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500平米から1000平米くらいの遊休地を
太陽光発電をやってる業者さんにお借りいただこうかと
考えていますが、その際の注意点など
お教えいただきたいです。
経験者さんお願いします。

自分で発電事業を行う予定はありませんので
このケースはご遠慮ください。
また補助金に関しては調べた限り当方の自治体では
家庭用設置でないために対象外となるそうです。

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A 回答 (3件)

例えば10年間とかできっちりと期間を決めて賃貸の契約を結んで下さい。


期間満了の3ヶ月前には賃貸再契約なのか終了なのかを文書にて提出するように契約して下さい。
賃貸契約終了の暁にはちゃんと現状復帰にて返却をする事を明記して下さい。
賃貸料は質問者さんの思うように契約の条件にて文書で通知して下さい。
くれぐれも口頭での約束はせず、必ず文書にて明示し、互いのサインと捺印をして双方で契約書面を保存して下さい。

民事の契約事ですのでANo.1さんが言うような公正証書化はまず不可能です。
逆にそこまでされるような賃貸は借りる側が拒絶します。
今時遊休土地など安くいくらでも借りられます。
そのような土地を貸す側が難しい事を言うようなら借り手はつかないと考えて下さい。
それとそれこそ会社の信用調査などするような貸主こそ一般常識として社会から信用はされませんのでしてはいけません。
あくまで民事の賃貸だという事が前提であり、貸す側も借りる側も平等でなければなりません。

また電力会社との売電契約には電力事業者の免許など不要です。
そんなものはなくても電力を販売する事が可能です。

それから太陽光発電などによる民間の電力販売に関してですが、売る側はあくまでも電力会社との売買契約ですので、他国の例がどうとかは全く当てはまりません。
今後政府がどういう方針になるかは判りませんが、現存の契約は有効であり無下にされるようなものではありませんので、にわかに買取り価格が変更になったり買取らなくなったりなどはありえません。
電力会社との契約は一般で10年間固定、事業用で20年固定です。
これを覆すのなら違約と成り違約金が発生するのでありえない事です。
それが契約というものです。

それとそもそも前政権が提示した売電価格は契約開始時期限定での事業用が40円で一般が42円です。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。参考にさせていただきます。

お礼日時:2013/05/16 19:47

土地にはソーラーパネルだけではなく、制御装置室なども必要であろうと考えられ、本件の借地は借地借家法が適用されると考えます。


つまり、借地権の存続期間は30年以上となります。さらに更新にあっては最初は20年、以降は10年以上です。
ただし、定期借地権の場合はこの限りではありません。

質問者様にとって一番重要なことは、借り主が倒産などで地代不払いはもちろん、設備までをも残置されてしまった場合のことを考えておかねばならないと思います。
そのためには、地主側の費用で設備の処分を行わねばならず、そのための費用を見込んで保証金として預かっておくべきでしょう。
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この回答へのお礼

保証金について、参考になりました!ありがとうございます。

お礼日時:2013/05/16 18:33

経験者で無いですが、一般常識として、会社の信用調査(会社が倒産したらそれまでですし、貴方が電力事業者の免許でも取らない限り電気を売る事が出来ません)、撤退の際の現状復帰が契約書に詳しく明記されているか(されていない場合は貴方の要望を付け加えてもらうこと)、又契約書はできれば、公正証書化するのが良いです(契約書内の内容であれば裁判を起こさなくても、強制執行の申し立てが出来るからです、お金の面と時間がかからないと言う両面があります、もちろん公正証書にするにはそこそこの費用が掛かります、詳しくは弁護士、もしくは公証人役場)



あくまでも個人的見解と海外情勢からですが
世界的に見て、太陽光発電事業の先進国ドイツでは将来的に買い取りを行わない方針、その他の国でも砂漠地帯でもない限り、電力の供給が不安定なので、止める傾向にあり、事実中国などでは売れずに9億枚の太陽光パネルが余っていますし韓国などでも太陽光パネルメーカーが倒産、やサムソンなどでも縮小しています、もっともソフトバンクが大量に買い込んだので縮小で済んだと言われています、日本で太陽光発電を叫んだ管 元総理(ソフトバンクの入れ知恵)が根源で買い取り47円も自民党が30円さらにはヨーロッパなどと同じく買い取らない方向になるのではないでしょうか?
置き去りにされて巨大な粗大ごみにしかならないと言うリスクは考えておくべきだと思います。
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この回答へのお礼

