詳しい方がいらしたら教えてください




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No.5 ベストアンサー 回答者： 0621p 回答日時： 2012/08/30 10:44

No.１です。

金額からは判断できませんが、家が建っているなら宅地として固定資産税がかかっているはずです。
セットバックして建築が可能なら大丈夫ですが。
再販できるかどうかは、そちらの地域の現状を考えてどうですか？新たに家や宅地を購入する人がいますか？おそらくなかなかいないのではないかと思いますが。建築に許可が必要として、その許可の条件にもよります。その地域に永年住んでいる人なら許可が下りる、というような場合もあります。そのような許可しか下りないなら、よその地域から購入する人はいないですよね。

No.4 回答者： dr_suguru 回答日時： 2012/08/30 05:19

補足１

＞都市計画法の許可と云うのはどうのようなものでしょうか？

7.建築等の制限
　市街化調整区域のうち、開発許可を受けた土地以外の土地においては、開発許可権者の許可を受けなければ一定の建築行為をしてはなりません。
↓
http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/kaihatu_kyok …

No.3 回答者： siro23 回答日時： 2012/08/27 22:06

この時代は建設課が3ｍの道（本来は農道か里道）をみなし規定で建築許可をしていたときがあります。

再建築が出来るかどうかは役場の建設課か管財課で聞いてください。
持ち主に公課照明を貰ってください。
畑なら地目変更が必要です。
固定資産税は不動産屋ならおおよそ分かってるでしょう。
再建築できるとして、道が3ｍなんでセットバックが必要かと思います。
浄化槽を埋めることになると思いますが排水は出来ますか？
不動産屋に聞いてください。

この回答への補足

ありがとうございます。
固定資産税は１１１００円だそうです

下水がきていないようなのですが、対策はありますでしょうか？

補足日時：2012/08/29 19:39

No.2 回答者： dr_suguru 回答日時： 2012/08/24 05:55

＞不動産屋は購入後、再建築をするためには許可が必要と言っています

・６０条証明で対応するのか
↓
http://www.city.iwata.shizuoka.jp/jigyosha/kench …
既存建築物の建替・増築

・都市計画法の許可を取り直すのか
↓
既存集落内の宅地の利用
http://www.city.iwata.shizuoka.jp/jigyosha/kench …

手法はどっちか、許認可庁が判断します。

＞本来、地目　畑で市街化調製区域には住宅建設はできないように思いますが

地目変更登記忘れかもしれません。

＞この物件は建設年が古いので建設後に市街化調整区域になったのでしょうか？

線引き（市街化と調整を区分した日）を確認する必要がありますが
一般的に昭和４５年が線引きで
建築年が昭和３９年ということは、線引き前建築になります。
都市計画法の担当課で確認できます。

＞地目を最初から売主に畑から宅地へ変更してもらったほうがいいのか

地目農地では購入できない。

＞そうすると固定資産税が高くなってしまうのか

すでに宅地で現況課税のはず

＞契約前に確認と売主や不動産会社にしておいてもらうことは何か等

・都市計画法の許可
・地目変更登記
これをやっとけば、いつでも建築ＯＫです。

この回答への補足

ありがとうございます

すみません、都市計画法の許可と云うのはどうのようなものでしょうか？

補足日時：2012/08/29 19:41

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2012/08/23 10:18

１９６４年ということは、市街化区域と市街化調整区域の線引きの前に建てられたものだと思います。

そのような建物の敷地については再建築できる場合もありますが、その基準や運用は自治体によって違いますので、該当の自治体の開発指導課、建築指導課などで確認したほうが良いです。
ただし道路が３ｍというのが気になります。建築基準法上の道路として認められているのかどうかです。これも自治体で調べてください。

地目が畑のままでは所有権移転登記ができませんから、買えません。現在の所有者に地目変更をしてもらわなければなりません。固定資産税は登記地目の問題ではなく現況によって課税されますので、地目が畑であっても家が建っていれば宅地として評価されているはずです。

この回答への補足

詳しい説明ありがとうございます
固定資産税を確認したところ１１１００円とのこと
この金額は宅地でしょうか？

また３ｍ以下だとセットバックという建築のしかたになるようです
この物件を購入した場合、再度、販売できそうでしょうか？

補足日時：2012/08/29 19:38