分譲マンションから、新築一戸建ての購入について。

こんにちは。
分譲マンションに住んでおりますが、新築一戸建ての購入を検討しております。

昨年末結婚して、主人が５年前に購入した分譲マンションにすんでおります。
いつかは都内の一戸建て！という夢があり、現在のローン状況や今後の人生計画を２人で話し合っているうちに早くもその話が具体的になってきました。

戸建て購入の理由は・・・
組んでいるローンの金利が高すぎること（３％以上あります）
管理費（駐車場代含め）をローン返済や貯金に回したい
税金があがることや築年数を考えると早めに売却に踏み切ったほうがいいのではないか
ローンの組み直しをするのに今、金利が安くなっていることや年齢的なこと
大型マンションのためもう少し落ち着いた環境に引っ越したい。

などが挙げられます。
先日、このマンションの売買を多く手がける不動産会社に査定を依頼したところ、購入金額より３００万ほど上乗せで売れることがかたいとわかりました。

しかし、夫婦で（主人３５歳・私２８歳）あわせて８００万弱の額面年収（貯金は手元に１００万ほどです。）
マンションがうまく売れてローンを差し引いて６００万強手元に残ります。購入初費用や頭金にそれをまわそうと考えておりますが、このような資金ぐりで一戸建てを購入するのは無謀でしょうか？
購入物件は諸費用入れて４５００万円までを考えております。
３０年ローンにしたいところですが余裕をもって３５年ローン（月々９万ボーナス２０万×２）を組む計算です。がんばって貯金をし繰上げ返済していけたらいいなと思っております。
子供が出来たら私はしばらくは子育てに専念したいと考えております。
甘い考えでしょうか・・・？

不動産に関してあまりに素人でご指摘いただく点多々あるかと思いますがよろしくお願いいたします。
長い文章読んでいただき感謝いたします。

No.9 回答者： ojisandes 回答日時： 2012/10/30 23:05

厳しい回答が多いようですね。

有難いアドバイスと受け止めて下さい。
新築戸建でも買った途端に価値は70％に下がります。

現在の貯蓄額では購入に無理があります。
業者は、資金が少なくてもローンが組めます、今の支払いと余り変わらずに購入できます等と甘い事を言いますが売れさえすれば良いのです。
貴女方の人生設計は眼中に有りません。
現在のマンションのローンを低金利に借り換えて、少なくても物件価格の30％を自己資金として貯蓄してからです。
戸建ては、維持費が思いの外かかりますよ。良くお考えください。

No.8 ベストアンサー 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2012/10/30 16:38

宅建主任者です。

自分も住居の買い替えは通算4回他に投資用マンション・戸建の売買を
数回経験してきています。

さて拝見した感想ですが以下の通りです。

＞分譲マンションに住んでおりますが、新築一戸建ての購入を検討しております。
広さはどのくらいですか？ＬＤＫ？なぜ金利が３％超えるのでしょうか？普通に住宅ローン組んでいたら5年前でも１％くらいのはずなのに。
投資用に買ったものを自分で住んだりなど無駄なことをやっていませんか？

＞組んでいるローンの金利が高すぎること（３％以上あります）
だったら普通は銀行に相談して借り換えですよ。信金とかりそなとかどこでもいい条件で借り換えできるのではないでしょうか。借り換えしたらたしかに保証料などお金はかかりますが、金利差で十分もとはとれます。
それとも、外資系のＧＥキャピタルとか高い金利のローン借りてしまったとか。

＞管理費（駐車場代含め）をローン返済や貯金に回したい
マンションのローンと、管理費、修繕積立金、固定資産税はいくら払ってますか？
一戸建ては固定資産税もかかりますよ。

＞ローンの組み直しをするのに今、金利が安くなっていることや年齢的なこと
今のマンションのローンの借り換えでも同じことが言えますよ。

＞大型マンションのためもう少し落ち着いた環境に引っ越したい。
住居が広いというわけではない？

＞入金額より３００万ほど上乗せで売れることがかたいとわかりました。
2007年より300万値上がりしているなんてすごい立地のマンションですね。
普通は値下がりでしょう？

