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中古住宅を購入し、建物を解体後新築することになりました。
土地の所有権の移転は司法書士さんにお願いしました。
建物については所有権の移転登記をせずに滅失登記をする事になりますが、滅失登記は費用節約のために自分でやってみようかと思っています。
建物の名義が売主さんのままなので、売主さんから委任状をいただいくのですが、委任状は当方で用意することになりました。
市販の委任用紙などでもいいそうですが、委任事項はどのように書いたらいいのでしょうか。
売主さんの印鑑証明書は必要なのでしょうか。
ほかに何か気を付けたほうが良い点などがあればお教えいただけると嬉しいです。

どうぞよろしく回答お願いいたします。

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A 回答 (4件)

委任を受けて滅失登記を済め場合は、委任者の実印を押印した委任状と、印鑑証明書が必要になります。



委任状の書き方については、参考urlをご覧ください。

参考URL:http://www2.sala.or.jp/~popular/meshitu.htm
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この回答へのお礼

明確な回答をありがとうございました。
問題が解決して大変うれしいです。

お礼日時:2004/02/21 16:24

>市販の委任用紙などでもいいそうですが、委任事項はどのように書いたらいいのでしょうか。



委任事項として、下記の内容を記載してください。

委任状
住所
氏名
上記の者を代理人と定め、下記の権限を委任する。
1.下記登記申請手続に関する一切の権限
    登記の目的  建物滅失
    原   因  平成  年  月  日取毀
1.原本還付請求受領の件並びに登記申請の取下に関する一切の件。

不動産の表示
建物の所在(〇〇市〇〇町○丁目〇〇番地〇〇)
家屋番号(〇〇番〇〇)の建物

平成  年  月  日

        委 任 者
        売主の住所
        売主の署名                  (みとめ印)



>売主さんの印鑑証明書は必要なのでしょうか。

解体業者からの取毀証明書を添付できないなどの例外的な場合を除いて、原則的には必要ありません。

>ほかに何か気を付けたほうが良い点などがあればお教えいただけると嬉しいです。

できるだけ早く建物を解体することです。

本来であれば、古い建物も所有権移転登記をして相談者様に名義を変更し、そのうえで建物を解体して滅失登記を行うのが、安全な方法でした。

登記名義が売主のままになっている以上、もし売主が二重譲渡をして新しい買主が所有権移転登記をしてしまったら、相談者様は登記の対抗関係では負けてしまいます。

建物を解体する権限も失うことになりますし、新しい買主が建物に居住し占有を始めたら、さらに大変な状況になってしまいます。

現在は、上記のような法律的リスクがある状態です。

しかし、建物を解体すれば、そのような心配もなくなりますので、できるだけ早く建物を解体されることをおすすめします。
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注意点など以下に列記します。



建物を安全に自分のものとし、確実に滅失登記を行えることが主眼です。
他人への二重売買などが起きる「危険性」があることは認識しておいてください。

1.取引にあたって作成される売渡証書(地域によっては作成されません)には、「土地・建物」の両方を記載しておき、登記は土地のみを行うということとすること。
→建物も「売り渡した」という証明とするため

※注:売渡証書を作成しない場合には、建物についての移転登記用の委任状も作成しておき、売り主の実印の押印と期限ある印鑑証明書を添付したものを保管しておくこと

2.建物滅失登記の委任状についてのポイントは、
・建物の表示を正確に記載しておくこと
・売り主の住所を登記簿記載の通りとしておくこと
※注:売り主の現在の住所と異なる場合は、現在の印鑑証明書の住所に住所変更登記を行っておくこと

建物滅失登記の委任状への押印は、認印で十分です。
法律上・実印が必要との規定はありませんし、印鑑証明書の添付も必要ありません。
もちろん実務上も認印で全く問題ありません。
この点で、#2の回答は誤っています。

なお、委任状は縦書き、横書きどちらでもかまいません。

注意が必要なのは「建物取毀証明書」です。
取り毀した者が実印を押印し、「印鑑証明書」を添付する必要があります。
取り毀した者が法人(会社)である場合は、資格証明書も必要です。
この場合の印鑑証明書・資格証明書は期限がありません。
三ヶ月以内とかいう制限はありませんのでご安心下さい。