>置き去りにされて巨大な粗大ごみにしかならないと言うリス>クは考えておくべきだと思います。
大変参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時:2013/05/16 18:22

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調整区域にあり家が建てられない土地があります。約900坪。地目は雑種地。現況は空地で平坦です。周囲は畑です。土地のすぐ隣に電柱があり、土地の東側に幅4m道路がずっとついています。

近隣の宅地としての売買価格は坪15万円程度です。

以上のような土地を太陽光発電用地として売りたいのですが、いくらくらいで売れるのでしょうか?


参考程度に考えますのでよろしくお願いします。

Aベストアンサー

一反(300坪)が200万円として、三反で600万円ぐらいが基準と思います。

坪単位で細かく分譲する住宅地と、町歩(3000坪)、や反(300坪)単位で売買する農地・雑種地は別スる必要がありますまが、住宅地に近い土地の場合、一反200万円以上の価格で売れる可能性もあると思います。

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不動産実務または関係法令に詳しい方、ご教授ください。

例えば、太陽光発電設備のために土地を賃貸する場合など、建物の所有を目的としないのに、事業用定期借地権を設定登記する事は可能で すか?

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よろしくお願いします!

Aベストアンサー

前者の解答は誤りです。

借地借家法上の借地権とは、建物所有を目的とするものです。
事業用とは、店舗工場ボーリング場など主目的が建物です。

まず、公証役場に行けば、公正証書を作成できないといわれます。

太陽光発電のように撤去可能な場合、借地借家法で強力に保護する必要はありません。
民法の賃貸借で十分だからです。

「借地借家法の解説」住宅新報社

Q地目が田となっている土地に太陽光パネルを設置したい

土地(300坪ほど)を購入して、産業用太陽光発電を行いたいと思っているのですが、その土地の地目が田となっておりますが実際には休耕田で、一部駐車場として使っておられ、市街化調整区域です。販売の名目は資材置き場に最適となっております。このようなところに太陽光パネルを設置することができるでしょうか。ちなみに、パネルの下は畑として活用するつもりです。なお、田んぼと雑種地、宅地の固定資産税はどれぐらい違うのでしょうか。その土地の地目が田のままでは許可が降りないとき、雑種地として申請したらいいのか、宅地として申請したほうが税金が安くなるのか教えてください

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また 評価基準もいろいろ(造成された土地かどうかなど)ですが
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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

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そこで
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土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q山林の固定資産税と維持費について教えてください

今、主人の方の両親から主人に、山林の相続について話があっています。(万一両親が急に倒れたときのためと言うことです)
主人は山育ちの長男です。
主人の実家は農家ですが、主人は跡を継がず、実家から離れた街に住み会社員をしており、将来も農業をする予定はまったくありません。
はっきりしたことが良くわからないので何とも言えないのですが、相続するかもしれないのは小さい山みっつ分らしいです。(こんな表現ですみません。主人が「先祖代々の土地だから・・・」と多くを話したがらないのでよくわからないのです)

我が家にお金がたくさんあれば良いのですが、我が家も小さい子供がおり生活は楽ではありません。
これからかかるであろう教育費を貯蓄するのに精一杯です。

私も「先祖代々の土地」を主人の代で手放すのは気がひけますし、もしできることなら相続してもいいと思っているのですが、土地の管理のことはよくわからないだけに大変不安ですし、費用がとても心配です。
また、山林は固定資産税や維持費がかかるし、相続しない方が良いと聞いたことがあります。
土地の広さにもよると思うのですが、固定資産税や維持費等、いったいどれくらいかかるのでしょうか?

また、もし主人が相続せず、主人のきょうだいも誰も相続しなかった場合、その山林はどうなるのでしょうか?
わからないことだらけなので、教えてくださると非常に助かります。
どうぞよろしくお願いいたします。

今、主人の方の両親から主人に、山林の相続について話があっています。(万一両親が急に倒れたときのためと言うことです)
主人は山育ちの長男です。
主人の実家は農家ですが、主人は跡を継がず、実家から離れた街に住み会社員をしており、将来も農業をする予定はまったくありません。
はっきりしたことが良くわからないので何とも言えないのですが、相続するかもしれないのは小さい山みっつ分らしいです。(こんな表現ですみません。主人が「先祖代々の土地だから・・・」と多くを話したがらないのでよくわか...続きを読む

Aベストアンサー

山林の固定資産税は、非常に安価です
ちょうど、固定資産税の納付書が送付される時期ですから、所在地・地目・面積・評価額・税額を確認なさるとよろしいでしょう

市街地の近くで宅地開発の可能性の高い場所以外は信じられないような額です

関東地方の山岳地で市街地から車で30分程度の場所で
山林1ヘクタール(1万平方メートル)の評価額が20万程度、固定資産税はその2%弱です

手入れに要する費用は、所有者の姿勢で 0~数百万です
手入れをしないと、竹と葛がはびこります
それから、ごみの不法投棄の被害、山火事の被害です
細かいことを気にしなければ 全く手入れをしなくてもそれなりに維持されます

手入れをしていたのは、先々代程度までで、今では実際の場所が確認できなくなっていることなど珍しくありません
場所が判っても境界がはっきりしないことは、さらに多くあります

父上が、場所をご存知なら、できるだけ早い機会に、場所を確認しておかれることがよろしいです
それと、登記簿を確認なさることが必要です
地域の人たちとの共有や、祖父や曽祖父名義のままになっていることも良くあります

全員が、相続を放棄すれば、国有財産になります(山林だけを放棄することはできません、放棄する場合全財産です)

山林の固定資産税は、非常に安価です
ちょうど、固定資産税の納付書が送付される時期ですから、所在地・地目・面積・評価額・税額を確認なさるとよろしいでしょう

市街地の近くで宅地開発の可能性の高い場所以外は信じられないような額です

関東地方の山岳地で市街地から車で30分程度の場所で
山林1ヘクタール(1万平方メートル)の評価額が20万程度、固定資産税はその2%弱です

手入れに要する費用は、所有者の姿勢で 0~数百万です
手入れをしないと、竹と葛がはびこります
それから、ごみの不法...続きを読む

Q太陽光発電機の設置限度と20年後の撤去処分費

先日ある会社から、私の所有する、250坪の土地を借用して、太陽光発電機を取り付けて商売をしたい、と言って来ました。
土地を貸すのは、良いのですが、地代は、125.000円/月X240=3.000万円です。
どのくらいの、発電機が取りつくのでしょうか?
これから、交渉するので、予備知識が欲しいのです。
それから、途中で修理の効かない故障をしたり、その会社が倒産した場合どうなりますか?
さらに、20年後、契約が満期になり、使い切った発電機を処分してくれなかった場合、当方が処分する場合、いくらくらいの費用がかかりますでしょうか?

以上、たくさん質問して申し訳ございませんが、宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

太陽光発電に関して次等が参考になるのではと思われます。

http://www.enecho.meti.go.jp/saiene/index.html
http://www.enecho.meti.go.jp/saiene/kaitori/kakaku.html
資源エネルギー庁

"太陽光発電 坪 OR 平方メートル 容量" でサーチ
==>
http://www.itmedia.co.jp/smartjapan/articles/1207/18/news056.html
太陽光発電所を1か月で建設、300坪の土地に50kWまで


10kwの設備で年間発電量1.3万kwh程度との事 (月間5h*20day程度の発電を仮定?)

40kw * 20year * 1.3万kwh = 1040万kwh
30円/kwh程度の売電収入と仮定して、3億円、その内3000万円が土地代

設備費、保守費、金利費、土地代、管理費、利益等を考える必要があるでしょう。
地代に3000万円を掛けていたら利益がかなり少なくなるのではないかと考えられます。

途中で会社倒産の場合の処理費用等については分りません。


その他の一般情報

http://www.solar-frontier.com/jpn/

http://www.yokotakanko.co.jp/

太陽光発電 site:nikkeibp.co.jp
==>
http://techon.nikkeibp.co.jp/article/COLUMN/20130709/291421/
カリフォルニア州が太陽電池モジュールのリサイクルを推進、問われる生産者責任

