貸家の敷地が競売に掛けられる

Question

親戚の叔父さん名義の土地に、私の母名義の貸家が３戸あります。
貸家といってもかなり古い物ですが、３戸とも借家人がおられます。

契約書では叔父さんとの契約では月額３万円（相場よりはかなり安いと思います）で借りていて、きちんと送金しているそうです。
また、契約期間は今年の６月末までとなっていました。（１０年間の契約でしたが、建物は築３０年なので更新しているようです）

一昨年、その叔父が借財で失踪し、母は昨年夏に裁判所の人から敷地が競売になることをきかされましたが、つい最近になって私にその事の報告がありました。
母の貸家が建つ土地ですが、落札されてしまうとどうなるでしょう？　同じ月額３万円で借りれるのでしょうか？

謄本を見ると、借地権や賃借権はついていません。

もし仮に建物を手放さないといけなくなれば、古くからの賃借人に対して補償等が必要になるのでしょうか。　或は、土地を買った人に建物を買ってもらう（といってもかなり古いのです）ような事は可能でしょうか。

難しい質問ですが、分からないなりに整理して書いてみました。
是非お知恵を拝借できればと存じます。

fujic-1990 · Accepted Answer

４番回答者です。

私にもなにがなんだかよくわからないコメントもついていますね。

たとえば当地では、月額３万円程度の地代では、車が５・６台置けるスペースしか借りられません。私の感覚では、家を建てるための借地としては、３万円なんてタダみたいな地代です。

また、土地の賃貸借料は地代ではない、地上権の対価を地代というのだ、みたいな話も出ていますが、例えば税務署とのやり取りで「相当な地代」という言葉が頻繁に出てきますが、土地の賃貸借料のことです。地上権に限った話ではありません。

IDが消えています（当サイトから脱退？）ので、あまり気になさることはなかろうと思います。

築３０年ということなので、「いわゆる建物保存法で」「登記があれば」と書きましたが、厳密にいうと、平成３年に借地借家法に吸収されて建物保存法は廃止されています。

建物は３０年ということなので、その建物については旧法が適用されるんだろう（借地借家法附則）と思いますが、建物の登記が平成１０年となると、裁判で裁判官がどっちの法律名をあげるかかわかりません。

まあ、どっちにしても結局は同じですので、どうでもいいですが、いちおう、賃貸業者でありながら「建物保存法が廃止になったのを知らないのか」と思われるとシャクなので、書いておきますね。
 (^o^;;

出来事を時系列にしたがって書くと、建物保存登記が平成１０年の「８月」で、同「９月」に土地に抵当権が設定・登記され、同「１０月」に賃貸借契約が更新された、ということでいいですか？

そうなると、実に微妙です。

建物はすでに建っていたのですが、それは８月までは登記がなくて借地権について対抗力がありませんから、建物は「存在しない」のと同じです。

８月に滑り込みで登記をしたのですが、９月に抵当権が設定されたことを考えると、８月の時点ではすでに登記の調査も済み借入れの手続きが行われていた可能性が高いです。

すると、長年登記もせずに放置したお母様と、やるべきことをやった債権者（銀行？）とどっちを保護すべきかという話になります。

１日でも登記が早い方が勝つという原則に従えば、お母様が勝ちます。

（賃貸借は自動的に更新されます。めったに追い出せません。更新手続きは単なる形式・儀式ですので、更新日が新しい賃貸借開始日だということにはならないと思いますので）。

しかし、お母様が早々と登記していれば、誰もお金を貸さなかった可能性が高い（対抗力ある家が建っていると敷地は売れないので敷地の担保価値は非常に低くなるので貸さない）のです。

結論がどっちに転ぶかわかりませんが、私が裁判官なら、残念ながら、長年にわたって何もせず、お金を貸す人が出る原因を作ったお母様より、登記を見て「対抗力ある権利者はいないな」と思った債権者の方を勝たせるでしょう。

登記できなかったことを「なるほど」と思わせるような、「お母さんの怠慢ではないのだな、権利の上で眠っていたわけではないのだな」と思わせるような、なんらかの事情があれば、別ですが。