その他の添付書面(法定事項ではありませんが)として
・所在図(取り壊した建物の場所がわかるもの)
住宅地図などに赤丸を書き入れるなどすればいいでしょう。
・写真(取り壊し後の現地写真)数枚
隣接の建物なども写るようにしておくといいでしょう。


最後にもう一度書きますが、
取引後、滅失登記をする前に他の人に所有権移転登記を行われてしまう「危険性」があることを認識し、取引を速やかに取り壊しを行い、建物滅失登記を行うよう気をつけてください。
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この回答へのお礼

注意点を教えていただきありがとうございます。
他人に所有権移転登記される危険性など考えてもいませんでした。
世の中にはこのような事も起こっているという事なのですね。
滅失登記に必要な書類に不備が無い様に、且つ迅速に登記することが大事なのですね。
すみやかに行うよう心がけたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2004/02/27 16:08

建物滅失登記じゃなくて、母名義の家の所有権登記名義人表示変更登記(住所変更)を


私がやったときの委任状は、(B5版縦書きワープロ打ち、母の名前は念のた
め直筆でもらいました。)

          委任状

               住所 (私の住所)
               氏名 (私の氏名)印
      (この印は登記申請書と同一の印を使用する)


 私は、右の者を代理人と定め、左記事項に関する一切の権限を委任します。

          記

(不動産登記簿の記載通りの所在、家屋番号、構造、種類、面積)の建物につき
平成○年○月○日住所移転
を原因として所有権登記名義人表示変更登記申請手続
きをなす一切の件

 平成×年×月×日

       委任者(母)の住所氏名 印

こうやりましたので、建物滅失登記にあうよう文言を
アレンジすればいいんじゃないでしょうか。

印鑑証明はどうしたかが記憶が曖昧ですが、多分つけなかったような・・・。
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この回答へのお礼

記載事項を詳しく教えていただきありがとうございました。
私もワープロで作成してみようと思っています。

お礼日時:2004/02/21 16:22

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(司法書士法第73条第1項,土地家屋調査士法第68条第1項)
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つまり,知識があったのでたまたま友人に代理して登記申請を行ったということであれば,
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なお,登記申請の代理を業として行うことができるのは,
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1か月以上先になる予定ですが
ある地方にある叔母名義のままの家屋を取り壊す予定です。
(土地は借りている地主さんに返却予定です)

唯一の相続人である叔母の弟(私の父)も
叔母が亡くなった翌年に亡くなっています。

家屋は取り壊す予定でしたので不動産の相続はせずに
家屋の名義は叔母のままです。
固定資産税は姪の私(大阪在住)が支払っています。

今回、取り壊すことになったのでその書類(登記申請書と建物滅失証明書)に
記載する名義と役所から取得する必要書類を教えてください。
手続きは予算の関係上自分で行う予定です。

管轄の法務局へ電話をして担当者様に丁寧に質問したんですが
担当者様の方が多忙なのかイライラしてる様子で上から目線。
具体的な書類名を知りたいのに、まったく教えてもらえないうえ
市役所に聞いてくださいとの感じで電話を終えました。
電話の応対が怖くてそれ以上聞けない感じだったので、
あきらめて電話をきりました。


1:登記申請書
2:申請書のコピー写し2部
3:住宅地図
4:業者が発行した建物滅失証明書
5:業者の印鑑証明(法人)
6:業者の資格証明書(会社登記事項証明書)
以上6点はネットで調べてわかりました。


Q1:申請人とは法務局へ申請をしに行く私(父の相続人)の名前でよいのでしょうか?
それとも家屋名義の亡くなった叔母の名前を記載するのでしょうか?

Q2:建物滅失証明書の建物の所有者名は亡くなっているが
叔母名義でよいのでしょうか?
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Q3:区役所関係の必要書類は
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・叔母の除籍謄本・改製原戸籍など
・父の除籍謄本・改製原戸籍など
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質問が多くてすみません、知ってる範囲でもかまいませんので
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1か月以上先になる予定ですが
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今回、取り壊すことになったのでその書類(登記申請書と建物滅失証明書)に
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先ず行政の住宅課に電話してみて確認されるか、出向いてみては如何ですか。法務局にも親切な人はいますが世間知らずな生意気な小役人に当たってしまったと思って、振り出しに戻られるか費用は掛かっても近辺の司法書士に見積もりだけでもされたら如何でしょうか。昨年同じ様な状況があり、プロに依頼しましたが何のストレスも無く簡単に手続き完了しました。
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>(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょう>か?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でし>ょうか?

