住宅購入時の夫妻の持ち分の決め方は？

連続質問でアホ丸出しですが・・・

家を購入時の勉強で、夫と妻で持ち分について質問します。

・２人の持ち物である以上(1:1)にしたいと考えています。
・総額3500万　頭金500万(夫の給料でためた物）借り入れは夫名義で残り全部
・妻は数年後働く予定
・家を建てて数年後、妻の親から500万の資金援助あり。


質問１．持ち分を1:1にすると1750万ずつ払う必要があるが、夫の給料のみでためた頭金は夫の持ち分と
なるか？それとも二人の共有財産となるのでしょうか。頭金を払った時点では（1250+500):1750となるのか？(1500+250):(1500+250)となるのか？

質問２．妻が働き出すまでは支払いは、夫のみとなりますが税制上贈与と見なされるのか？
パートとかである年は働いたが、その次の年は休職とするとかだと贈与税ってどうなるんでしょう？

質問３．家を建てた後で資金援助の予定ががある場合は、最初からそれを見込んだ持ち分比率にしてＯＫなのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/03/25 14:05

ご質問者の御希望である１：１の持分比率にするためには贈与税の支払なしには出来ません。

質問１．
夫婦共有財産の考え方は離婚時には有効ですが、婚姻中は具体的に収入を得た人のものと考えます。
つまり、夫の収入は全額夫のものです。
ですから、正しい持分比率は１０：０であり、これと異なる比率にすると夫から妻への贈与となり、贈与税を支払う必要があります。
ですから、
＞（1250+500):1750となるのか？(1500+250):(1500+250)となるのか？
はどちらも贈与税を支払わねばならなくなります。

質問２．
＞妻が働き出すまでは支払いは、夫のみとなりますが税制上贈与と見なされるのか？
みなされます。

＞パートとかである年は働いたが、その次の年は休職とするとかだと贈与税ってどうなるんでしょう？
妻が返済に協力した場合は、持分は１０：０ですから、夫への贈与となりますが、年１１０万までは贈与税は非課税です。したがってたいていの場合は問題となりません。

質問３．家を建てた後で資金援助の予定ががある場合は、最初からそれを見込んだ持ち分比率にしてＯＫなのでしょうか？

だめです。特に住宅ローン控除を受けるつもりであれば資金の出所を明らかにすることになりますので、そこで指摘されます。
また、妻の実家から５００万というのも贈与ですから、妻は贈与税を支払わなければなりません。
住宅購入時の贈与ではないから、住宅購入時の特例は使えません。
ただ、６５歳以上の親から２０才以上の子供に対しては、相続時清算課税制度というものがあり、こちらを選択すれば２５００万までは贈与税はかからず贈与できます。（申告が必要です）

さて、贈与を受けてて住宅ローンの返済にまわした場合、妻から夫への贈与となりこちらには上記の特例はありませんので、贈与になってしまいますから、このときには住宅の持分比率を変更しなければなりません。
で、実はこれがちょっと厄介です。すべて夫の持分１０：０にしてしまうと、後からこの登記の変更は容易ではありませんので、初めから少しでもよいから妻の持分があった方がよいのです。

そこで、次のようにしてください。
夫から妻に対して１００万の贈与をしたことにして、妻の持分を１００／３５００登記します。
こうすると、後から妻が親より贈与を受けてそれをローンの返済にまわしたときに、登記上の持分比率を真正なる名義人の回復というやり方で更正登記が可能になります。


あと、配偶者に対する贈与の特例として、
・婚姻期間が２０年以上であること。
・居住用の不動産か又はその購入費用であること。
・贈与を受けた不動産にその翌年の３／１５までに居住し、またその後も住み続ける予定であること。
・同じ配偶者から過去にこの特例を受けていないこと
を満たせば２１１０万（特例枠２０００万＋通常枠１１０万）まで非課税で贈与できます。

どうしてこんなに贈与税が厳しいかというと、贈与税は「相続税」の脱税防止の為にあるからです。
夫がなくなった場合、妻は相続人として財産を受け取りますし、妻の両親が亡くなった場合も妻は財産を相続します。相続税はそれに対する税金ですから、相続税逃れに生前に財産を相続人に移す行為は脱税行為になります。
でも、それでは親から子供へ一切財産が移せないのはおかしいので、贈与税を支払えばうつしてもいいよ、となっています。贈与税は相続税よりも小額から、高額な税金をとることで、事実上相続税軽減目的の資産移動を防いでいるのです。

では。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
なるほど非課税枠を上手く利用するということですね。

お礼日時：2004/03/31 12:54

No.4 回答者： shippo 回答日時： 2004/03/25 14:46

＃２です。

すみません、贈与税の控除分を５５０万円までって書きましたけど１１０万円（年間）の間違いでした。
ですので、５００万円の頭金をすべて妻名義とすると３９０万円に贈与税が課税されてしまいます。
以下同様。

最後に書いた比率の問題も、非課税枠の贈与のみで行う場合には３０分の２９対３０分の１程度は認められると思いますが、実際には２人分の申請書作成にかかる手数料を考えると意味がない気もします。
どうしても登記簿妻の名前も出したいとのことであれば、そのような申請もできると思いますよ。

この回答へのお礼

回答訂正ありがとうございました。

お礼日時：2004/03/31 12:55

No.2 回答者： shippo 回答日時： 2004/03/25 13:50

専門家ではないので一応自信なしにしておきます。

質問１について
５００万円を夫の給料で貯めたとのことですから、単純には夫の財産とされる可能性があります。
しかし、この金額を夫から妻への贈与としても年間５５０万円までの贈与には贈与税がかかりませんので、全てを妻名義として使ったとしてもおそらく問題ないと思います。

質問２について
住宅購入の時点で、頭金を除く残代金の支払いが全て夫名義ですので、将来的に支払う可能性があるとしてもおそらく贈与扱いになってしまうと思います。

質問３について
質問２で書いたように、家を購入する際に夫名義でローンを組んでますので、あとで収入があるからといってそれを持分に入れることはできないと思います。

以上のように、あとから収入ができるからといって家や土地の持分を分けておくことはできません。
これは、税務署からすれば将来収入があるから・・・といっても確実に収入があるなんてことは言い切れることはないからです。（例えば将来宝くじが当るので・・・などといっているのと同じです）

登記上はいくらでも持分比率を分けて登記できますが、税法上夫がローンを３０００万円分組んだものであることが明白ですから、比率にして約半分の１５００万円程度に贈与税が課税される恐れがありますよ。

将来的に親から５００万円の資金援助があった場合には、年間５５０万円までという贈与税の対象にならない金額、もしくは親からの住宅購入資金としてみてもらうことができる可能性があり課税されませんので、資金援助分を妻名義として夫名義の持分を買い取ったということになれば、持分比率をその分だけ増やすことはできますよ。

結果として、現段階では頭金５００万円を妻名義として購入資金にしたとして夫３０００万円対妻５００万円の支出ですから、単純計算で夫７分の６、妻７分の１の持分になると思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
やっぱり最初が肝心のようですな。

お礼日時：2004/03/31 12:52

No.1 回答者： kitanoms 回答日時： 2004/03/25 13:45

　頭金の５００万が、箪笥貯金であれば、奥さんがあなたからもらっていた小遣いをこれまでためてきたといっても通りますが、あなた名義の預金の形になっていれば奥さんの名義にすれば贈与とみなされます。

　住宅ローンも、奥さんに収入がないのでは、奥さん名義の部分は贈与になってしまいます。

　とりあえずは免税点ぎりぎりの持分を奥さんに設定して、毎年少しずつ贈与を繰り返して１：１まで持っていくのでしょうね。この場合不動産は実際の支払い価格ではない評価額で申告できるはずです。

　結婚後２０年以上経っていれば（矢印）の免税が受けられますから、大いに利用するといいですね。

参考URL：http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/myhome/200310 …

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
なるほど、最初からはムリで徐々に１：１へ持っていく作戦ですね。

お礼日時：2004/03/31 12:50