しかし、夫婦で（主人３５歳・私２８歳）あわせて８００万弱の額面年収（貯金は手元に１００万ほどです。）

世帯年収でというのはお子さんが生まれて奥さまの収入がへり、復職しても保育園代でまた減ってとにかくご主人単独の収入で考えないとやばい。

＞マンションがうまく売れてローンを差し引いて６００万強手元に残ります。購入初費用や頭金にそれをまわそうと考えておりますが、このような資金ぐりで一戸建てを購入するのは無謀でしょうか？

つなぎ資金が必要になりますね。まず借家に移り家を売り出し売れたら住宅探しという手順が安全です。

＞購入物件は諸費用入れて４５００万円までを考えております。

３０年ローンにしたいところですが余裕をもって３５年ローン（月々９万ボーナス２０万×２）を組む計算です。
ボーナス払いはいまどき誰もやらないですよ。だってボーナス安定しない時代ですから。公務員でもやらない。

＞がんばって貯金をし繰上げ返済していけたらいいなと思っております。
平時貯金して繰り上げというより、ボーナス払いやめて頑張って返済したほうがいいですよ。

＞子供が出来たら私はしばらくは子育てに専念したいと考えております。
で、ご主人の手取りは月額35万でローンが1１万、ですか？？

まず、いまのマンションのローンを１％の住宅ローンに借り換えてみてください。年間40万くらいお金が浮きませんか？

No.7 回答者： ma_h 回答日時： 2012/10/30 15:46

不動産業者です

過去に何度か買い替えの案件、そして私自身新築マンションから戸建に買い替えている経験から回答させていただきます。

まず「甘いか？」の問いに対しての回答は「甘い」と言わざるを得ません。

何故なら、全ての計画が現有マンションが「うまく」売却出来たらという事を前提にされているから。

現状、不動産売買市場は厳冬期に入っています。
つまり、余程の任意物件でない限りは「うまく」売れるなんてのは「夢か現か幻か」というような現状ということ。

あ、仲介業者の売却金額、期間の予想はあてにしないで下さい。
媒介契約を締結したいばかりに「美味しい話」しかしない業者がそれこそ「星の数ほど」います。

自分の物件の「妥当な評価」を知るには、少なくとも数社に査定してもらい「一番高い額と一番低い額を除く金額の平均値」を出してください。
それが「相場」です。

また、ご質問文に「仮住まい」に関して全く触れられていらっしゃいませんが、そのあたりはどのようにお考えでしょうか？

ハッキリ言って売却と購入のタイミングを合わせるのは至難の技ですよ。
大抵が

●今の住まいが売れたのに気に言った物件が見つからない
●気に入った物件は見つかったが今の住まいが売れない

このどちらかになります。
で、当然ながらどちらのパターンも「仮住まい」に一時避難する形になりますが、その「あて」はありますか？
無ければ賃貸物件に住む事になり、当然「家賃」がかかります。

私が過去に経験した「買い替え」は20件弱くらいだったかと思いますが、売り・買いのタイミングがバッチリ合ったなんて記憶にある限りは1件だけ。
その他は全て「仮住まい」か「実家」に一時避難しました。

ちなみに私は停止条件（売却先行で、新居が一定期間内に見つからなければ契約は白紙）を付けたので仮住まいは必要ありませんでしたが、今時こんな条件付きの物件を買う人なんて殆どいないでしょう。
その意味では私は本当にラッキーだったとしかいいようがありません。

で、新しい物件が諸費用含めて4500万。
世帯年収が800万で貯金が100万。
しかもボーナス併用で35年。
で、お子さんが出来たら貴女が子育てに専念？

じゃぁ、その間はご主人の収入だけという事ですよね？

ハッキリ言って資金計画が「全くなっていない」。

最低でも

●諸費用別に「ご主人の収入だけで」年収の3～5倍の物件
●支払はボーナスは考えずに「月々均等」
●仮住まい費用を最低でも200万は確保
●売却額は売り出し金額の5～10％は低く考える

え？ハードルが高い？そんなお金無い？なら諦めることです。
ご質問者様のように「現状の支払が勿体ない」「もっといい環境・物件に住みたい」「消費税が上がるから」等の理由から買い替えを考える人がいますが、ハッキリ言います。

