住宅ローン減税と自宅兼事務所の経費について

現在マンションに住んでます。
住宅ローン減税（１００％）を受けており、控除残期間は２年（今年と来年）です。
今年からこのマンションを自宅兼一部事務所として事業を始めます。

【Q１】
住宅ローン減税を１００％受けながらも、事務所経費扱いできるものはありますか。
例えば、近隣の家賃相場から勘案して事務所占有部分を地代家賃として計上する、
水道光熱費も同様に計上するなど。

【Q２】
再来年から事務所経費扱いできるものには、どんなものがありますか。
例えば固定資産税、ローン金利、管理費など。

以上宜しくお願い致します。

No.3 回答者： hata79 回答日時： 2013/03/08 01:10

（１）無理。

住宅ローン控除の主旨に反します。
考え方としては、下記ＵＲＬにあるように、ローン控除額のうち居住用でない部分が按分して対象外になります。
したがって１００％受けながら居住用以外の用途にすることは控えるべきです。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/sh …

（２）
固定資産税、ローン金利、管理費は「面積按分」で経費計上するのが一般的です。
水道光熱費、通信費はその使用割合を合理的な按分割合により計算します。
減価償却費も計上できます。
居住用マンションを事業用にした場合の減価償却費の計算方法は別途質問を立てられるとよいです（複雑で長文化するため）。

No.2 回答者： ben0514 回答日時： 2013/03/07 16:43

Ａ１

基本的にそのようなことは出来ません。
しかし、事務所の割合を１０％以下とすることができれば、住宅ローン控除は１００％受けられると思います。これは、住宅ローン控除の計算上、居住の用に供している部分が９０％以上の場合には１００％と同じ額の控除が受けられるはずです。

質問にあるように、事務所の割合に応じて費用計上ができるものがあります。代表的なものが公共料金などでしょう。しかし、通常面積に応じて計算することが多いですが、特殊な形態であれば、事務所の割合以上に公共料金の増額部分があると思います。その根拠があれば、別な割合での費用計上もありでしょう。たまにあるのが、事務所部分にしかパソコンがないなどとすれば、インターネットプロバイダーの費用などが１００％事業用と考えることもできるかもしれません。電話も今携帯電話が主流であり、自宅の電話は受ける専門となり、通話料がほとんどかかっていない場合が多いことでしょう。それが事業となれば、通話料から考えれば大部分を経費計上してもよいかもしれません。
ただ、すべてが根拠が必要です。

固定資産税も同様で、面積などに応じて考える必要があることでしょう。
ローンの金利についても、割合に応じることができることでしょう。

そのほかで言うと、マンションの減価償却ですかね。
事務所開業時点での中古不動産の取得と同様に考えて計算することができます。ただ、割合に応じることとなります。

Ａ２
Ａ１と同様です。しかし、事務所の割合を変更されれば、経費計上の枠も増えることになるでしょうね。

共通してですが、実態が伴い、計算根拠が必要です。書類上だけの話で進めれば、税務調査で指摘されることになります。ご注意ください。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2013/03/07 16:02

＞住宅ローン減税を１００％受けながらも、事務所経費扱い…

だめです。
100パーセント住宅だとしてローン控除を満額受けるか、事務所部分をローン控除から外し経費を計上するかどちらかです。
しかも、

＞近隣の家賃相場から勘案して事務所占有部分を地代家賃として計上する…

持ち家に家賃はありません。
家賃があるのなら賃貸ですが、賃貸にはローン控除がありませんし、一体どっちなのでしょう。

＞例えば固定資産税、ローン金利、管理費など…

床面積比など合理的な方法で按分すれば可。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm