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不動産関係者ですが、専門外なので質問させてください。

売買仲介物件についてです。

田舎の1000坪ほどの所有権土地の上に
築40年ほどの木造平屋建物(未登記)が建っています。

細かく手入れをしてきたので、
多少の手直しをすれば居住に使えるのですが
相続の問題があり、売主は売却を検討しています。

そこで質問なのですが、
この物件(土地、建物)を
次のような条件で古屋付所有権土地売買として行っても問題はないでしょうか?

・未登記建物は40年以上のものなので、物件価格は土地代金のみ
・所有権移転登記は、土地のみ
・そのあと、買主がその建物に住む可能性が高い
・建物は現状有姿、売主瑕疵担保責任免責

また、買主はほぼ決まっているのですが(親戚ではないがとても親しくトラブルは考えにくい間柄)

最善なのは、古屋を買主の名のもと登記のうえ売買、ということや
不動産登記法第47条第1項の表示登記義務などは分かるのですが
今回は費用を抑えることを最優先にしています。

実質、田舎や郊外地には未登記建物がごろごろしていますので
登記は義務です!というような回答は結構です
(偉そうですいませんが、無駄なお時間をいただくのも失礼かと思いますので・・・)


クレームなどが無いことを前提に、

「未登記の築年数の古い建物」を、
未登記のまま、所有権土地のみの売買の付属建築物、として売買すること自体に
問題が無いか良いかどうか、または具体的な方法を教えていただきたいです。

賃貸をかじった片手間業者なので、知識が乏しく申し訳ないのですが
よろしくお願いします。

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A 回答 (4件)

相続で問題ありとのことですが、建物は未登記ですが固定資産税は土地所有者が支払っているのでしょうか?役所で登録台帳証明書などを取得するとわかります。

未登記建物の売買には固定資産税の納税者が建物所有者と判断して売買すりのが一般的で、土地建物売買契約決済時に土地は所有権移転をしますが建物は未登記家屋所有者変更届を役所に提出して新年度からは固定資産税の納税義務者になるようにすればよろしいと思います。
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手続き方法は前述のとおりです。


私はそんな物件を買い、リノベーション賃貸をしました。
納税さえしておれば、未登記のままでも、入居人が住民票をとったり、生活するのに問題はありません。

登記するには図面が必要です。あればいいですけど。
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売買専門です。



売買契約書は土地建物で作成します。建物の明細などは固定資産の課税明細を参照してください。
その旨(固定資産税評価の課税明細から引用などと)記してください。
これの原本も売買の付帯資料として買主へ交付してください。割賦の写しではなく、役所から取得した証明書のほうが良いでしょう。売主から委任状をもらい取得してください。
未登記であることと、そのまま引き渡す事、それを承知で買い受けることは、契約書、重説ともに記してください。

建物に対価があるか?や瑕疵を負うか?と登記の問題などは、全く別の問題です。
瑕疵やその他の取り決めは、自由に定めてください。

引渡し時には別途、土地建物の引渡し確認書など作成して双方署名押印をもらいましょう。
残代金の受領をし、土地と建物を確かに引き渡しました。引渡しを受けましたという類の文章です。立会人で業者も記名押印します。

売買契約書も引き渡し確認書なども、売主は実署、実印押印のこと。土地登記時の印鑑証明書も写しを1部もらい仲介業者が保管することは了承を得ましょう。(コピーでOKです)

上記で、万一建物に何らかの主張をする第三者がいたとしても、売買契約の有効性は、立会人である仲介業者が証明可能ですし、その過失責任も問われることは無いでしょう。この場合業者として、考えなければならないのは、その建物が真に売主の所有なのか?第三者に売却など悪質な2重売買などしていないか?です。登記をしていないということは、善意の第三者に対抗できないのですから、万一何かあっても、それは売主の責任であり、買主と仲介業者が過失を問われることがなければ、それで良いという方向で進めるしかありません。
その建物が真に売主の所有なのか?については、売主が相続時の遺産分割協議書など所有していれば、その部分だけでも写しなど業者が保管出来れば、尚良いでしょう。

