賃貸物件名義変更についての質問です。

Question

初めて質問させて頂きます。

2年前に離婚しました。
今まで住んでいた家の名義人が私で、
連帯保証が私の父になっています。
更に家賃の引落し先も私の口座から引き落とされています。

私は既に別の物件に住んでおり、
前の家には前妻と子供が住んでいます。

前妻に早く名義変更(新規契約)をして欲しい、
連帯保証人も変更して欲しい
との依頼をしているのですが、
一向にしてくれません。

契約者が私の為、家賃口座をストップしたり、
契約解約しても退去日までに
相手が何もしなければ、
遅延料金が発生し不動産屋さんから私の方に
損害金請求が来ます。
(契約書には家賃の二倍と書かれています)

色々と話し合いを重ねているのですが
「あなたが連帯保証になれば考える」
「お金を払えば考える」(根拠の無い金額)等
お話になりません。
更にお金を払っても変更してくれる確約は
何もありません。

不動産屋さんに話を聞いてもらいましたが、
契約者様で解決してもらう以外に術はありません
と、言われてしまいました。

弁護士にも相談したのですが、
賃貸に強い方では無かったのか…

解約しても相手が出ていくor
新規契約してもらわないと、
こちらに損害が来るだけなので、
地味な相手方との交渉が必要と言われてしまいました。

話しても何もしてくれない、住居者がいる場合、
この様なパターンを解決出来た方いらっしゃいますでしょうか？

よろしくお願い致します。

in_go-ing · Accepted Answer

大家しています。

お気の毒ですが、質問者様が離婚の時に賃貸契約の方を簡単に考えすぎてしまったようです。

大家としては契約者である質問者様が居住していないのですから『契約違反』なのですが、タダの同居人ならいざ知らず、元の奥様ですから、これを『契約違反』と裁判所に訴えても『明渡命令』なんて取れません。不安ではありますが、「家賃が入っているのだから」と思うしかありません。尤も、このサイトに拠れば御夫婦でもそれぞれの肉親の方を『保証人』に求める大家もいるらしいです。そうしておけばこのような場合には大家はもっと安心できる。これ大家側からの“感想”ですが・・・・

『保証人』さんは質問者様のお父様ということですが、お父様も元奥様が居住されている限り（現契約が続く限り）『保証人』を降りる事は大家が承諾しません。元奥様の肉親の方が、失礼ながら、質問者様のお父様より経済力がおありなら「『保証人』が変わります」と言われればＯＫを出すでしょうが。

弁護士さんの言われる通り『解約しても相手が出ていくor新規契約してもらわないと、こちらに損害が来るだけ』でしょう。

あとは『調停』でも申立てるしかないでしょうが、これだって相手が承知しない限りは手の打ちようはありません。

兎に角、今の法律では『住んでいる者の勝ち』なんです。

なんとしても『縁を切る』ことをお望みなら“火の粉”を被ることを覚悟して『滞納事故』を起こすしかないでしょう。３ヶ月も滞納すれば大家は法的措置をとるしかなくなります。その間には『保証人』さんへも請求はあるでしょうが、それも我慢するしかありません。それでも元奥様が滞納を知って家賃を払ってしまえばお終いです。でも、質問者様が元奥様からの請求を無視し続けていれば元奥様も何らかの対応を取るしかなくなるでしょう。どっちにしても“火の粉”を被る覚悟で行動しなければ、簡単には解決しない問題でしょう。

satoshino · Answer

アパートなどの建物賃貸借契約は、契約者が居住している事が条件です。
質問者さんが居住していなければ契約違反です。
また、「善良なる管理者の注意義務」という条項にも違反しています。
もし、その部屋から火災などが発生し、隣室に損害を与えた場合は
質問者さんにも過失責任があると考えます。

ですので、契約者（質問者さん）は、直ちに契約を解除しなければなりません。

mu128 · Answer

元奥さんが住んでいる物件の契約時には、連帯保証人は
お父さんだけでしたか？
もし、家賃保証会社にも加入させられていたとしたら、
滞納を繰り返していると、相談者さんがブラックリスト
（のようなもの）に入ってしまいますのでご注意下さい。
法的手段をとらせるために、故意に滞納をしても、
相談者さんが不利（今後、家賃保証会社の審査が通らない）
になる場合もありますのでご確認下さい。

一応は、元奥さんは両親を保証人にして申請したという
ことですので、動きを見せたことになります。
これ以上、何も動かないというよりは、何も対処しようが
ないというのが現実だと思います。

元奥さんのご両親は職業につかれていますか？
または、不動産所有（持ち家）がありますか？

管理会社（貸主も含む）の立場としてみたら、
契約者が相談者さん、保証人さんが父親という契約を
契約者が元奥さん、保証人さんがその父親という契約を
比較したら、よほど、元奥さんが高収入ということで
なければ、相談者さんが契約者のままのほうがいいでしょう。
そのため、契約者と保証人の変更をお願いしても、
積極的には動かないし、相談者さんを保証人としてなら、とか
お金（敷金）を追加することを要求してくる気持ちも理解できます。

では、法的手段をさせるために故意に滞納をした場合、
最悪の場合、強制執行までやらなければなりません。
その費用は、物件にもよりますが、数十万から百万までいくことに
なります。
また、３ヵ月分の滞納ですぐに手続きをとってくれるかも
不明です。
いつまでも放置しておいて、１年くらいまで滞納したら、
法的手段をとるということも考えられます。
まぁ、滞納することを予告して、３ヵ月分たまったら
法的手段をしてと言っておいてもいいかもしれませんが・・・。

