妹と共有している土地の私への所有権移転について

こんにちは。
■状況
(1)妹と1/2ずつの土地、建物を共有してる土地建物に私家族と母と暮らしています。
(2)妹も既に嫁いでおり、戻ってくる予定はなありません。
(3)現在対象物件の家の建て替えを計画中（９月中旬着工、２月竣工予定）
(4)妹とは、このままでは次の世代でトラブルになりかねないので、所有権を私家族に整理する方向で合意しています。

■整理する方法
売買するための資金がないため、以下の様な贈与を考えています。
(1)今年と来年（住宅ローン実行までに登記完了）の２年分けて妹から私、妻、母に１/３ずつ（単年度では１/6ずつ）贈与による所有権移転
(2)上記(1)と同時に母の持分を相続時精算課税制度を利用して私へ所有権移転する。

■土地の金額の目安
土地全体の価格です。妹の持分はその半額になります。
(1)路線価：26,000,000円
(2)固定資産評価額：19,900,000円


他によい方法ありますでしょうか？
特に、母から私への所有権移転について、遺言などで通常相続時で整理した方が良いでしょうか？
また、ローン実行後に上記のような所有権移転は可能でしょうか？銀行に聞いても基本は認めないが、その時の判断とのことでやきもきしています。
よろしくお願いします。

No.2 回答者： kamaryu 回答日時： 2012/08/24 12:54

やはり、売買が一番のように思います。

その土地の持ち分２分の１を５００万円で購入して、月々２万円位を分割で支払うという考えです。

評価額の約半分ですが、持ち分なのでそんな金額でも大丈夫でしょう。

妹さんがタダでも良いという考えで有れば、契約と同時に所有権を移転する事も問題にはならないのでは？

税金対策で面倒な事を繰り返すよりも簡単ですよ。

No.1 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2012/08/23 18:30

＞(1)今年と来年（住宅ローン実行までに登記完了）の２年分けて…

贈与税逃れあるいは軽減のため意図的に複数年に分割して贈与するのは、一度にまとめて贈与があったという解釈になります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

＞(2)上記(1)と同時に母の持分を相続時精算課税制度を利用して私へ所有権移転…

税務署はそんなに甘くなく、迂回贈与ぐらいはすぐ見破られます。
登記や登録を伴う贈与や売買は、税務署に筒抜けですから。

＞他によい方法ありますでしょうか…

買い取る資金がないのなら、
1. あきらめて現状のまま
2. 妹から贈与してもらい、贈与税を納める
3. 妹から分割払いで買い取る
のいずれか。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

こんにちは、早速のアドバイスありがとうございました。
言葉足らずで申し訳ありません。
(1)１１０万円控除しても、課税する金額が残り、３人で１年に２７万円の贈与税を納めます。
(2)税務署（電話）、税理士に相談したところ、単年度の契約等（数年にわたって贈与する旨が書かれていないもの）ちゃんと手続きを取れば問題ないとの見解を得ています。

お礼日時：2012/08/24 12:24