（実際、債権者どうしで競争になって、わずか数日早く登記をしたほうが勝った事例を知っていますが、この場合、債務者の言動を信じて・・・　債務者に騙されて・・・、お互いが権利の上に眠っていたケースです）

senbei-love · Answer

おはようございます。土星に一時帰国の準備をする前に、風呂を沸かす時間がありますのでお答えいたします。

せっかくお書きいただいたお礼ですが、その人物構成に関しては、把握しています。
問題は、「誰が、叔父さんと契約をしているのか」という主体の問題なのです。

建物賃借人なのか、それとも、お母様なのか、という点です。

ちゃんと送金している、という点ですが、建物賃借人がちゃんと送金しているのか、お母様がちゃんと送金しているのか、理解しかねます。

通常ですと、契約当事者の片方は、叔父さんということなので、あなたのお母さんが契約のもう片方の当事者ということになるでしょう。

仮にそうであるという前提で私なりの話の展開をしましょう。

叔父さんの土地の登記簿の権利部乙区に地上権設定契約をしていないとするならば、土地は賃貸借契約であり、これは債権債務関係ですので、お母様と新たなる競落人との関係でいかようにも設定できます。
借地借家法という法律があり、現に住んでいる人間は厚く保護されます。

あなたのお母様がたとえ正直な方で、毎月３万円の土地賃借料（地代ではありません。地上権ではないので）を支払っていたとしても、
「叔父は、本当は１万円でいいと言った。しかし、叔父が毎日土地の前の落ち葉の清掃をし、かつ、時折通行人が心無くおいていく電柱のまえの犬の糞も片づけていることに暗に善意であり、私（あなたのお母様）は、最近糖尿病が悪化してきて足が悪くなってきた、というわけでそのお礼も含めて３万円でいい」としたならば、
その競落人には、「土地賃借契約は何もしていないんですよ」とシラを切っても構わないと思います。

ここではシラを切る、というよりも、そもそも毎月３万円の土地賃借料は高すぎるような気がしますから。

地上権ならば、０円でも構わないのです。つまり、地代は地上権の必須の要素ではないのです。

しかし、ここでは乙区での地上権設定もなく、そんな訳で当事者間の債権債務関係というわけですから、「私的自治の原則」が妥当します。

No.4の方がおっしゃっていますが、他の所有者が建物を有する土地が競売にかけられることは十分ありえます。
競落人に関してですが、たまに、そうした競売物件を購入するのはオトクだと考え、低廉な価格で購入する方もいらっしゃいますが、競売物件には隠れた瑕疵がある場合もあり得ます。登記簿での確認や現地に出向いてきちんと確認する必要もあります。

マンション等ですと、隣に怖いお兄さんの事務所があったりすることもあります。（いわゆる中国語で歯医者（牙科 や～こ～）です。）騒音を沢山ならして、布団を沢山叩いて「引っ越し！引っ越し！」という人もたまにまれに戸建てではあるかもしれません。
前者に関しては、マンション組合に掛け合うことも可能ですし、そういった相談窓口もたくさんあります。後者に関しては、慣れが必要です。「本当はあなたの言う通り、引っ越したいのだが、家の片づけが大変で、手伝ってくれないか？」と打診する、などです。

ここで、土地の上に他の所有者の建物があり、さらに保存登記がされているということは、登記簿を確認すれば一目瞭然です。

ですから、そんな訳なので、素人は競売物件には手を出しません。

大概が、競落人は不動産業者か、デベロッパーでしょう。

土地の上に建物があることは瑕疵とはいえないと私は思いますが、これは主観でしょうか？

fujic-1990 · Answer

> 謄本を見ると、借地権や賃借権はついていません.

まず、土地の賃借権も借地権の一種です。したがって説明としては、「土地登記簿に借地権の記載はありません」と書けば十分です。

で、建物はどうですか？

建物について登記があれば、いわゆる「建物保存法」によって借地権に「対抗力」が与えられていますので、借地権そのものの登記はなくてもＯＫです。

建物の登記は、ふつうは「ある」としたものですので、以下、そのように想定します。

すると、（いまは自宅ですので、六法で確認できませんが）競売しようとする人の権利が問題であろうと思われます。

すなわち、競売を申し立てている人が、お母様の借地よりも早く抵当権を設定していて、その抵当権に基づいて競売するのであれば、お母様はその土地を明け渡さなければなりません。