「住み替えの成功は資金力にかかっている」

と。

厳しい回答になりましたが、これが現実です。
御熟考を。

No.6 回答者： joqr 回答日時： 2012/10/30 15:11

＞管理費（駐車場代含め）を

一戸建ては、駐車所代が浮くくらい
修繕費は、掛かるんですよ？

＞夫婦で（主人３５歳・私２８歳）あわせて８００万弱の額面年収

それで、４５００万って本気ですか？？？

＞不動産に関してあまりに素人で

あまりに無知だと思います
怖いもの知らずですよね

＞甘い考えでしょうか・・・？

「バカにしてるのか？」と聞かれると思います

No.5 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2012/10/30 14:04

＞しかし、夫婦で（主人３５歳・私２８歳）あわせて８００万弱の額面年収（貯金は手元に１００万ほどです。

）

夫婦ともに終身雇用の勤務形態でしょうか？
臨時雇用、パートタイマー、派遣などの収入は、短期間では勘定に入れてもよいですが、35年計画に繰り込むべきではありません。

＞マンションがうまく売れてローンを差し引いて６００万強手元に残ります。

先に借り住まいし、空きマンションを売って、入金を確認してから、一戸建てを買うということですか？

＞購入初費用や頭金にそれをまわそうと考えておりますが、このような資金ぐりで一戸建てを購入するのは無謀でしょうか？

仮住まいの敷金・礼金、それに二度の引越しで200万円は必要でしょう。手元の貯金では足りませんね。
マンションが希望の金額、希望の時期に売れない場合には、当面、仮住まい継続する計画であれば、やってみる価値はあります。


＞購入物件は諸費用入れて４５００万円までを考えております。

ご主人の年収の5倍の借り入れを上限として、差額と諸経費は自己資金で払いましょう。
仮にご主人の年収が600万円の場合は、3000万のローンが上限です。
差額の1500万円＋諸費用＋引越し費用を現金で用意してください。

＞３０年ローンにしたいところですが余裕をもって３５年ローン（月々９万ボーナス２０万×２）を組む計算です。がんばって貯金をし繰上げ返済していけたらいいなと思っております。

余裕の意味を履き違えています。
最長で35年返済が認めら得る人が、25年ぐらいの短めのローンにしておくことを「余裕」と呼びます。
人生の途中で返済が困難になった場合に、完済年齢を繰り下げて、返済月額を下げる余地があるからです。
これをローンのリスケと呼びますが、リスケできる余地を残しておくことが「余裕」になります。

＞子供が出来たら私はしばらくは子育てに専念したいと考えております。
＞甘い考えでしょうか・・・？

子育て中の家族年収（手取り金額）の20％以内の返済月額で収まる借り入れが最大金額とお考えください。

No.4 回答者： 2080219 回答日時： 2012/10/30 12:39

こんにちは。

まず第一に、ごく近い将来、必ずおこる首都圏直下型地震を念頭に置いてください。

私は建築士ではありませんが、CADトレース技士の資格を保有しており、
建築について一通りの知識を持っておりますが、
大震災に耐えうる戸建て住宅となると、とてつもない価格になってしまいます。
最近はやりの低価格建売住宅など、大震災で跡形も無く崩壊します。
無事生き残れたとしても、ローンを払い続けながらアパート暮らしという、
非常に悲惨な人生が待ち受けていることでしょう。

☆☆☆

今お住まいのマンションが、騒音等で余程住み辛い物件でない限り、
そのままお住まいになることをお勧めいたします。
お子さんには多少窮屈に感じられる時期もあるでしょうけれども、
何れは巣立っていきますので、お二人の生活になった際に戸建ては広すぎますよ。
「老い」という要素まで含めて考えますと、階段のある家はかえって不都合になってきます。

☆☆☆

マンションの”利点”に、もう一度着目してみてください。
おっしゃる通り欠点もありますが、おそらくそれらを上回る筈ですよ。

ではでは(^_^)

No.3 回答者： bfox 回答日時： 2012/10/30 12:03

昨年の私とほぼ同じ状況ですね。

私の場合は、持家売却→新築購入　という感じでしたが。
買い換え理由は、やはり金利が高かった事と、もっと広い家に住みたい！でした。
最初の持家もローン残高＋400万円くらいで売れたので、私も手元に1000万円近い現金が残りました。
収入はうちの場合は私の収入のみですが、額面1200万くらいで子供が3人もおります故なかなかに出費が多いです（汗