管轄市町村には、建物の固定資産税の被課税者の変更手続きを行うようにしてください。これは後日のトラブル防止のため、提出自体は仲介人が行ったほうが確実です。用紙を準備して決済時に記載してもらいましょう。またこれと同様、上水道なら水道設備の(給水装置)所有者移転等の手続きも決済時に記名押印してもらったほうが無難です。

他にご不安な点となどあれば追記してください。回答します。わからないことはわからないと、質問をされる姿勢を評価します。知ったかぶりしてトラブルを抱える業者も少なくは無いですから。
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建物の保存登記はその建物の所有権を他に主張するために法務局に登記すものです。


40年前には市役所に建築確認申請を提出して認可後、新築されたものと思われます。
まず、市役所の固定資産税を確認すれば判ります。今までのケースでは課税されています。
売買は建物も含め契約書の締結をすればよいのではないでしょうか。
建物の固定資産税が課税されていれば、市役所に出向いて処理方法を教えてもらってください。
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Q未登記建物の売買について

お世話になります。

私が所有する土地を会社に貸しており、その会社の所有に属するRC3階建ての建物が建っているのですが、今度その会社が移転することになり、借地契約を解約するにあたり、残存建築物を買い受けることにしました。

当該建物は、未登記なので、所有権を移転する前に、保存登記をしてくれるとのことなのですが、、築五十数年以上で建築基準法施行前のため確認もなく、図面や工事の契約書などの書類があるかわからなくて困っているようです。

登記することのメリット(第三者に対抗できるなど)はいろいろ調べて承知しているのですが、良好な関係を保ってきた相手だけに、それほどの負担を強いて良いものかどうかという思いもあります。

そこで以下についてお尋ねさせていただければ幸いです:

・ご質問その1

 相手方に登記してもらう場合、建築確認証や図面、工事関係などの書類がなくても登記できるものでしょうか。

・ご質問その2

 譲り受けてから自分で登記することはできるのでしょうか。(上記書類はやはり無いという想定。建物に関する売買契約書は作る予定です。)

・ご質問その3

 登記を諦めるという選択肢をとった場合、実際にはどのようなリスクがありますでしょうか?
 実際問題として、自分の土地の上にあり、そこを実際に自分で占有しており、しかも相手と売買契約書も作成した未登記建物について、第三者が勝手に登記したり所有権を主張してくることは無さそうに思うのですが、どうなのでしょうか。
 (「家屋所有者変更申請書」は役所に提出する予定です。また、再売買や住宅ローン使用の予定はありません。)

恐れ入りますが、上記3点につきまして、ご回答を頂ければ幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。

お世話になります。

私が所有する土地を会社に貸しており、その会社の所有に属するRC3階建ての建物が建っているのですが、今度その会社が移転することになり、借地契約を解約するにあたり、残存建築物を買い受けることにしました。

当該建物は、未登記なので、所有権を移転する前に、保存登記をしてくれるとのことなのですが、、築五十数年以上で建築基準法施行前のため確認もなく、図面や工事の契約書などの書類があるかわからなくて困っているようです。

登記することのメリット(第三者に対抗できるなど)...続きを読む

Aベストアンサー

◇基本事項

建物表題(新築)登記申請に際しましては、
添付情報(書類)のうち当該新築建物の所有権証明としては、
建物所有者が原始取得した事を明らかにする為に
行政機関が関与した建築確認通知書と検査済証などのほか
建物引渡証(建築主←工事施工者<印鑑証明書付・法人は資格証明書も>)などが
原則的には必要ですが、検査済証などが無い場合もあります。

また、登記申請には、現場測量に基づいて建物図面&各階平面図を作成提出する
必要がありますが、仰っている図面の有無は無関係ですから安心して下さい。

あと、建物を原始取得者が未登記のまま譲渡可能なケースなどでは、
上記の建築確認通知書と検査済証などと併せて、
建物譲渡証(譲受人←譲渡人=原始取得者等<印鑑証明書付・法人は資格証明書も>)
を提出することで譲受人が建物表題(新築)登記申請をする場合もあります。
題目は建物譲渡証としましたが、必要事項が記載されていれば
売買契約書や売渡証でもOKです。