太陽光発電 OR ソーラーパネル
==>
http://www.taiyoukouhatsudenn.org/
http://www.jpea.gr.jp/

http://eco.blogmura.com/solar/
環境ブログ>環境ブログ 人気ランキング>
風力発電・太陽光発電 人気ランキング

近い将来は補助金無しでもソーラーパネルでの発電が経済的に成り立つ(Wikipedia:グリッドパリティ成立)のではとも言われています。

以上のようなサイトの情報やその他の資料等も考慮して検討していって下さい。

太陽光発電に関して次等が参考になるのではと思われます。

http://www.enecho.meti.go.jp/saiene/index.html
http://www.enecho.meti.go.jp/saiene/kaitori/kakaku.html
資源エネルギー庁

"太陽光発電 坪 OR 平方メートル 容量" でサーチ
==>
http://www.itmedia.co.jp/smartjapan/articles/1207/18/news056.html
太陽光発電所を1か月で建設、300坪の土地に50kWまで


10kwの設備で年間発電量1.3万kwh程度との事 (月間5h*20day程度の発電を仮定?)

40kw * 20year * 1.3万kwh = 1040万kwh
30円/kwh程度の売電...続きを読む

Q賃借権の登記について

 事業を始めるにあたり、土地を駐車場として借りることになりました。もし将来、地主さんの事情でその土地が第三者に売却されたとしても、契約期間中は確実に使いたいと考えています。
 知人から「そのためには賃借権を登記したらよい」といわれました。しかし具体的にどういうことなのか良く分かりません。
 また、登記しないと、どういうことになるのでしょうか?
 こういうことに詳しい方々のご意見が伺えれば嬉しいです。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>しかし具体的にどういうことなのか良く分かりません。

 御相談者が登記権利者、地主が登記義務者として、管轄法務局に賃借権設定登記を申請し、申請書に不備がなければ、その土地の登記簿(登記ファイル)に賃借権設定の登記が記載(記録)されます。ただし、賃借権は、所有権や地上権等と違って、地主が賃借権設定登記手続をする義務はありません。契約で地主に登記手続をする義務を負わせることは可能ですが、そのような約定をすることを地主が拒否する可能性はありますのでその点は留意して下さい。
 なお、登記手続に関しては司法書士に相談されることをお勧めします。

>また、登記しないと、どういうことになるのでしょうか?

 例えば、地主が第三者に土地を売却し、第三者に所有権移転登記がなされた場合、御相談者はその第三者に対して、賃借権を主張することはできません。(引き続き、その土地を使用したければ、改めてその第三者と賃貸借契約を結ぶ必要があります。)後は、元の地主に対して債務不履行による損害賠償を請求するしかありません。
 ちなみに、建物の所有目的で土地の賃貸借契約を結んだ場合は、建物の登記(表題部の登記だけでも良い。)をすれば、土地の賃借権登記をしなくても、その土地の賃借権を第三者に対しても主張することができますが(借地借家法第10条第1項)、駐車場として使用する場合は、このような借地借家法の適用はありません。 

>しかし具体的にどういうことなのか良く分かりません。

 御相談者が登記権利者、地主が登記義務者として、管轄法務局に賃借権設定登記を申請し、申請書に不備がなければ、その土地の登記簿(登記ファイル)に賃借権設定の登記が記載(記録)されます。ただし、賃借権は、所有権や地上権等と違って、地主が賃借権設定登記手続をする義務はありません。契約で地主に登記手続をする義務を負わせることは可能ですが、そのような約定をすることを地主が拒否する可能性はありますのでその点は留意して下さい。
 な...続きを読む

Q地上権を買いましたが、トラブルになりそうです。

去年、顔見知りの不動産屋さんにすすめられた物件の地上権を購入し、登記も済ませ、今そこに住んでいます。契約では、年間の土地の固定資産税を払う代わりに、地代は無しということになっています。

地上権の残存期間はあと18年です。

不動産屋さんの話だと、その後も地上権の更新をすれば、そこに住み続けられるとの事でした。

ところが、契約後、地主さん(以下Aさん)に会ったところ、18年後には当然出て行ってもらうという態度でした。

引越してから分かった事ですが、この家は、12年程前にAさんの親が亡くなった時に、相続をめぐってAさんとそのお兄さん(以下Bさん)とが揉めに揉め、裁判となり、土地がAさん、30年の地上権がBさんと分けられたようです。

