他の借入の返済が先の方がよいですかね。。。

Question

3700～3900万の住宅購入を考えています。

ですが、他の借入として「カードローン」＋「リボ払いの積み残し」が200万ほどあります。

一方で、貯金や親からの借金などで200万用意できそうです。

この200万ですが頭金として充当した方がいいのか、他の借入の返済を先にした方がいいのかと疑問が。

他の借入が金利13～15%なので、金利的にはそちらの返済を先にすべきなのは確実ですが、
ローンの審査をする立場からいっても同じですかね。

他のかたの質問＆回答を見ていても「実際の返済の様子どうなるか？」がチェックポイントとなるようなので、例えば、住宅購入額3900万として。。。

1) 200万を頭金にすると「残債3700万＋他の借入200万」の返済をすることになる。
2) 先に他の借入の返済をすると「残債3900万＋他の借入なし」の返済をすることになる。

で考えると、2) の方がローン審査は通りやすいかな？と考えるのですが、どうなんでしょう。
もちろん実際の審査がどうなるか、金融機関ごとに基準も違うでしょうしやってみないとわからんとは思いますが。。。

と、この質問をまとめてるうちにほぼ「上記 2) で決まり」と思えてきて、冷静なつもりで冷静じゃない気がするので、ローンの審査する方がいらっしゃれば意見を聞いてみたいです。

ちなみに、３年ほど個人事業主でしたが、以前の仕事の縁でこの５月に正社員として採用されました。
そのため勤続年数は０です。
税引き前年収は450万の予定です。
年齢は40歳です。

実は勤続年数の方が問題大きいとか・・・。

宜しくお願いいたします。

miku9000 · Accepted Answer

他のローンがあろうとなかろうと、頭金なしで（200万はないも同然です。せめて500万以上ではないと）そのレベルのローンが、勤続年数ゼロで審査が下りるとは到底思えません。
お勤め始めた会社の信用度も見られますが、大手でしょうか？
もしくは、学校、官公庁など、倒産の危険性の全くないところでしょうか。
そういったところでもローンの可能額は変わってきます。

お勧めするのであれば、現在のローンを全て返済し、ご自分で頭金500万以上をためてから住宅購入を考えられた方がいいと思います。

oska · Answer

＞他の借入の返済が先の方がよいですかね。。。

一般論としては、金利の高い借金から返済する事ですね。

＞3700～3900万の住宅購入を考えています。

推測ですが、質問者さまの現状では審査に通る可能性は低いと思われます。
４０歳で、勤続年数が１ヶ月では門前払い。
最低条件である勤続年数１年以上とすれば、質問者さまは４１歳。
既に崩壊した国民年金は、６７歳から支給開始。
つまり、年金で住宅ローンを払う事は出来ません。
通常、６０歳までに完済する事が基本ですから「１９年で住宅ローンを完済」する必要があります。
単純計算では、「何も食べない＋電気は使わない＋仙人暮らし」をする必要がありますね。
質問者さまは、仙人暮らしが出来ますか？
自営業をしていたとの事ですから、金融機関の常識はご存知だと思いますが・・・。
夢物語は止めて、現実世界に戻りましよう。
まぁ、最大２０００万円程度が住宅ローンの融資限度額だと思います。
但し、質問には記載がありませんが・・・。
「自営業時代に、２０００万円程度の預貯金がある。既に、２０００万円程度の土地は購入済み（借金なし）だ！」という大前提で質問をしている場合。
これらの預貯金・土地を担保に出せば、希望金額の融資を受ける事は可能です。
４０歳ですから、当然預貯金は準備していますよね？
釈迦に説教でした・・・。＾＾；

NPAsSbBi · Answer

(1)でも(2)でも、借入れは不可能だと思います。

年収わずか450万円で、年収の50%近い借金がある、勤続0年の40歳に、
3,900万だの3,700万だの貸して、返ってくると見込む銀行があるわけないでしょう。
ローン審査に通らないと見るのが、常識的な見立てというものです。

3,700万円借りて、65歳までの25年ローンにした場合、
月々の支払額は、現在の最も低い金利のまま25年続いたと仮定して、13万8,000円ですよ。
全期間固定金利の2.5%と仮定すると、月々16万6,000円です。
これに加えて、マンションなら管理費と修繕積立金で月々２～３万円、戸建てなら修繕貯金で月々１～２万円、
固定資産税だって月額で1万円程度は必要です。
無理ですよね、こんなにたくさん、25年間も支払っていくの。

カードローンとリボ払いで200万円て、みんなやっているかのように言っていますけど、
これって異常だと思いますよ。
ちょっと足りないと、ろくに考えもせずに、異常な高利のサラ金に手を出し続けた結果ですよね。
金銭感覚が麻痺していると言っても過言でないと思います。
まずは、借金を返して、500～800万程度貯めて、そこから検討すべきです。

adobe_san · Answer

3900万が借りれた場合で試算

年齢40歳　年収450万
完済時期を60歳（定年）の場合
60歳ー40歳＝20年
3900万÷20年＝195万円（元金のみ）
195万円÷12ヶ月＝162,500円（月払いで元金のみ）
年収450万÷12ヶ月＝375,000円（月収）
375,000円ー162,500円＝212,500円（ここに金利が含まれる）

完済時期を70歳（一般的な完済年齢）の場合
70歳ー40歳＝30年
3900万÷30年＝130万円（元金のみ）
130万円÷12ヶ月＝108,333円（月払いで元金のみ）
年収450万÷12ヶ月＝375,000円（月収）
375,000円ー108,333円＝266,667円（ここに金利が含まれる）
定年後の10年間、毎月欠かさず108,333円＋金利　を払えるのだろうか？

年齢と借受金額が多すぎるので、毎月の給与常に「住宅ローン」を支払う。
そんな人生良いのかな？

と、書いたが実際には
＞以前の仕事の縁でこの５月に正社員として採用されました。
何を持っての収入保証をするのか・・・誰も貸さない・・・
しかも
＞他の借入として「カードローン」＋「リボ払いの積み残し」が200万ほどあります。
この支払い住宅ローンと平行返済できるの？
無理と違う？

tsuyoshi2004 · Answer

あくまでも一般論ですが、住宅ローンの借入は「返済能力」と「担保能力」の二つが審査されます。

返済能力としては、他の借入がないほうがもちろん審査に有利ですが、
担保能力としては、当初の借入金額が少ないほうが審査に有利です。

それで余程の好条件の物件でない限り、購入価格を全額ローンを組んだ場合は当初から担保割れしている状態になります。（購入直後に、何らかの理由で売却してもローン残高は完済できない状態）

もちろん、返済能力が十分にあれば担保割れでもローンは組めますし、逆に返済能力がギリギリでも担保力が十分にあれば（頭金が多ければ）ローンは組めます。

ただ、ご質問の条件だとなかなか難しいのではと想像します。

他の借入の返済が先の方がよいですかね。。。

他のローンがあろうとなかろうと、頭金なしで（200万はないも同然です。