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>添付書類は何が必要でしょうか?

原因証書(又は申請書副本)、持分を失う人(登記義務者)がその権利を取得した際の登記済証と印鑑証明書、持分を取得する人(登記権利者)の住所証明書(住民票の写し)、司法書士に委任する場合は双方の委任状、課税標準金額を証明するための固定資産税評価証明書が必要になります。その他、利益相反取引や農地の売買等では、さらに別の添付書類も必要となりますが、原則を提示しておきます。

登記申請書の例(甲の持分2分の1を乙が取得)

登記の目的 甲持分全部移転
原因    年月日売買(持分放棄)
権利者   住所 持分弐分の壱 乙
義務者   住所 甲
添付書類  原因証書(又は申請書副本) 登記済証(又は保証書)
      印鑑証明書 住所証明書 代理権限証書
課税価格 移転した持分の価格  金何円
登録免許税 金何円
 (売買は課税価格×50/1000
     持分放棄は、課税価格×25/1000
  土地については特別措置法によりさらに3分の1になります)

従って、印鑑証明書は義務者のみ、住民票は権利者のみです。登記済証を添付できない場合は、保証書による申請になります。法務局の登記相談所のコーナーで詳しく教えてくれます。

以上、参考にして下さい。

>(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょう>か?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でし>ょうか?

今回新たに取得する持分です

>添付書類は何が必要でしょうか?

原因証書(又は申請書副本)、持分を失う人(登記義務者)がその権利を取得した際の登記済証と印鑑証明書、持分を取得する人(登記権利者)の住所証明書(住民票の写し)、司法書士に委任する場合は双方の委任状、課税標準金額を証明するための固定資産税評価証明書が必要になります。その他、利益相反取引や農地の...続きを読む

Q所有権移転の登記申請書の綴じ方と順番は?

贈与による所有権移転の登記申請を自分でやろうと思います。

用意したのは以下の6点です。
1.登記申請書(1枚で収まりました)
2.登記原因証明情報
3.委任状
4.印鑑証明書

5.登記済証
6.固定資産課税台帳・補充課税台帳登録事項証明書(評価額が記載されています)
7.申請書の写し

  *住民票コードを申請書に記載したので、住民票は用意していません。

そこで、質問ですが、

 I 左側を綴じるとありますが、左側の適当な場所2箇所ほどをホッチキスで綴じるということでいいのでしょうか?

 II 綴じる順番は1・2・3・4の順番でいいですか?5・7については、返還してくれるということなので綴じない方がいいかと・・・・・・?6に関しては、申請書に記載した「添付書類」に入っていないのでどうしたものかと。(書式の見本にこれが載ってなかったので)

 III 申請の日付ですが、不備があった等でその日に出せなかった場合、日付を訂正するだけで後日でも受け付けてもらえますか?  

 IV 綴じずに、相談窓口に持参して 教えてもらいながら綴じるというのも認められますか?その場合、ホッチキス以外に持っていったほうがいいものはありますか?

以上、たくさんありますが、どうぞよろしくお願いいたします。

贈与による所有権移転の登記申請を自分でやろうと思います。

用意したのは以下の6点です。
1.登記申請書(1枚で収まりました)
2.登記原因証明情報
3.委任状
4.印鑑証明書

5.登記済証
6.固定資産課税台帳・補充課税台帳登録事項証明書(評価額が記載されています)
7.申請書の写し

  *住民票コードを申請書に記載したので、住民票は用意していません。

そこで、質問ですが、

 I 左側を綴じるとありますが、左側の適当な場所2箇所ほどをホッチキスで綴じるということでいいのでしょうか...続きを読む

Aベストアンサー

> I
はい^^ふつうは「適当な場所2箇所」を綴じるだけです。

>III 
はい、受け付けて貰えます。
今回のように権利者(受贈者)&義務者(贈与者)のどちら一方が委任状を提出することで
相手方を任意代理人としたケースでは、登記申請書に押捺するのは
委任を受けた片方の申請人だけになりますから、申請日付の訂正についても
その方だけの訂正印押捺ですみます。
(…と杓子定規にカキコミましたが、登記申請書の申請日付は、
実態としては余り重要な意味を持たないため、
たとえ年月日や日が空欄であっても補正対象にもならない事もあります)

