住宅ローンの繰り上げ返済にかかる税金についてです。

2年前に住宅を購入し、現在主人の名義で住宅ローンを返済しております。

このたび、私の貯金から600万ほど繰り上げ返済をしたいのですが
その場合、「譲渡」という事になり税金はかかってくるのでしょうか？

またもしかかるのであれば、税金がかからないようにするにはどうすればいいでしょうか？

◯結婚4年目です。
◯家の持ち分はすべて主人です。

どうぞよろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： Moryouyou 回答日時： 2016/04/15 18:02

＞私の貯金から600万ほど繰り上げ返済を

＞したいのですが、「譲渡」という事に
＞なり税金はかかってくるのでしょうか？
「譲渡」ではなく、「贈与」になります。

ご主人の財産の債務返済のために
『600万上げた』
ということですから、贈与です。
贈与税としては、
600万－110万(基礎控除)
=490万(課税価格)
490万×30%－65万
=82万(贈与税)
となります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

もったいないですね～。A^^;)

節税の方法
①私だったら、繰上げ返済せず、
　600万を投資にまわしますね。

ご主人は住宅ローンの残高で
住宅ローンの控除を1%受けている
のではありませんか？

現在、住宅ローンの金利はとても
低くなっていて、私も同じ時期に
購入していて金利は1%以下なので
ローンの残高で利息以上の税金の
バックがあるので、ローンの残高を
減らしたくない状況です。

②少しずつ渡す。
　ローンの残高が気になり、早めに
　返していきたいと思う気持ちも
　分かりますが、贈与税がかかるのは
　本末転倒です。

　贈与税には年110万の基礎控除が
　あるので、年100万ずつ贈与して、
　ローン返済にまわすのであれば、
　贈与税はかかりません。
　贈与契約を毎年作成し、年110万以内
　を年頭に贈与し、返済するのがよいと
　思います。

③貸したことにする。
　借用証書を作成し、奥さんに返済する。
　奥さんにローンの一部を肩代わりして
　もらったことにする。
　但し、本当に返済していかないと、
　贈与とみなされる可能性があります。

ご主人に余裕があるならよいですが、
600万もの借金の返済計画は厳しいかも
しれませんね。

④600万分、家の持分を奥さんの所有にし、
　共有化する。
　これならば『譲渡』となります。
　但し、登記のしなおしで各種税金や
　手数料などかかるため、これも
　もったいないです。
　また住宅ローン控除の条件も変わり、
　税金が増えてしまう可能性もあります。

⑤その他
　実は夫婦間の住宅関係の贈与には
　2000万までの特例措置があります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm
　但し、
・婚姻期間が20年
・購入時に贈与する
といった条件となるので、
現状の質問の主旨での利用は難しい
でしょうね。

従って、お薦めとしては、
①②あたりかと考えます。

いかがでしょうか？

No.4 回答者： hata。79 回答日時： 2016/04/15 22:48

「譲渡」という事になり税金はかかってくるのでしょうか？

譲渡とは、資産を相手に譲り渡すことです。
６００万円の現金を妻が夫に譲り渡す際にその対価がなければ「贈与」です。
贈与税の対象になります。

贈与とされないようにするには、夫の持つ不動産のうち「６００万円分をあなたが購入」します。
その分、不動産の所有権移転をします。

仮に不動産時価が１，２００万円であったら、そのうち６００万円を購入した妻は、持分二分の一になります。
不動産所有権移転登記手続き費用と登録免許税、不動産取得税が必要です。

この回答へのお礼

なるほど、不動産所得税などモロモロが必要なのですね！
とても参考になりました。
ありがとうございます！

お礼日時：2016/04/18 15:18

No.2 回答者： zircon3 回答日時： 2016/04/15 16:02

うぅ～ん。

厳密には譲渡ですが、夫名義の家に同居する夫婦が住宅ローンの繰り上げ返済をするにあたり妻名義の銀行口座からお金をおろして、、、というのを細かくチェックして「譲渡だから税金を払いなさい！」ということはまず置きません。

奥様の600万円のある銀行と旦那様が住宅ローンを組んだ銀行は同じでしょうか？
別なのでしたら現金でおろして持って行かれれば、少なくとも住宅ローンを組んだ銀行はお金の出所に関してノータッチ、、、というかそれが分かりません。出所を確認することもまずありません。

参考まで。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/04/15 15:36

＞その場合、「譲渡」という事になり税金はかかってくるのでしょうか…

譲渡？
譲渡には有償譲渡と無償譲渡の 2つがあります。

有償譲渡、すなわち売買ですから、あなたが 600万円分の住宅を買うことになります。
買う側には、個人売買なので消費税は発生しません。
売る側には、儲かった分に｢所得税｣が発生します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm
2年間なら、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3211.htm

一方、無償譲渡は贈与ともいいます。
これはもらった側に贈与税が発生します。
夫に今年中はその他の贈与は一切ないとして、
(600 - 110) × 30ェ 65 = 82万円
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
の納税です。

＞かかるのであれば、税金がかからないようにするには…

有償譲渡 = 売買にして、かつ、あまり儲けないことです。
売買、すなわち登記名義の何割かをいただくということです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm