賃貸契約の無断変更と管理会社のずさんな管理について

Question

このたび、賃貸契約の更新の書類が来ました。

話を理解していただくために補足しますと、入居6年。大家は管理会社に任せており、その管理会社は私的なイメージですが、機械的かつ融通がきかない（嫌い）なところです。

今まで2度の更新時、必ず最初の契約時に交わしている、特別事項（退去時クリーニング代などを自己負担の項目があるのですが、それは納得できないと交渉し、なんとかエアコンのみはエアコンを交換するならば、クリーニング代は払わない契約をしました。）が元に戻っていること。
郵送の日付（中の案内文の雛形）が届く1ヶ月以上前の日付になっている。（おそらく、他の家に送った先月のものの使い回しを確認していない）
など、更新手数料をとるにしてはあまりにずさんな管理に腹を立てていたのですが、毎回クレームをつけるたび（と言っても間違っているのでは？という程度です）事務のおばちゃんの「それでは送り直します」の一言のみで、こちらとしては見逃してサインをさせようとしているのではと勘ぐってしまうような対応です。

今回は3度目の失態？なので、このような対応では高い事務手数料は払いたくないと思っているのですが、どのようにいえばいいのかわからないのと、大家さんが絶対に知らないのをいいことに、管理会社が強気なので、大家さんに直接クレームをつけていいものか困っています。
前回までは、「嫌なら出て行ってもらって結構です」と言われ泣き寝入りしていましたが、3度目なので皆様のご意見を伺いたく投稿しました。

賃貸契約の更新時は重要事項の変更に関して説明義務はないのか？（初めての契約時は必要かと思いますが）
上記のようなずさんな管理を理由に事務手数料を払わないなどの手段にでることは可能か？
大家さんに直接クレームを入れていいものか？
教えていただければと思います。

なお大前提として引っ越す気はありません。（2人目も生まれるので、できれば値下げもお願いしたいくらいですが・・・）
よろしくお願いいたします。
説明がわかりづらくて申し訳ございません。

hellojoe · Accepted Answer

今まで賃貸物件で様々な大家とのトラブル（？）を解決してきたので
アドバイスになるかは分かりませんが、ヒントになればと思い・・・
回答者さんの中には同じ職種の方もいるのか
多少、感情的になってる節も感じられたので
あくまでもドライに答えます。

１．あります。ただしそれを盾に再契約後に文句を言っても
　　不動産屋は「言った」と水掛け論になるのがオチです。

２．気持ちはよく分かります。
　　ただ、ソレを理由に契約書で定められた契約手数料を“払わない”で再契約を結ぶのは
　　不可能です。
　　むしろアナタがゴネてると取られます。

ただし・・・

賃貸契約において圧倒的に強い立場なのは「借主」です。
　　古いタイプの大家は未だに「住ませてやってる」「貸してやってる」って
　　勘違いしてる方もいますが、過去の判例から言っても
　　ぶっちゃけ「住んだ者勝ち」のケースが多いです。
　　ただし、「諸経費や家賃は払う意志はある」というのを示す必要があるので
　　お住まいの管轄の法務局に行って「家賃供託」をすれば良いだけです。
　　こうすれば、不動産屋はモチロン、大家も「出ていけ」とは言えません。
　　トラブルが解決するまで法務局に家賃を預け続ければ良いのです。

３．モチロン、構いません。
　　ただ、期待出来ない大家の場合がほとんどなのも事実です。
　　先に言った家賃供託も含め、上手く交渉出来る自信があるなら
　　価値はあるかもしれません。

繰り返しますが、
この手のトラブルで１番大事なのは
アナタ自身の「覚悟」です。

ただし、波風を立てるのは（ドチラが正しいは置いといて・・・）
「それなり」にパワーも使いますし
結論として「引っ越したくない」と、決めちゃってるので
正直、かなり不利っぽいですけど・・・（苦笑）

PS.全体的な文面から「気持ちは分かります」が
　　不動産屋、大家とも「性善説」を元に「サービス業」として
　　期待し過ぎの感も感じます。
　　不動産屋の雑な仕事が気に入らないのであれば、「払う」「払わない」ではなく
　　謝罪させれば良いのでは？
　　まぁ～素直に謝罪する様な会社じゃないんでしょうが・・・

kotarami · Answer

クレームを入れたければ入れればいいと思いますが、全く相手にもされないと思いますね。

管理会社は大家からの依頼で仕事をしているので、そこに入居者の都合なんて関係ありません。
更新書類なんて日付はともかく建物で共通のものを使うのなんて当たりまえ。建物毎ならともかく、部屋ごとに書類を作成なんてするわけがない。更新の度に重要事項説明なんてする義務なんて無いですし、契約書通りの契約が続くことを確認しているだけでしょう？

ましてや、エアコンやクリーニング代について『文句を付けてくる』嫌な客です。
大家に直接クレームって……管理会社が大家の意向とは別に仕事していると思っているんですか？
そのクリーニング代云々の話も含めて、貴方が更新の度にゴネているのを大家は当然知っているでしょうから、それこそ『嫌なら退去したら？』と言われるだけでしょう。

更新手数料は、契約継続の意思確認と火災保険とかの継続手続き、そしてそれらが「無事完了したことを確認する」ことまで含めての仕事です。管理している様々な物件の、何十何百ってある部屋をそれぞれの契約時期ごとに書類を送って手続きをしていくんです。貴方はその何百人の内の一人です。貴方から見たら書類一枚でもその裏では色々やってるんですよ。

更新手数料を払いたくないからって、払わなければ更新の意志なしで退去届が送られてきて署名捺印するように言われるだけです。払わないまま住み続けていれば、そのうち弁護士名の内容証明が来て延滞利息も含めて払えと言われるだけ。または退去時に敷金から利息も含めて差し引き精算でしょうね。

貴方には出て行く権利があります。二人目の子供云々は貴方の都合でしかなく、大家や管理会社はむしろ出て行ってほしいと思いますよ。

退去できないのなら向こうの条件を飲むしか無いでしょう。
相手の欠点論って揚げ足取りばっかりやっていると、逆に足元掬われますよ。

in_go-ing · Answer

大家しています。

>　賃貸契約の更新時は重要事項の変更に関して説明義務はないのか？（初めての契約時は必要かと思いますが）

そもそも借主・貸主双方の同意がなければ変えようの無いものですから、説明しなければ同意してもらえないでしょう。義務なんてものではないと思います。『見逃してサインをさせよう』なんて“いまどきの借主さん”には通用しません。読みもせずに署名捺印なんて方はそうおられないでしょう。

また、『最初の契約時に交わしている、特記事項（退去時クリーニング代などを自己負担の項目があるのですが、それは納得できないと交渉し、なんとかエアコンのみはエアコンを交換するならば、クリーニング代は払わない契約をしました』なんてのもおかしな話です。『納得できない』のに契約した質問者様も不思議なら、それを削る貸主も不思議な方だ。失礼ながら、ご両所とも『契約』についての認識が甘いのでこのような事態なのでしょう。

>　大家さんに直接クレームをつけていいものか

経緯を拝読させていただいた限りでは大家の“質”も“推して知るべし”ですから、マトモな対応はしないでしょう。「『管理会社』に任せていますので」ではないでしょうか。

>　ずさんな管理を理由に事務手数料を払わないなどの手段にでることは可能か？

『契約書』に事務手数料が謳われていれば一次的には支払義務があります。『ずさんな管理』が契約にある『支払義務』を免責するものかどうかの判断は裁判所でなくては出来ません。
　ただ、私が大家なら『更新事務手数料の支払拒否』＝借主さん側からの『更新拒否』ということで『契約解除』の内容証明を送り、裁判所に『明渡命令』を求める準備（『明渡期日の内容証明』の送付等）に入ります。勿論後日の受け取りは拒否して『供託』してもらいます。それによって期日内の『支払拒否』が証明されますし、払う払わないの口頭の遣り取りだけでは証拠としては貧弱ですから。

>　大家さんに直接クレームを入れていいものか？

“大家も大家”らしいですから、マトモに対応するかどうかは甚だ疑問です。多分『嫌なら出て行ってもらって結構です』も大家の意向でしょう。余程の自信がなければ、『管理会社』が勝手にそのようなことは言いません。
　失礼ながら質問者様が『特記事項（退去時クリーニング代などを自己負担の項目があるのですが、それは納得できないと交渉し、なんとかエアコンのみはエアコンを交換するならば、クリーニング代は払わない契約をしました。』の時点で、質問者様はこの大家にとっては『出て行って欲しい借主』になっているのでしょう。

yharudan · Answer

重要事項の変更に関して説明義務＞＞は絶対ですから大事な事で内容が変われば当然です。
居住権が有りますのでこれも絶対です、貴方を追い出すことはできません、先方の不手際などで迷惑をかけられていることは大家に言ってもなんら問題はありませんが取り合ってくれるかはわかりませんが、今後にブレーキにはなると思いますし、他の住んでいる方々と連名で意義を申し立てるか交渉してはいかがでしょうか、勿論大家にもその旨報告してはいかがでしょうか。このような評判がたてば大家も困ると思うのですが。通常自然劣化部分と弁済部分とは分けて退去時に現状復帰いたしますのでその取り決めを明確にしないと損をいたしますのでこれも交渉次第です。
襖や畳、壁紙などは折半でありその他破損や傷などは弁償するなどです・・・・。裁判になれば勝てますが費用も掛かり負担になりますので出来るだけ取り決めにて交渉を頑張ってください。

最悪、家賃が納得できなければ供託すると言う手があります、信託機関に現状家賃を供託してしまえば現状で住むことはできます。

賃貸契約の無断変更と管理会社のずさんな管理について

今まで賃貸物件で様々な大家とのトラブル（？）を解決してきたので

クレームを入れたければ入れればいいと思いますが、全く相手にもされないと思いますね。

大家しています。

重要事項の変更に関して説明義務＞＞は絶対ですから大事な事で内容が変われば当然です。

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