なお、あくまでも「建物譲渡証」「売買契約書」「売渡証」等は所有者の変動を
証する書面に過ぎませんから、所有権証明に附随するだけで所有権証明そのもの
では無いことにご注意下さい。

大規模建物でも上場企業などの社員寮・社宅などの中には、
登録免許税の節約の為に建物所有権保存登記はせず、
敢えて建物表題(新築)登記だけにとどめるような実例は知っていますが、
一応申請が義務付けられている建物表題(新築)登記まで未了なのは稀かも知れませんね。
個人で担保設定も無いケースでは未登記建物のまま放置も多いのは確かですが…

◇対処法

さて、これらのケースで行政機関が関与した建築確認通知書や検査済証などが無い未登記
建物について、建物表題(新築)登記申請する場合でも、所有権証明は当然必要ですから、
ふつう最低でも2~3つの所有権証明の提出を求められますが、
詳細は管轄登記所(法務局)又は土地家屋調査士にお尋ね下さい。

例えば、前記の「建物引渡証(建築主←工事施工者<印鑑証明書・法人資格証明書>)」
も所有権証明の一つになりますが、これは会社側に保管されていないのでしょうかね?
建物表題登記に関して工事施工者側<印鑑証明書・資格証明書>については、
発行から三ヶ月以内などの期限はありませんから新築引渡当時のものでも有効です^^
仮に「建物引渡証」や<印鑑証明書・資格証明書>が無い場合でも、
工事施工者が現在も存続している法人であれば、協力を求めるのも一つの手ではあります。

続いて、当該建物の「固定資産評価証明書」も所有権証明の一つになります。
また、ふつう市区役所・町村役場などの資産税課家屋係などの家屋台帳などで
当初の課税年や家屋調査年月日が判明するはずですから概ねの新築年月日も推定可能です。

あと、当該「借地契約書」と併せて、土地所有者であるアナタが、
当該会社が原始取得者で所有者に相違ない旨「所有権証明書(印鑑証明書)」を提出すれば、
これも所有権証明の一つになります。
…ただ、これは新築引渡当時の土地所有者の証明の方が説得力があるのは確かですが…

あるいは、経過年数を考慮すると現実的ではないかもしれませんが、
出入業者(資材・備品等の納入業者等)など複数名からの「所有権証明書(印鑑証明書)」、
当該会社が原始取得者で所有者に相違ない旨の証明をして貰うことで、
これも所有権証明の一つになります。

◇回答

・ご質問その1

可能ですが、上記のとおり土地所有者であるアナタが、
「所有権証明書(印鑑証明書)」の提出を求められる可能性があります。

あと、会社名義で建物表題(新築)登記をする以上は、建物売買に際しては、
会社名義での建物所有権保存登記に続いて、アナタ名義への所有権移転の流れになります。

ただし、建物表題(新築)登記など表示の登記は一応申請義務がありますが、
所有権保存や所有権移転など権利の登記をするしないは当事者の自由ですから、
あとはリスクとの兼ね合いってことになります。

・ご質問その2

所有権証明さえ揃っていれば、
建物譲渡証(譲受人<買主>←譲渡人<売主><印鑑証明書・資格証明書>)を追加することで
アナタが建物表題(新築)登記申請をすることはもちろん可能ですし、
出来ればアナタ名義で建物表題(新築)登記した方が、
建物表題(新築)登記まででとどめておくか、建物所有権保存登記までして
登記識別情報(旧来の所有権登記済証=権利書)を取得するかの選択肢の幅が広がりますが、

現実問題として、アナタが申請当事者になってしまうと、
第三者からの所有権証明の一つを無くしてしまう事になりますから、
2~3つ必要とされる所有権証明の過不足との兼ね合いによって
会社側かアナタ側かを決めざる得ないと思いますので、
詳細は管轄登記所(法務局)又は土地家屋調査士にお尋ね下さい。