そのように考えると、契約者＝元奥さん、保証人＝その親にして、
敷金をある程度払えば契約してくれるということであれば、
それに応じるのもいいのかと思います。
ただ、保証人になってしまうと、結局同じことですので、
保証人は拒否して下さい。

やはり、入居者である元奥さんを退去してもいいかなと
思わせることがベストだと思います。
そのためには、引越ししたら、いくらお金を渡すとか
これを買ってあげるとか・・・の条件を出すことです。
ただ、今現在、家賃を相談者さんが払っているということが
問題ですね。
今、家賃なしで生活できている訳ですから、その環境を
壊すことはしないでしょうね。

ただ、今の管理会社は、どうしても相談者さんが契約者
であることと比較してしまうため、あまり真剣になって
くれないかもしれません。
他の不動産会社にも物件探しをお願いして、何とかして
くれそうな会社を探してみて下さい。

上手く次の物件が見つかって、今の物件を退去する時も
確実に退去させてから、契約解除の通知を出したほうが
いいです。
無駄に家賃を払わないといけなくなりますが、もし、
退去日までに退去しなかったら、不動産屋の言うように
倍額の損害金を払わないといけないので。

in_go-ing · Answer

in_go-ing　です。

『お礼』拝読いたしました。

>　大家様がどの様に法的処置をとられるのでしょうか？

一般的には滞納３ヶ月で『信頼関係崩壊』⇒『明渡命令』ってのが通説？ですので、弁護士に頼むと滞納２ヶ月で『内容証明』、３ヶ月目に『提訴』となり、裁判所からの『特別送達』が届くことになります。
　中には３ヶ月の滞納を“見越して”、１ヶ月早めて、１ヶ月目で『内容証明』、２ヶ月目に『提訴』して、裁判時に３ヶ月の滞納をしているって“事実がある”行程で裁判を起こす大家もいます。

detekoiya · Answer

＃1の方が回答している通りだと思います。

契約とは当然ですがきびしいものなのです。

貸主側にしてみれば、自分たちのゴタゴタを
押し付けられても困る、ってだけの話です。

自分は出ていくから、あとはよろしくって
訳にはいかないのは当たり前すぎることです。

離婚するor自分が出ていく時点で何とかしておくべきでした。

離婚にあたっての金銭的条件のことがわかりませんが
居座り続けられて家賃をずっと負担し続けることが
前妻側の不当取得に該当するのであれば

管理会社・大家さん側に下記のようにお願いした上で
訴訟をしてもらってはいかがでしょうか？

善良な大家さんである＃1さんとは違って
私は、片付けるためには逮捕されない程度なら
多少荒っぽくても構わずやる不動産屋でしたので・・・(笑)

「最終的に訴訟費用も含めて全部払うので
今後しばらく滞納するから、訴訟を起こして
明け渡し訴訟を行って強制執行をしてほしい」

要は出来レースってことです。
永遠に負担し続けるよりは多少負担したって
終わらしてしまったほうがいいでしょう。

お互いにこのことは公表しないこと、
賃料の全額・訴訟費用・他に手数料？手間賃？として
ある程度の金額を負担することを
一筆交わして、賃料1年分程度を入金した
銀行口座を新たな印鑑で作成し、
通帳・カード・印鑑・暗証番号メモを預けて

明け渡し終了後にそれを含めて精算する、
そんな方法をお願いしてみてはいかがでしょうか？

そして、家賃支払い・口座振替をストップし滞納して
前妻には管理会社から
「契約者は、俺はもう住んでないしもう
払う気はない、訴訟でも何でもやってくれ、
取り立てたいなら居座ってるあいつ（前妻）から
取ればいい、とガンとして言われた。だから
現に居住しているあなたが払うにしても
新たに保証人を付けて新規契約をしない限りは
出ていってもらうし、契約者である元旦那は
おれはもう絶対に払わないと言ってるから
あなた（前妻）が払っても家賃としては
受領しない。契約問題が解決するまで
預かり金として扱う。
我々に対して契約者も居住者も不誠実に
開き直っている以上はこちらも容赦なく
法に則った手続きを進める」

と通告してもらうのです。

それでも前妻が何もしなければ
滞納4ヶ月くらいで訴訟をやってもらい
強制執行までやってもらいましょう。

執行官調査が来ても、上記の密約は言わずに
「別れた女の面倒などみる気は毛頭ない、
とっとと追い出せばいい、滞納額は
差し押さえでも何でもすればいい」と
伝えておきましょう。

グレーゾーンかもしれませんが
このくらいやるしかないと思います。

ただし、離婚に際しての
慰謝料や養育費についての決着が
ちゃんとついているということが
大前提となります。

通常、負担すべきである養育費を
全く払っていない、などということであれば
家賃の負担がその分に相当する、と
判断されてしまい、事が進まなくなる
可能性はあると思います。

管理会社が引き受けてくれるかわかりませんが
このくらいやらないと進まないでしょうね。

賃貸物件 名義変更についての質問です。

大家しています。

アパートなどの建物賃貸借契約は、契約者が居住している事が条件です。

元奥さんが住んでいる物件の契約時には、連帯保証人は

in_go-ing です。

＃1の方が回答している通りだと思います。

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