>IV 
登記官や職員と別個独立して相談窓口が設けられている登記所(法務局本局・支局・出張所)であれば、
出向いてからホッチキスでも宜しいでしょうが、
そうで無い場合には散逸・紛失しない為にも事前に綴じておいた方が無難です。
あと、綴じる綴じないの何れであっても、ホッチキス以外には
可能な限り権利者(受贈者)&義務者(贈与者)それぞれの認印&実印、有れば携帯朱肉、
黒色ボールペン、(予備)現金^^と最新の当該不動産の登記事項証明書ってところでしょうか。

>II 
さて、綴じる順番についてですが、
「法務省>新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について(お知らせ)→
登記申請書の様式及びその説明→3.贈与による所有権移転登記申請書
<一太郎Ver.9版><Word97><PDF>」
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html
を基準にお話を進めさせていただきます。

(1)登録免許税に対応した収入印紙を貼附するための印紙台紙(A4白紙)が漏れているように思いますが…
これは絶対必要と言うものではないのですが、現実問題として登記申請書表側に余白は少ないので、
ローラーなどで消印する側の立場とか万一取り下げなどの事態とかを考慮すれば、
仮に印紙の枚数が少ないとしても登記申請書とは別個の台紙(A4白紙)に貼附する方が無難です。
そうすると「登記申請書」と「印紙台紙」の間には申請人の割印・契印が必要ですが…

なお、御存知とは思いますが購入した収入印紙は印紙台紙に貼るだけに止め、
…間違っても消印などをしてはいけません…
消印をするのは申請を受け付けた後に登記所側が行うものです。
あと、万一、収入印紙によらず金融機関等に国庫金を現金納付する形式の場合であっても、
その領収書を収入印紙に替えて提出する必要があり、領収書サイズが小さいので
台紙(A4白紙)に貼附した方が全体の統一がとれて安定します。

(2)「2.登記原因証明情報」とだけ記されてらっしゃるって事は、「贈与契約書」形式ではなく、
登記所側に出し切りになってしまう「登記原因証明情報」形式を予定されていると推測できますが、
「登記原因証明情報」形式では後で手元に何も残りません。
…もちろん夫婦間贈与や親子間贈与等なのでしょうから後日問題が生じる事はないのでしょうが…
必要に応じて例えば固定資産税・都市計画税等の支払いを何時まで分を贈与者が支払い、
何時から分を受贈者が支払うなどの文言も盛り込んだ「贈与契約書(贈与証書)」を作成して
原本とコピーを提出して、コピーを「登記原因証明情報」にして、
原本は登記完了時に還付して貰って手元に残るようにした方が、
記念にもなりますし格好いいと思いますが如何でしょうか?

(3)「6.固定資産課税台帳・補充課税台帳登録事項証明書」は、
市町村役所・役場にて有料にて交付を受けた、いわゆる「評価証明書」の場合であれば、
アナタ様の必要に応じ原本とコピーを提出し、原本は登記完了時に還付して貰うことも可能ですが、
登記所で評価額通知依頼書を発行して貰った上で、市町村役所・役場にて無料で交付を受けた
いわゆる「評価額通知書」の場合は、登記専用で無料交付を受けた事由により
原則還付は出来ませんから提出して出し切りになります。

以上を踏まえていただき、
「1.登記申請書」「印紙台紙」「2.登記原因証明情報(又は贈与契約書コピー)」
「3.委任状(贈与者?)」「4.印鑑証明書」「6.評価額通知書(又は評価証明書原本又はコピー)」の順で
提出して出し切りになる分を一まとめにして左端2箇所をホッチキスでとめます。

先頭「1.登記申請書」(割印・契印)&2番目「印紙台紙」の一組を除けば、
後の順序は気にする必要はありませんが、
要は「3.委任状(贈与者?)」&「4.印鑑証明書」など見やすい流れに並べるって事でしょうか。
なお「印鑑証明書」などのサイズがA4より小さい場合、
A4紙を台紙にして「印鑑証明書」などの端っこを糊付け又はホッチキスでとめたり、
逆にA4サイズより大きな様式の書面などがある場合には見やすい形で折りたたんで
概ね全体がA4で統一されるようにする事でアナタ様も登記所側も扱い易くなります。