・ご質問その3

「登記を諦めるという選択肢をとった場合、…」
上記のとおり全く諦める必要はありません^^

じゃなくて、全く登記したくない!!そのリスクは?と問われれば、
具体的な解体予定でもない限りは、たとえ当事者は健全でも
どんな火の粉が降りかかるかは誰にもわかりませんから、
結果的に火の粉は解消出来るとしても煩わしいのは確かですから、
「ご質問その2」の方法がベストですが、所有権証明との絡みで
「ご質問その1」の流れにならざる得ない場合には、
会社名義での建物表題(新築)登記の上、その後の建物所有権保存登記と、
会社からアナタへの建物所有権移転登記まで完了するのがベターだと思います。

以上 少しでも解決の糸口に繋がれば幸いです^^

◇基本事項

建物表題(新築)登記申請に際しましては、
添付情報(書類)のうち当該新築建物の所有権証明としては、
建物所有者が原始取得した事を明らかにする為に
行政機関が関与した建築確認通知書と検査済証などのほか
建物引渡証(建築主←工事施工者<印鑑証明書付・法人は資格証明書も>)などが
原則的には必要ですが、検査済証などが無い場合もあります。

また、登記申請には、現場測量に基づいて建物図面&各階平面図を作成提出する
必要がありますが、仰っている図面の有無は無関係ですから安心して下さい。

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Q築40年以上の未登記の古民家

築40年以上の未登記の古民家を購入して登記したいと考えています。
建てた人は高齢で健在ですが、建てた建築会社は既になく、登記のための建築に関する書類一切はありません。
このような場合の登記はどうすれば可能ですが?
必要書類、必要経費、登記までの流れ、登記までにかかる時間等も具体的に教えて下さい。

Aベストアンサー

未登記建物ということになると,その建物については表題登記が必要になります。古い建物の表題登記は必要書類について難しい点が多いため,一般論として扱えるレベルではなく個別案件として管轄法務局に相談をするレベルです。専門職である土地家屋調査士に確認してください(売主名義で表題登記をするのであれば,売主側にやらせればいいです)。

それでもちょっと書いておきますと,未登記の古い建物の表題登記の難点は,建物図面の作成と,所有権証明書をいかに用意できるかによります。図面の作成については,建築確認等の図面があれば多少は楽なのですが,それもないとなると測量が必要です。そこは土地家屋調査士ががんばればいいのでなんとかなるにしても,所有権証明書はそういうわけにはいきません。建築確認通知書も,建築業者の工事完了引渡証明書もないんですよね。とりあえずの候補としては,固定資産税の課税証明書が考えられますが,それ以外にも要求されるはずで,そこをいかに対応するかが土地家屋調査士の腕の見せ所になるわけです。未登記建物の所有者には登記申請義務が課せられている(不動産登記法47条)ことからも,「書類がないから登記できない」ということはないはずで,その場合には集められる疎明書類を添えた上申書を提出する等の対応をすることになるのではないかと思います。担当する土地家屋調査士に相談してみてください。

登記までの流れとしては,一般的には,①土地建物の売買契約の締結,②未登記建物の表題登記,③売買決済(代金授受と物件の引渡し),④所有権移転(保存)登記,ということになるでしょう。

売主名義で表題登記をさせるのであれば,所有権移転登記に際してあなた(買主)が用意する書類は,住民票,ローンを組む場合には印鑑証明書,実印,本人確認資料(運転免許証等)ぐらいだと思います。
売主には,土地の権利証(登記識別情報),住民票,印鑑証明書,土地・建物の評価証明書,実印,本人確認資料(運転免許証等)と,住所変更登記が必要な場合には住所の変遷を証明できる公的証明書といったところです。

登記費用については,担当する司法書士に確認してください。土地建物の評価額によって決まるものなので,ここに提示された情報では計算できません。司法書士報酬は自由化されていますし,関東と完済では費用負担の考え方に違いがあります(特に京都方式と呼ばれる方法では,司法書士の受託の仕方が違います)。一般的なものとしての提示も難しいです。
また,建物の表題登記も難易度が高いので,10万円を下ることはまずないと思います。

所有権移転登記までの期間も,表題登記がどの程度でできるかが最大の問題なので,どのくらいとも言えません。法務局が求める書類をどれだけの期間で集められるかによるでしょう。また法務局によっても登記に要する期間が異なります。権利の登記ではありますが即日終わらせる法務局もあれば,2週間経っても終わらない法務局もあります。代金決済ができるまで最低でも1ヶ月はかかると思っていたほうがいいのではないでしょうか。