一昨年、Bさんが亡くなり、その娘さんたちが地上権を相続、それを先の不動産屋さんが買い取り、さらにそれを私が買ったという経緯です。

Aさんとしては、知らないうちに地上権が売買されて(売買にAさんの承諾は要らないようですが)、あと18年したら自分のものになるはずだった家に、見ず知らずの人間が急に住みだしたので、納得がいかないというか、面白くないようです。

地上権についていろいろ調べましたが、法律用語が難しく、肝心なことがなかなか分からないので、いくつか質問させていただきます。

1. まず、18年後もここに住み続けることはできるのかどうかです。Aさんの代理の人が言うには、裁判所が30年という期限付きの地上権を設定したのだから、期間が終了したら当然権利はなくなるという事です。ただ、不動産屋さんが言うには、地上権は強い権利だから、Aさん側に正当な事由がなければ、更新を拒むことが出来ないと言います。更新は可能なのでしょうか?

2. また、これも代理の人が言った事ですが、出て行くとなった場合、今住んでいる家を取り壊して、更地にして返さなくてはいけないと言われました。ただ出て行くだけではだめなのでしょうか。更地にしなければいけない法的根拠はあるのでしょうか?

3. 代理の人は、18年後、多分裁判になるだろうと言いますが(もちろんこちらとしては裁判なんかしたくありません)、たとえばもし住み続ける事が出来たとしても、法外な更新料を請求されたりする事はないでしょうか? Aさんにその権利はありますか?

以上、長くなりましたがよろしくお願いします。 

去年、顔見知りの不動産屋さんにすすめられた物件の地上権を購入し、登記も済ませ、今そこに住んでいます。契約では、年間の土地の固定資産税を払う代わりに、地代は無しということになっています。

地上権の残存期間はあと18年です。

不動産屋さんの話だと、その後も地上権の更新をすれば、そこに住み続けられるとの事でした。

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引越してから分かった事ですが、この家は、12年程前にAさんの親が亡...続きを読む

Aベストアンサー

1について
本件土地について、先の相続に関する裁判で、Aさんが土地所有権をBさんが30年の期間制限付き地上権を取得したと考えられます。
もっとも、借地借家法2条1号より、質問者様の有する地上権が、「借地権」にあたれば、同法5条、「借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、…更新したものとみなす」との規定に従い、18年後にも建物が存在し、質問者様が地上権を更新を請求した場合、地上権は更新されます(Aさんの代理人の発言は、更新ができることを知らせないでうまい具合に更新させないでおこうという意図の下になされたものではないかな、と思われます。)。
ここで問題となるのは、本件地上権が「建物の所有を目的とする地上権」にあたるかどうかです。本件地上権は先の裁判で設定されているので、その判決内容が建物所有を目的とするものかが問題となりますが、本件地上権は不動産屋が買い取っているので、恐らく建物所有が目的とされていたのではないかな、と考えられます。
したがって、本件地上権は更新が認めらうる「借地権」にあたると思われますので、18年後も更新すれば、「ここ」に住み続けられると考えられます。

2について
民法269条1項本文には、「地上権者は、その権利が消滅した時に、土地を原状に復してその工作物…を収去することができる」とあります。
文言上、工作物の収去は地上権者に権利として認められているのであって、義務ではないと読み取れますが、この規定は地上権者の工作物収去権とともに収去義務を定めたものと解釈されており、収去義務があります。
もっとも、本件の地上権が先述の「借地権」にあたるとすると、仮に地上権の存続期間満了と共に地上権者が更新しなかったとしても、建物買取請求権を行使すれば(建物の買取を土地所有者に請求する意思を表示するだけでよい)、建物を買い取ってもらうことができ、建物を収去する必要はありません(借地借家法13条1項)。
したがって、更地にするべき法的根拠はありますが、同時に更地にせずにすむ請求権も存在するので、その権利行使如何によっては更地にする義務を負わずにすむということです。

