不動産売買で、宅地建物取引業者の存在について。。

お尋ねしたいことがあります。

８００万円ぐらいの中古マンションを売買する場合、
仲介業者なく、売主買主だけで不動産売買をする
ことはあるのでしょうか？

仲介業者いれて、宅建業者をいれて重要事項などを
説明しなくても、売買契約することもあるのですか？

見ず知らずの者同士の間で、売主側が売買契約の
素人の場合、どうなのでしょうか？

どうか、アドバイスいただけたらと思います。

No.5 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2013/09/25 01:41

素人同士で売買契約したって別にかまいません。

ただ，そのリスクを本人たちが負う覚悟ができているのであれば。

法律的なことを言うと，民法で，売買は次のように規定されています。

（売買）
第五百五十五条　売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転
　することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを
　約することによって、その効力を生ずる。

売主「これを売ります」買主「いくらで買います」
これで成立です。お金を払わなくても売買は法的に成立します。

法的には引渡しと代金支払いは同時期に行う特約があるという推定が働くけど，
それはあくまでも推定。絶対ではありません。

そもそも売買は諾成契約だから，それが高価な不動産の売買であっても，
契約書を作らなくても，口約束だけでも契約は成立します。
ところが買主「買ったのはＡだ」売主「いやＢだと言いました」
対象物をはっきりさせておかないと，そんなことが起きるかもしれません。

これじゃあまりにも怖いので，証拠として契約書を作ります。
「売買代金の全額を支払ったときに所有権が移転する」という特約を入れて，
代金を払わないと所有権が移転しないようにすることもできます。

一般の方，こういうこと，ちゃんと理解できているでしょうか。

代金を支払って引き渡しも受けました。登記もしました。
それで終わりでしょうか。もう大丈夫でしょうか。

たとえば，買主さんが建物を建て替えようと思っていたとします。
ところがその土地は建築基準法の規制で建物の再建築は不可だったとしたら？
目的を果たせませんでした。高い買い物が意味のないものになりました。

たとえば，ずっとそこに住もうと思って暮らしていました。
ところが5年後，道路が通るからと市に立ち退きを要求されました。
調べてみるとそこは，元々道路が通る予定の土地だったそうです。
目的を果たせませんでした。また次の物件を探すことになりました。

えらいことになっちゃいますよね。

不動産業者はこういうことがないように調べます。
それらを重要事項として説明します。
単に売主/買主を探すだけじゃありません。

そういうことを，素人がしっかりとできるでしょうか。
失敗すると，損害がとても大きなものとなるものなのに。

専門家を関与させるのは，こういうリスク軽減のためです。

「大丈夫だ。オレは失敗しない，絶対に」などという自信があるのなら，
別にやってもかまわないと思います。

No.4 回答者： titelist1 回答日時： 2013/09/22 14:10

中古住宅の取引は現金取引を原則とすることです。

買い手がローンであっても銀行からの借り出しを行います。その場合は借り手の銀行内で取引を行います。取引には売り手と買い手と司法書士が同席し、登記簿謄本と売り手の本人確認と取引完了を司法書士が見極め、その足で法務局へ登記に行ってもらいます。知り合いだからと言って、ルーズなことになりません。

No.3 回答者： gyong 回答日時： 2013/09/22 11:28

個人売買の最大のリスクは不動産の移転が完了したものの、売買費用がもらえないことです。

不動産登記の移転手続きとお金の授受のタイミングが同期しないと大変なことになります。
また、買主が現金で用意できないと売買のハードルは一気に高まります。

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2013/09/21 19:07

知らない者同士の売り手と買い手がどうして知り合えるですか。

仲介手数料は双方にとって高いコストですが、ルールを守るとそのようにはならないのではないか。
知り合い同士ならば、登記をする司法書士の手助けで取引ができると思います。

No.1 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2013/09/21 12:34

売主、買主が知り合いの場合は直接取引をしても、問題が発生しても解決することができる場合は可能です。

しかし、見知らずの人との契約はトラブルが発生した時には解決が長引く恐れもありますので不動産業者を仲介に入れた方が安心です。仲介業者は自己の責任なおいて物件調査をし、重要事項説明書で説明し、買主の承諾を得て、売買契約を締結するために後でクレームを入れることができません。仲介手数料は支払わなければなりませんが安全な取引です。
また、買主と直接契約する場合は売買契約書はＷＥＢで検索することができます。但し、買主は特約条項に物件のすべてを確認したので以後一切の苦情は売主に対して申し立てませんとの文言を入れておく必要があります。