求める回答になっていない部分もありますが,この程度しか答えられないように思います。

未登記建物ということになると,その建物については表題登記が必要になります。古い建物の表題登記は必要書類について難しい点が多いため,一般論として扱えるレベルではなく個別案件として管轄法務局に相談をするレベルです。専門職である土地家屋調査士に確認してください(売主名義で表題登記をするのであれば,売主側にやらせればいいです)。

それでもちょっと書いておきますと,未登記の古い建物の表題登記の難点は,建物図面の作成と,所有権証明書をいかに用意できるかによります。図面の作成については...続きを読む

Q登記せずに建物を解体する場合

古家付の土地を売却するのですが、決済のときに土地は登記するのですが
建物は登記せずにすぐに解体します。解体は買主側がします。
そういう事は可能ですか?
また、こちらはどういう書類を買主に渡す必要がありますか?
また、気をつけないといけないことはありますか?

Aベストアンサー

解体する場合には、その家の所有権移転登記えお行って、解体後所有者が滅失登記するのが基本です

土地の引渡し時に、土地の買受人ではない名義の建物が残っているとローンの場合には貸付が留保されることがあります

ローンが無ければ売主買主の契約しだいです、
土地引渡し後買主が解体し、売主が滅失登記することでも問題はありません
 が トラブル防止のためにそのことを契約に盛り込むか、別途 覚書等を交換し証拠を残しておく必要があります(どちらかと言うと買主の権利保存行為)

Q未登記の家屋を解体予定につき相続登記するべきか?

今年中に解体予定の【未登記】の亡父所有の古い家屋があります。
この家屋を相続登記するか否かで迷ってます。

以下のどちらが簡単な手続きで解体できるでしょうか?

(1)相続登記せず解体する場合
未登記のまま解体申請するのに必要な書類は具体的に何でしょうか?
「遺産分割協議書」と「相続関係書類」が必要ですか?
「遺産分割協議書」と「相続関係書類」は「登記申請書」で還付請求するので
保管しておきます。
なお「遺産分割協議書」には解体予定の古い家屋を相続する旨は記載しますが、
「登記申請書」には相続登記しないので記載しません。

(2)相続登記してから解体する場合
この場合「遺産分割協議書」と「相続関係書類」は不要ですね?
相続登記後に解体申請するのに必要な書類は具体的に何でしょうか?
※相続登記→建物滅失登記で、二度手間になるのは明らか。

登録免許税は少額なので考慮せず、選択したいのですが、
(1)(2)どちらの方法が簡単でしょうか?

Aベストアンサー

この問題は世間によくある話です。ポイントは建物が未登記であり、解体予定であることです。
1 宅地上に居宅がある。これが普通です。新築する時に手持ち資金で足りず銀行融資を受ける場合銀行はとりぱぐれがないよう必ず建物と土地双方に抵当権を設定します。お宅の場合は、当時融資を受けず新築したと推測されますから、建物は未登記なのです。今回相続が発生し、あなたが遺産分割協議で当該建物を取得したのなら、協議書中にその建物を記載(具体的に)しておけば、あなたの所有ですから他の相続人の承諾も要らず、あなたが自由に処分できるということです。遺産分割協議とはそういう性質のものです。願わくば解体した場合、万が一に備え、業者から解体証明書(会社代表者の印鑑証明書付)をもらっておけば完璧です。お分かりになりました?

Q未登記家屋について

建物を登記しないのはなぜですか。
何かメリットでもあるんでしょうか。

Aベストアンサー

建物を建てれば、登記法では表示登記(どのような建物か)し、保存登記(誰ものか)をするように決められています。
しかし、これをしなっかたから、罰則を課せられた人はいません。
そのため時には未登記の物件があります。

しいてメリットといえば、表示登記と保存登記の費用(一般住宅の場合12万円程度)を出費したくないということでしょう。自分がそこに住んでいるのだらら、人にとられる心配も無いということでしょう。