その状況下で約4300万円の新築を35年ローンで購入し、さらに600万円くらいの車まで調子に乗って買ってしまいましたが、なんとかなっております。

この先もっともお金がかかるのが子供の教育費ですから、それをどうするかのプランを立ててから家の購入に着手した方が良いと思いますよ。
子供がいついつくらいに産まれて、何年後には高校受験で、何年後には大学受験で……全部国公立だったら良いけど、高校から私立だったら……、さらに何年後には今の車を買い替えるから……等々、人生シミュレーションをしてみて判断するのが良いと思いますよ。

この回答への補足

bfox様

ご回答ありがとうございます。
ご一緒の状況ということで、とても参考になります（収入が桁違いですがｗ）
子供が生まれたら男の子なら全部国公立・・・女の子なら中学から私立・・・とイメージは出来ておりますが今のマンションのローンはまだ３０年残っているので管理費等考えれば、月々の支払いも代わらないし早めに戸建てへ！というはやる気持ちでおります。

補足日時：2012/10/30 12:32

No.2 回答者： tsline 回答日時： 2012/10/30 11:25

うちの親せきでマンション売って⇒戸建て購入した人いますが、２重に支払うのが嫌だという理由で売却日と購入（引き渡し）日を一緒にした鬼がいます。

その１週間前になって購入者側が「１週間延ばしてほしい」なんて言ってきて、ギリギリまでもめまくってましたよ。長女の高校入試も控えていたのに、危うく「１週間宿なし」になるとこでしたね。

引き渡して初めて600万が産まれるわけで、でもその瞬間にマンションには住めなくなるわけで・・・・荷物の行き場も無くなるわけで・・・・。この辺の段取り一つで100万単位のお金が無駄に飛んでしまう可能性があるので要注意ですね。

この回答への補足

tsline様

ご回答ありがとうございます。
ご親戚の方は危機一髪でしたね！確かに不安材料の大きな点を占めるのは、売却が決まった後２～３ヶ月で自分たちの希望の物件が現れるか、ということです。
それがうまくいかなければ引越し費用が２倍になったりと怖い話です。
不動産のかたはそんなことがないように、と言って頂いてますが・・・。不安です。
ありがとうございました！

補足日時：2012/10/30 12:25

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2012/10/30 11:08

気になったことは次の４点です。

１．子育て期間中は、あなたの収入はゼロ。この間ご主人の収入だけで、
　　ローン返済、日常生活、育児関係の負担増などに耐えられるのかどうか。

２．もし、繰り上げ返済が思うようにできなかった場合、30年ローンで、
　　完済時ご主人65歳、あなた58歳、35年ローンで、ご主人70歳、
　　あなた63歳、それまでローン返済を続けられるのかどうか。

３．ご主人とあなたの今後の収入増はどの程度とお考えなのか。
　　また、収入減の可能性についてのリスクはどうか。

４．お子様はお一人？　お二人？
　　お子様にかかる教育費はどのように計算されておられるのか。

人様のお財布事情は分かりませんので、こうするべき、などとは言えませんが、現在のマンションが購入時よりも高値で売却できるということは、余程立地条件が良い人気物件と思われます。
ということは、この先大きく値下がりすることは考えにくく、売却しようと思えばいつでも売却可能ということです。
そこで、このご質問の内容からは、現在のマンションのローンの借り換えを検討された方が良いのではと思います。

ただし、今後の人生設計などで、様々なシミュレーションも済んでいるということであれば、ローン審査も問題ないでしょうから戸建て購入もよろしいかと思いますが。

曖昧な回答で申し訳ありません。

この回答への補足

merciusako様

ご回答ありがとうございます。
私が子育て期間中のローン・生活費は不安ございます。ただ今のマンションの支払いでもそれは変わらないので、ローンの組み換え等も検討しましたがそれならばまだローンを組めるうちに戸建て購入に！
という考えにいたりました。
しかしこれから３５年ローン・・・おっしゃる通り繰上げの計画がうまくいかないと不安な先行きです。
子供のこと、私の再就職などもきちんと計画をたてて再度シュミレーションいたします。
ありがとうございました！

補足日時：2012/10/30 12:21