底地購入時の前々所有者からの権移転登記について

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。

地主はYさんという方でした。

2ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、底地を地主Yさん
から購入したため、転売したいが購入する気はないかという交渉になりました。

ただいま購入の交渉を継続中なのですが、1点疑問点があります。

登記簿謄本を確認したところ、所有者はYさんのままです。
また、E会社はまだ登記はするつもりはないと言っております。
売買契約書を見せていただいたのですが、確かにYさん自筆の署名がありました。

購入となった場合ですが、登記上の所有者が前々所有者Yさんの場合、法務局はどのように
売買契約を認めて、新所有者(私)で所有権移転登記をすることが可能でしょうか。


似たような経験をされた方や、不動産にお詳しい方がいらっしゃいましたらご回答を
よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/07/09 10:25

不動産業者です。

中間省略という登記の件を書かれている回答がありますが、これは現在一般的な消費者を含む取引ではまず、用いられませんし、底地の固定資産税評価額がそう高額では無いでしょうから、気にされる必要は無いかと。（登記費用を節約できても数十万程度の効果でこの手法は現在用いることは稀）これを用いるのは現在だと、1棟ビルなどの業者買取→不動産証券化などの登録免許税だけで数百万～千万単位の費用を節約するパターンのみです。相手方に与える信用不安と、経費を考えると効果が薄いので。

＞E会社はまだ登記はするつもりはないと言っております
まだ・・・ですから、いづれはするということですよね？この場合、質問者さんの残金支払時に同時であっても良いわけで、いづれにしても登記の申請上は　Y氏→業者→質問者さん　となると思います。

いづれにせよ、買い受ける際の司法書士は買主指定が原則ですから、質問者さんが指定する司法書士が取引内容や、申請に必要な書類を精査し、間違いないという確認の後に代金を支払いますから、この点を素人の質問者さんが気にされる必要はないでしょう。誰かに物件の法務局管轄内の信用できる司法書士を紹介してもらいましょう。

不動産業者は、その物件の取得が明らかであるとき（売買契約など締結していれば）は、その時点で自ら売主として販売活動を行うことが可能ですから、この部分で違反しているわけではありませんし、売買契約書の写し等もご覧になっているわけですから、この部分での法的な問題はありません。

一般的な買取などの仕入れは、極力早く物件を動かし、利益を上げたいという意向から、買い取る際は早期に決済し、販売します。しかしこの手の物件は、再販まで非常に時間を要す取引となるため、手付金だけ支払い、売主となり再販が見込めてから、決済するという、決済資金が眠らない手法を用いることが多いようです。

御不安なら、手付け契約ではなく、一括決済取引（代金を全額一度で支払う契約）とし信用できる司法書士の先生に登記申請を依頼すれば、リスクはありません。

No.2 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2013/07/09 09:17

問題点は２点です。

ＹさんとＥ社との売買契約は完了（代金の支払い）していますか？手付金のみで残金の支払いが完了しているのかによって対応が違います。
１.　残金が支払い未了（手付金のみ）の場合は契約を合意解約して、新たに質問者と売買契約を締結し、Ｅ社は仲介手数料のみの支払いで対応するのか。こ場合はＹさんから質問者に所有権の移転が可能です。
２.　ＹさんとＥ社との取引が完了している場合はＹさんから質問者への所有権移転はできません。通称Ｅ社は中抜き行為と言って不動産取得税を免れようとした行為で、不動産登記法では禁止されています。中抜き行為が判明した場合は所有権移転はできません。もし、このような行為をする業者があれば悪質業者です。

まずは、取引形態をどのようにするのか。契約書締結の相手方等の確認をしなければなりません。既にＥ社との契約書はどのようにするのか確認しなければこの取引は危険です。よく確認してから対応してください。

売買価格について
国税局が公表している「路線価価格」を検索してください、その土地の借地権割合が表示されていますのでご参考にしてください。

No.1 回答者： fujic-1990 回答日時： 2013/07/09 05:18

　Ａ→Ｂ→Ｃと売買が生じた場合に、登記をＡ→Ｃと移すことを、「中間省略登記」と言います。

　中間省略登記は、第三者の権利を害したり、実際の移転経過に反するので「中間省略登記"請求権"」は認められません。

　すでに行われてしまって、現実の権利者と登記上の権利者が合致する場合は有効です。

　また、登記官には売買の内容を調査する権限がありません（提出された書類で判断するだけ）ので、虚偽でもなんでも「Ａ→Ｃ」の申請情報を添付されるとＡ→Ｃの登記をせざるをえません。

　逆に、申請情報にＡ→Ｂ→Ｃの売買事実が書かれていたりすると、「情報に合わない」としてＡ→Ｃの登記申請は却下されます。

　従って、とてもお勧めはできませんが、Ｂから買った質問者さんがウソ内容の申請に協力する（Ａ→Ｃの契約書を作る？）つもりなら、Ａさんから質問者さんへ直接登記を移すことは可能です。

　で、いったん移してしまえば、質問者さんが登記をもった所有者だということになりますので、Ａ・Ｂが登記は無効だとか言い出さないかぎり安泰です。