特に多いのは、増築登記をした場合の表示変更登記がなされていない例が多いです。銀行で融資を受けるために担保に入れる場合などは、銀行は現状と一致させるべく、表示変更登記をさせられます。

固定資産税は市や町の職員が目ざとく見つけるのは、毎年航空機による航空写真を昨年度の分と照合し、未登記てあっても見つけます。

逆に商売をしていたが、廃業したような場合は、届出ないと上からの写真だけではわかりませんので、住宅用の減税適用がなされぬまま、6倍の固定資産税を払わされる羽目になります。

常識で考えるなら、登記をしておくのが賢明だと思います。

建物を建てれば、登記法では表示登記(どのような建物か)し、保存登記(誰ものか)をするように決められています。
しかし、これをしなっかたから、罰則を課せられた人はいません。
そのため時には未登記の物件があります。

しいてメリットといえば、表示登記と保存登記の費用(一般住宅の場合12万円程度)を出費したくないということでしょう。自分がそこに住んでいるのだらら、人にとられる心配も無いということでしょう。

特に多いのは、増築登記をした場合の表示変更登記がなされていない例が多い...続きを読む

Q未登記の家を贈与できますか

築30年くらいの家を親から無償贈与してもらいます。
本で所有権移転の登記申請をもって贈与と見なすみたいなことが書いてありました。
しかし、法務局で所有権移転をしようと思ったのですが未登記でした。
もちろん未登記ですが役所からの固定資産税は払っていました。

贈与証書だけでは贈与と認められませんか?
役所(今後の固定資産税)には未登記家屋の所有権移転を提出しますが、
税務署(贈与税)の方の対応は登記をしないとダメですか?

Aベストアンサー

大前提として、全ての建物は不動産表示登記をする義務があります。もっとも罰則規定のない、いわば原則論での規定なので、実際には「自分の土地に建物を建てたことで他人にとやかく言われる筋合いはない」と登記されない方も多いのですが…。
ただ未登記建物というのは、法的には所有権が確定していないものとなります。固定資産税は「みなし所有者」として課税されているに過ぎず、それをもってイコール所有者ということではないのです。仮に未登記のままで所有権移転を行った場合、同様に所有権を主張する別人が発生した場合、争いになる可能性が残ります。(もっとも判例では、最終的には納税を続けていた人を所有者と類推する、となっているそうですが)

前置きが長くなりましたが、それを踏まえて。
固定資産税上は「みなし所有者=納税義務者」の移転となるわけですから、明確に現所有者と新所有者の意思が確認できる書類(具体的には実印・印鑑証明書付の書類となります)があれば、問題なく移転手続きは出来るはずです。地域によっては(新興住宅地が多い地域など、未登記物件自体が少ないので)レアな手続きなので、多少役所の担当者が手間取る可能性もありますが。
贈与税については、資産価値が明確になりさえすればいいはずなので、固定資産評価証明書によって替えられるでしょう。但し一般的に登記された物件の贈与においては、税務調査対策の一環として、登記謄本を添付すると聞いています。それがないことから将来的に何の心配もないか、というと分かりかねます。

…まぁ本来、所有権移転に関しては、司法書士さんに任せるか、さもなくばきっちり登記手続きを踏んだ上で行うほうが、かえって面倒が少ないようにも思いますが。(手数料はかかりますが)

大前提として、全ての建物は不動産表示登記をする義務があります。もっとも罰則規定のない、いわば原則論での規定なので、実際には「自分の土地に建物を建てたことで他人にとやかく言われる筋合いはない」と登記されない方も多いのですが…。
ただ未登記建物というのは、法的には所有権が確定していないものとなります。固定資産税は「みなし所有者」として課税されているに過ぎず、それをもってイコール所有者ということではないのです。仮に未登記のままで所有権移転を行った場合、同様に所有権を主張する別人が...続きを読む

Q借地上の未登記建物を仲介してもOK?