借地した時に登記簿を見ておけば抵当権の登記があったはずであり、それを知って（あるいは知るべきであったのに怠慢なせいでそれを知らず）、借地してしまったのですから、お母様を保護するよりも抵当権者を保護しなければなりません。

それに対して、お母様が借地して建物を建てた後に抵当権が設定されたのなら、お母様側に落ち度はありません。

逆に、抵当権者が現地を確認すれば「借地権者がいるな」と分かったはずなので、上記とは逆にお母様のほうをほごしなければなりません。

抵当権はなくて、今回裁判で勝って競売に至る場合も同じです。お母様の勝ち。

すなわち、明け渡す必要はありません。

もちろん、それなりの補償金をもらって明け渡すのは自由ですが。

土地を明け渡さなければならない場合、おそらく古くからの賃借人に対して補償を支払う必要が出て来るものと思います。

が、例えば、建物が朽廃している場合など、それを理由に無料で退去してもらうことも可能でしょうが、基本的には、お母様は正当な事由がないと建物の賃貸借契約を解除できませんから、それを補うために補償金を用意する必要がある、としたものです。

建物はあくまでもお母様のもので、土地の競売とは関係ありませんので、買い手がいるなら買ってもらうことは可能です。

が、土地の競落人が「明け渡せ」と言って、お母様に明け渡し義務が発生している、という前提で考えるなら、買い手は出ないでしょうね。

senbei-love · Answer

すみません。ご回答ありがとうございます。

＞契約書では叔父さんとの契約では月額３万円（相場よりはかなり安いと思います）で借りていて、きちんと送金しているそうです。
＞また、契約期間は今年の６月末までとなっていました。（１０年間の契約でしたが、建物は築３０年なので更新しているようです）

ここなんです。契約の当事者が誰と誰なのか、明らかにしないと、答えられないのです。

明日、明後日と私は、土星に一時帰国します。したがって、もう床に就きますし、ログインできるかわからないのですが、この契約の当事者がわかれば、即答できます。

端的に言えば、「主語がない」のです。

ひょっとしたら、明日なら回答できるかもしれませんが、主語を明らかにしてくださいね。

senbei-love · Answer

あげあし取られる前に、言葉の間違いを訂正いたします。

＞つまり、土地賃借人は、何を支払うのか？

すみません、「建物賃借人」です。土地と建物をわけろと自分で言っておきながら、支離滅裂言っています(笑)。

六法の条文を確認してもこれは、私のミスです。こう言う事は、一切許されないのです（泣）。

senbei-love · Answer

まず、謄本、とおっしゃると、登記簿謄本の事なのでしょうか？

そして、仮に登記簿謄本とされているとして、その謄本は、叔父様の土地の登記簿なのか、お母様の建物の保存登記なのか、ここでは明らかにされていません。

そこがわからないと回答できません。

仮に、お母様の建物について、保存登記がなされているとしましょう。

まず、土地と建物をわけて考えなければなりません。

すなわち、土地所有者は叔父様、建物所有者はあなたのお母様ですよね、建物賃借人は、建物賃借料と土地の借地料のどちらを叔父さんにお支払しているのか、わかりかねます。

今回の事案、すなわち叔父様が借財で失踪したために、競売にかけられるとのことですが、建物所有権については、競落され新たなる別の土地所有者となっても、対抗力ある土地賃借権ですのでなんら問題はありません。

建物について、保存登記がされていれば、借地権（借地権とはすなわち地上権と土地賃借権の二種類があります。前者は物権、後者は債権です。）について登記がなされていなくても、第三者への対抗力を有します。ここで第三者とは、土地の競売に係る競落人も当然に該当します。

お答えしたいお支払の件なのですが、その契約書の概略がわからないとお答えしかねます。

つまり、土地賃借人は、何を支払うのか？

という件です。建物の賃料なのか、土地の賃借料なのか？

です。

一般的には、その賃借人がその所有者に支払いますよね。

この辺のところを詳しく説明していただけないと、ここでは回答しかねる問題なのです。

貸家の敷地が競売に掛けられる

４番回答者です。

この回答への補足

おはようございます。

この回答への補足

> 謄本を見ると、借地権や賃借権はついていません.

この回答への補足

すみません。

この回答への補足

あげあし取られる前に、言葉の間違いを訂正いたします。

まず、謄本、とおっしゃると、登記簿謄本の事なのでしょうか？

この回答への補足

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