次に上記とは別個に返却される分として、
「贈与契約書」形式の場合には「贈与契約書原本」、
「評価証明書」を還付して貰う場合には「評価証明書原本」、
など必要に応じて順序は問いませんが「5.登記済証」にホッチキスでとめます。
(もちろん「贈与契約書」形式ではなく「登記原因証明情報」形式にして、
「評価証明書」の還付もしない場合には、提出した分で返却されるのは「5.登記済証」だけです)

「7.申請書の写し」は提出不要ですが、一応作成して登記完了まで手元に持っておいた方が、
万一申請書内に誤りがあって、補正などの連絡があった場合、
即座に問題箇所が判明しますから安心できると思います。

以上、提出して出し切りになる分「登記申請書など」と返却される分「登記済証など」とを
大きなクリップでとめて一丁あがりです^^

あと、登記申請手続が完了すると、提出した「5.登記済証」以外にも
「登記完了証」と「登記識別情報」などの交付を受ける事になりますが、
これで終わったと安心してはいけません!!
完了後又は可能ならば申請時に甲号乙号同時申請にて登記事項証明書の請求をして、
(完了後の)最新の登記事項証明書の交付を受けて、
所有者(贈与を受けた方)の住所・氏名や登記年月日&贈与年月日などに記載誤りがないか、
一字一句確認する事が必須です…稀に否けっこう登記所側の記載誤りがありますからね^^

> I
はい^^ふつうは「適当な場所2箇所」を綴じるだけです。

>III 
はい、受け付けて貰えます。
今回のように権利者(受贈者)&義務者(贈与者)のどちら一方が委任状を提出することで
相手方を任意代理人としたケースでは、登記申請書に押捺するのは
委任を受けた片方の申請人だけになりますから、申請日付の訂正についても
その方だけの訂正印押捺ですみます。
(…と杓子定規にカキコミましたが、登記申請書の申請日付は、
実態としては余り重要な意味を持たないため、
たとえ年月日や日が空欄であっても補正...続きを読む

Q抵当権抹消と滅失登記

お世話になります、ご教授ください。

建物を解体する予定ですが、銀行の抵当権が付いています。

1.抵当権付のまま解体して問題がありますか?滅失登記は可能ですか?

2.銀行に抹消について了解をもらう予定ですが、その後解体、滅失登記の流れを教えてください。

Aベストアンサー

解体すれば、抵当権の侵害であり、承諾無く解体はできないなどという浅い回答がありますが、誤りです。

1.
建物を解体し、滅失登記をすれば当然に抵当権は消滅します。建物滅失登記に抵当権者の承諾書は添付は不要です。


しかし、債権者の承諾無く、抵当権を設定した建物を解体した場合、民法137条第2号の「担保の滅失」にあたり、期限の利益を主張することができなくなります。つまり、債権者である銀行が弁済期を待たずして、貴方に貸金の返還を請求することができるようになるので、建物の解体の了解をもらったほうがよいです。恐らくその場合は、他の担保(不動産なり保証人)なりを求められる可能性が高いです。

2.
銀行の承諾を得た上で、建物を解体し、滅失登記をするだけです。なお不動産登記法上は抵当権の抹消登記は不要ですが、司法書士によっては、一応したほうがよい、などといわれるかもしれません。

(期限の利益の喪失)
第137条
次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。
二 債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。

Q土地売買では確定測量しなければいけませんか?

親が以前に土地を買ったときに、隣地との境界がどこかということを確認しなかったようで、
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売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
買主が了承すればやらなくてよいのでしょうが、市街化調整区域であり登記簿の面積もあまり信用ならないと法務局で教えてもらいました。
面積だけ確認なら現況測量でよいと聞きましたが、現状は境界標が全く見当たらないです。
これでは現況測量もできないでしょうか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

上に書いたように、杭等が見当たらなくても境界と推察できる塀などがあれば、それをもってとりあえずの現況測量はできるでしょう。農地などのように壁も何も無い場合には、トラブル防止のためにも結論として確定測量をやらざるを得ないでしょうね。

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q参加差押 と差押の違い

「登記事項要約書」の甲区の中で、「差押」と「参加差押」とが併記されています。この二つの言葉の意味の相違をお教えくださいませ。
また、同一債権者による「参加差押」が異なる日付で二行あります。このようになる一般的な経過も知りたく存じます。
宜しくお願い申上げます