こじんまりと、案件があるときだけ取引している
不動産関係者です。

借地上に立っている、別荘タイプの木造家屋(築15年)があります。

今回、仲介を依頼されたのですが田舎の特性なのか建物が未登記です。
※その一帯を調べるとほぼ登記されていません。

購入者が登記を希望すれば、価格交渉のうえ登記してから販売したいと考えています。

ですが、ここで問題があります。

上司(というか一人しかいない会社代表役員です)は
買主が安く買いたい、未登記でも良いと言っているから
未登記のまま仲介しても大丈夫なんじゃないの、、という感じです。

トラブルなどを避けるために(正直未登記の契約書作成が面倒なので)
自分では登記を行ってから仲介したいのですが、
上司は数十万円の物件で、双方も合意なので面倒なくさっさと売買契約だけ結ばせて終わらせたいような雰囲気です。

質問内容としては
・問題点は多いにしろ、宅建業者が未登記建物を仲介する。ということは
法律的に問題が無いか、ということです。
※その後のトラブルによる問題などは別にして、その仲介行為自体のみに違法性
(表示登記は義務であるが、それをしていない物件を良しとして仲介する、ということなど)が無いか知りたいです。

個人的にもするべきでは無い、ということは理解していますが
法律に触れていないのであれば、双方合意のうえ信用のできる取引相手(親族)ですし
下手をすると表示登記、保存登記費用が物件価格を上回る可能性もあるので
このまま処理したいと考えています。

お詳しい方いればぜひご助言をお願いします。

こじんまりと、案件があるときだけ取引している
不動産関係者です。

借地上に立っている、別荘タイプの木造家屋(築15年)があります。

今回、仲介を依頼されたのですが田舎の特性なのか建物が未登記です。
※その一帯を調べるとほぼ登記されていません。

購入者が登記を希望すれば、価格交渉のうえ登記してから販売したいと考えています。

ですが、ここで問題があります。

上司(というか一人しかいない会社代表役員です)は
買主が安く買いたい、未登記でも良いと言っているから
未登記のまま仲介しても大丈...続きを読む

Aベストアンサー

業者です。
>宅建業者が未登記建物を仲介する。ということは法律的に問題が無いか、ということです。
全く問題はありません。違法性もありません。売主買主の合意があればかまいません。
しかし、買主に未登記であることのリスクを十分に説明し、理解を得ること。
その建物の真の所有者が現在の売主であることを何らかの証拠を持って業者が確認することが必要です。
また、売買の物件種類としては、借地権付き建物でしょうから、土地の借地に関する権利関係や契約内容、その他付随する事項の説明も必要です。

建物構造や面積については、図面等があればそれを参照し、無ければ固定資産税の登録内容を参照にすれば良いです。

通常の売買の書類のほかに、引渡し時に「引き渡し証」など作成し、真に所有権を買主へ移転し、物件を引き渡した証拠書類は作成してください。
また、買主に固定資産税等の所有者変更等の届けを役所へ必ず出させてください。

Q車庫が未登記でした、罰則ありますか?

一昨年中古住宅を購入、坂地にある家でちょうど庭の下部分が3方コンクリート作りの
車庫になっています。
仲介の不動産会社さんは車庫の登記はいらないというので未登記でした。

最近県税事務所からの封書で「未登記の不動産の取得が認められました」といった
感じのものがきました。
まさか車庫の事とは気づかず(当時も家の一部感覚で全部ひっくるめた売買金額と思い)
固定資産税(家土地)も払っているのになんで?と読み進めると「車庫」!
登記必要だったの??(不動産屋のうそつき)

というわけで当然固定資産税も払っていませんでした。
未登記だったことで登記していたら払うはずの税金を払っていなかったことに
対しての罰則金みたいなものも発生するのでしょうか?

Aベストアンサー

>未登記だったことで登記していたら払うはずの税金を払っていなかったことに対しての罰則金みたいなものも発生するのでしょうか?
いいえ。
固定資産税は登記があるなしにかかわらず、建物であれば課税されます。
ただ、未登記のものは、それがいつからあったのか特定できません。
特定できなければ、さかのぼって課税のしようがありません。
本来、役所は課税がもれがばいように調査をする必要があります。
なので、来年度からの課税になるでしょう。