3について
先述の更新請求も更新を拒絶する正当な事由が地上権者にある場合には、更新を拒絶されてしまいます(借地借家法6条)。
この場合、正当な事由の有無を巡り、裁判になる可能性は否定できません。
正当な事由の有無は18年後のAさんの状況によって定まりますので、現段階で確かなことは何もいえないと思います。
仮に紛争になったとして、更新料が必要となるか問題となりますが、これは先の裁判で地上権の内容として更新料が定められていたかどうかにより判断されるものと考えられますので、本件地上権は裁判所が設定している以上、法外な更新料を請求されるおそれはないと思われます。
むしろ、判例上、更新拒絶の正当事由として立退き料の有無・その額が考慮されていることから、Aさんから立ち退き料が支払われる場合すらあります。現段階のAさんの態度からすれば少し考えられないことでしょうが、Aさんが本気で本件土地を使いたいと考えているなら、そうするのではないか、と思われます。

以上まとめますと、
・本件地上権は18年後も更新請求できる可能性があるが、Aさんに更新を拒絶する正当な事由が認められる場合には更新できない。
・仮に更新できないとしても、建物買取請求権を行使すれば、土地を更地にして返さねばならないというわけではない。
ということになると思います。


Aさんは相続の際のいざこざやBさんとの軋轢から感情的になっているものと思われますから、質問者様は熱くなりすぎることなく、冷静に対処なさるのが良いと思います。

1について
本件土地について、先の相続に関する裁判で、Aさんが土地所有権をBさんが30年の期間制限付き地上権を取得したと考えられます。
もっとも、借地借家法2条1号より、質問者様の有する地上権が、「借地権」にあたれば、同法5条、「借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、…更新したものとみなす」との規定に従い、18年後にも建物が存在し、質問者様が地上権を更新を請求した場合、地上権は更新されます(Aさんの代理人の発言は、更新が...続きを読む

Q畑から雑種地への地目変更

色々と検索しましたが、自分の中できちんと理解ができていないので、改めてここで質問したいと思います。

市街化調整区域に土地を買う予定です。
地目なんですが、100坪は宅地で、50坪が畑になっています。

分家として家が建てられていたのですが、当時は100坪までしか分けることができなかったので、土地の名義が100坪→次男、50坪→長男になっています。

100坪の方は、売り主の事情で開発審査会基準16号に当てはまっています。
なので、そこへ家を建てることはできます。(市役所へ確認済み)

50坪の方なのですが、地目が畑のままなので、資格のない私には買うことができません。
なので、地主さんから借地として借りて、駐車場として使う予定です。

そして、地目を畑から雑種地へ変更する予定です。

質問なんですが、
・駐車場として使っていたら、地目変更できますか?
・地目が雑種地になったら購入することはできるのでしょうか?
・地目変更は誰が申請するのでしょうか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>昔の法律で、分家は100坪までだったんですよね。

違います。
昔も今も
分家許可は500m2以下で
坪換算で150坪です。
それぞれ開発審査会で決めていますが
愛知県の場合は上記のとおり。

>ある行政書士の先生は「敷地拡張で申請すればいけるんじゃない?」って言っていましたが‥

農地法単体であっても拡張した
敷地の利用状況が必要です。

>農地法の5条許可、不動産屋さんからは「農地法の5条許可を要す」と言われたのですが、5条で許可が下りた場合購入可能なんですかね?

不動産屋の言うとおり
5条許可でOK。

>というか、5条の場合は地主と私が一緒に許可の申請をするってことで良いのでしょうか??

農地法の申請自体には
譲渡人

譲受人
の連名で申請します。
こんな感じ

http://www.city.tsubame.niigata.jp/guide/industrial/documents/5%EF%BD%8A%EF%BD%99o.pdf


>50坪の畑は駐車場として使わないというレイアウトですか??

これについては
借りた土地の
レイアウトです。
例えば
・駐車場2台分
・洗濯物の干し場
など
の土地利用をさします。

>昔の法律で、分家は100坪までだったんですよね。

違います。
昔も今も
分家許可は500m2以下で
坪換算で150坪です。
それぞれ開発審査会で決めていますが
愛知県の場合は上記のとおり。

>ある行政書士の先生は「敷地拡張で申請すればいけるんじゃない?」って言っていましたが‥

農地法単体であっても拡張した
敷地の利用状況が必要です。

>農地法の5条許可、不動産屋さんからは「農地法の5条許可を要す」と言われたのですが、5条で許可が下りた場合購入可能なんですかね?

不動産屋...続きを読む


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