Aベストアンサー

【差押】
督促状を受けた滞納者が、督促状を発送した日から10日を経過した日までにその税金が完納されない場合は、徴税吏員は滞納者の財産(土地家屋などの不動産、動産、電話加入権、預金などの債権)を差押しなければならないというのが、税法上の原則になっています。差押を受けると、滞納者は、その財産を法律上または事実上処分できなくなります。差押した財産は、原則として公売により売却するか、取立をしてその代金を滞納税金などに配当することになります。

【参加差押】
滞納者の一定の財産について滞納処分による差押がされている場合に限ってされる手続きで、交付要求の一種です。一定の財産とは、動産・有価証券、不動産、船舶・航空機、自動車・建設機械、電話加入権です。参加差押の効力は先行の滞納処分手続きから配当を受けうることですが、その強制換価手続きが解除または取り消されたときは、参加差押をしたときにさかのぼって差押としての効力を発生します。
・・・・・・・以上は、福岡市中央区役所納税課ホームページからの(下記のリンクです)コピーです。要するに2番目に差し押さえる時は参加差押という事のように思えます。

参考URL:http://www.city.fukuoka.jp/contents/7d34bbf200/7d34bbf20022.htm#SEC27

【差押】
督促状を受けた滞納者が、督促状を発送した日から10日を経過した日までにその税金が完納されない場合は、徴税吏員は滞納者の財産(土地家屋などの不動産、動産、電話加入権、預金などの債権)を差押しなければならないというのが、税法上の原則になっています。差押を受けると、滞納者は、その財産を法律上または事実上処分できなくなります。差押した財産は、原則として公売により売却するか、取立をしてその代金を滞納税金などに配当することになります。

【参加差押】
滞納者の一定の財産について...続きを読む

Q建物滅失登記は必要か

空き家があり、解体を考えています。
建物にかかっている固定資産税に関して、
市役所に問い合わせをしたところ、建物を解体したら教えてください。
といわれたことがあります。

建物滅失登記というのを聞いたことがありますが、必ずしなくてはならないものでしょうか?
また、手続きはどこに依頼すればよいのでしょうか。

経験者にご回答いただきたいです。

Aベストアンサー

建物滅失登記は、必ずしなければならないというものではありませんが、
しておいた方が後々面倒にはなりません。


建物を解体後、建物滅失登記を行わずにそのままにした場合、
過料という過ち料があることになっていますが、実際はありません。
但し、土地を売却する際、金融機関から融資を受ける際、必ず行うことになります。


建物滅失登記をスムーズに行う場合、解体業者から登記に必要な書類をもらいますが、
登記をせずに年数が経過した場合、書類を入手することが困難になるケースもあります。
※解体業者からの書類はなくても建物滅失登記は可能です。



建物滅失登記の手続は、自分でもできますし、依頼する場合は『土地家屋調査士』となります。

建物滅失登記の費用は地域によって異なりますが、4万円前後です。

建物滅失登記は、簡単な登記の1つなので、自分で行う人が多い登記です。


建物滅失登記の流れは、下記のページに詳しく書いてあります。
http://www.jibundetouki.com/lp/lp-messhitsu.html



建物滅失登記が完了すると、登記所から市役所に連絡がいく仕組みになっており、
固定資産税に反映されます。


解体したが、建物滅失登記を行わない場合、市役所は知る手立てがなく、現在の状態で課税されますので、市役所は連絡が欲しいのです。



固定資産税を考慮した場合、その建物が『居宅』である場合、解体することで土地の固定資産税が増える可能性があります。

空き家でも、建物が『居宅』であれば、土地の固定資産税は大きく減額されます。

解体せずに残存させておいた方がよいケースもあります。

参考URL:http://www.jibundetouki.com/

建物滅失登記は、必ずしなければならないというものではありませんが、
しておいた方が後々面倒にはなりません。


建物を解体後、建物滅失登記を行わずにそのままにした場合、
過料という過ち料があることになっていますが、実際はありません。
但し、土地を売却する際、金融機関から融資を受ける際、必ず行うことになります。


建物滅失登記をスムーズに行う場合、解体業者から登記に必要な書類をもらいますが、
登記をせずに年数が経過した場合、書類を入手することが困難になるケースもあります。
※解体業者...続きを読む


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