Q未登記物件といわれました…

家を建てて7年…信金で住宅ローンの借り換え(現在は公庫で借り入れ中)を相談中、4年ぐらい前に自宅の庭に作った車庫(シャッターあり車が2台入る)が未登記物件であるので早急に登記してくださいと言われました。車庫が出来て、じきに市役所の人が来て「シャッターで囲まれているので付属家扱いで課税対象です」と言われ固定資産税は払っています。その時登記の話などでませんし、私も分からない事だらけのままで今に至ります…登記には10万円ぐらいかかると銀行マンは言いました どうしたらいいでしょう?登記をしないと将来どうなりますか?教えて下さい

Aベストアンサー

そのまま取り壊すまで自分が所有し続けるということであれば、「お金を借りれない」以外は特に問題はないかもしれません。

売却をするときには、買主が借入を行うにあたって「登記が必要」と言うことになり、そのときになって登記を求められることが考えられます。
この登記を行うにあたっては、「日数」もかなりかかりますので、売却が決まってからでは「間に合わない」というようなことが起こるかもしれません。

私の意見としては、今のうちに登記をされた方がいいように思います。

なお、借替を行った場合に返済額がどの程度軽減されるのでしょう。
10万円未満しか軽減されないのであれば損をすることも考えられますが、かなり軽減できるのであれば、借り換えできないということが痛いですね。

Q評価額より安い金額で土地を売った場合、課税される税金は評価額と売値のどちらが対象になりますか?

現在、登記済みの評価額が6000万円の遊休地を所有するも、この金額では到底買い手が付かず、無駄に高額な固定資産税を払い続けて数年が経過した人がいます。

ですが、仮にこの遊休地を3000万円で買いたいと言う人(他人)が現れ、このまま税金を無駄に払い続けて使い道の無い遊休地を維持するよりも、安くても買ってくれる人がいるなら売却した方が良いとして、評価額の半額の3000万円で売却したとします。

ここで質問です。
(1) この場合は当然売却の際に譲渡所得税などの税金がかかりますが、税金は土地の評価額を元に計算されてしまうのでしょうか?または、税金は土地の売値を元に計算されるのでしょうか?

(2) 評価額とはあくまで固定資産税の算出の為の金額であり、実際に土地を売り買いする場合の金額は持ち主が自由に定めても構わないのか?

(3) 例え土地の売値や買値がいくらになろうと、評価額は変わらないものなのか?

以上の事の回答を御待ちしております。皆様宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

(1)譲渡所得税については「いくらの所得があったのか」が問題ですから、評価額の問題ではなくて実際に売買して得た所得をベースに考えます。
3,000万円で売ったのに、評価額が6,000万円だから6,000万円の所得を申告せよ、とはなりません。

しかし、例えば移転登記の際の登録免許税、取得した際の不動産取得税、毎年の固定資産税等を算出する場合には、評価額の6,000万円という数字がベースになります。評価額というのは、元々それらの税金を算出するための数字だからです。

(2)売買価格は自由に定めて構いません。しかし、あまりにも実体価値と乖離した価格での売買は、贈与という扱いを受ける場合があります。
例えば、普通に売りに出せば2,000万円位で売れる価値がある土地を身内に10万円で売ったとか。純粋な売買とは認められず贈与税の対象となる場合もあります。
しかし、それは実勢価格の問題であり、評価額に近い価格で売買しなければならないなどということはありません。

(3)(1)で書いたように、評価額というのは主に税金算出用の数字ですから、実際の売値や買値とは別の概念ですし、売買価格とは関係がありませんし変わりません。
しかし念のため書いておきますけど、評価額は不変の数字ではなくて3年に一度、評価替えを行うのですが、実際の売買市況や相場観がその評価における材料になっていることはあります。それでも3年後に評価額がいきなり半額になるようなことはまずありませんけど。

(1)譲渡所得税については「いくらの所得があったのか」が問題ですから、評価額の問題ではなくて実際に売買して得た所得をベースに考えます。
3,000万円で売ったのに、評価額が6,000万円だから6,000万円の所得を申告せよ、とはなりません。

しかし、例えば移転登記の際の登録免許税、取得した際の不動産取得税、毎年の固定資産税等を算出する場合には、評価額の6,000万円という数字がベースになります。評価額というのは、元々それらの税金を算出するための数字だからです。

(2)売買価格は自由に定めて...続きを読む


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