住宅ローン

Question

主人名義で新築２６００万で３５年の地方銀行の住宅ローンの事前審査を申し込んだ所、２４００年の３０年ならと返事が来ました。
他行で１０万のカードローンがあり、残高は３万程度です。遅れなどはありません。
上記カードローンの利用明細書を求められました。これは銀行は何を見たいのでしょう？
実はこのカードローンは主人の出張がいつも急に決まり、費用が後から返ってくるため、用意が間に合わないときなどに使っている為、ちょいちょい引き出して、ちょいちょい返しています。
不動産の担当の方には伝えてあるのですが、やはり印象は悪いでしょうか？

減額のままでは困るので、他の地方銀行に事前審査を出している所ですが、満額の２６００万借りれる可能性はあるのでしょうか…。

年収４４０万、勤続７年半、他ローンは上記の10万のカードローンのみ、年齢３８歳です。

よろしくお願いします。

kanntona · Accepted Answer

もう少し情報（既存ローンの月々の支払や自己資金にあてる額面など）があるとわかりやすいのですが、とりあえず、年収から見た借入額だけで判断しますと、２，６００万円は大丈夫かと思います。

勤務先次第でもありますが、３５年ローンも出来る年齢です。
（自営業の場合等、年数縮められる時があります。）

３５年ローンを組んで月々払いの負担を減らし、奥様が働き始めたら貯蓄をして、まとまったお金が出来たら「繰り上げ返済」に充てて、出来ればご主人の退職までに返し終わらせる・・・という感じが良さそうな気がします。

銀行にもよりますが、例えば１．２％の３年固定タイプの金利での借り入れだとしても、返済比率を見る際の金利は「４％」位で計算する銀行が多いです。

この４％で見た場合、２，６００万円・３５年返済で月々の返済が115,122円となります。
年間払いで115,122円×１２（ヶ月）＝1,381,464円　これを、年収440万円で割ると　返済比率が31.39％となります。
年収400万円以上の場合、たいがい35％以内までが借入限度なので、借入可能な数字です。

しかし、ここに既存の借入の額を足して計算しますので、”既存借入の月々の返済額”×１２（ヶ月）＋1,381,464円を年収で割ってみて下さい。
これが３５％を超えると少し厳しいので、既存借入を返済してしまってからの方が無難です。

または、”返済比率の金利が低い設定の銀行”を探す方法もあります。
一般にはこの数字は出回らないので難しいですが、例えば、「フラット３５」ですと適応金利プラス０．５％位での計算なので、少し余裕が出てきます。

ただし、フラット３５の場合、工事価格の９０％までの融資なので、残り１０％を自己資金、または残り１０％分の併せ貸し付けをしてくれる窓口を探す必要があります。

融資の内諾が出ていると言う事は、個人情報には問題が無いと判断できますので、ぜひ他の金融機関もあたってみて下さい。
あんまりたくさんの金融機関に相談してしまうと、審査機関の印象が悪くなるので、あと一つか、二つ位に絞った方が良いと思います。

多分、今回の計画は成り立ちますので、ぜひ頑張ってみて下さい！
ただ、返済事故だけには注意して早めに（25年位で・・）返し終わるようにして下さいね！
良い家が出来る事をお祈りいたします。

86tarou · Answer

違う視点から…

先ず38才で35年ローンでは完済時73才ですので、どう考えても無理があるでしょう。30年ローンでも、私なら絶対に組まない年齢です。
少なくとも定年までの返済にしておき、その上で繰上返済も行って10年程度は短縮し（実質12年完済、現在貯蓄が多くないならこれでも遅いかも？）、完済後は老後資金の貯蓄に充てないと安心出来ないでしょう。審査に通りさえすれば完済出来るなんて保証はなく、完済出来てなんぼです。返済に困るようであれば、家を失った挙句借金だけが残る悲惨な生活が待っています。こういう人は、銀行にお金が余ってる以上これからどんどん増えてくると思います。そうならないためにも、確実に返済出来る試算をしておきましょう。あなたにも収入があるなら、連帯債務にするなり収入合算して審査を受ければ満額出るでしょう。
これが無理なら予算を下げられることをお勧めします。銀行の審査ギリギリでは、通常無理なローンになるでしょう。元々無理のないローンであれば審査の可否なんて気にする必要はないのです。銀行が挙って貸したい状況ですから、一番金利の低い（総支払額の少ない）銀行を選ぶのに、複数の銀行を競わせることも可能でしょう。
家を購入するにあたっての順番も問題であり、先に借りられる金額から試算すべきです。これに頭金を足し、諸費用を引いて買えるかどうかです。注文建築で建てる場合は、更に少ない費用で試算しておく方が良いでしょう。これは最初に伝えた予算よりも高くなることが多く、設計時点や建築時点で間取りや材料、設備に変更が生じることも珍しくないからです。
銀行の審査ギリギリでは無理なローンになることは上記しましたが、無理のないローンというのも一応目安として書いておきますね。
先ずは幾ら借りるかです（借りられるかではない）。収入の20～25％の返済で、全期間固定金利で定年までのローンを組んだ時に借りられる金額が基本です。これに頭金を足して諸費用（物件価格の５～10％程度）を引いた金額が、家の購入資金となります。
頭金は物件価格の20～30％以上は欲しく、これがないと何かあった時に売却して清算することが出来ません。頭金は、ローン残高＞家の価値にならないようにしておくことに意味があります。これに問題があるようでは、差額を現金で要しない限り売ることすら出来ませんので。
上記は返済率で試算しましたが、現在の家賃からの考察も必要です。これよりも数万円少ない返済額でないと、今と同じ家計になりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が掛かるようになるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくと安心）。この状況で毎月必要十分な貯蓄も出来ていないといけません。
基本的に生活費の半年から１年分以上は現金貯蓄で置いておき、減給や失職、不意の大きな出費にも対応出来るようにしておきます。その上で、将来必要であると思われる大きな出費について、毎月項目毎に分けて貯蓄していきます。例えば車の購入費用、子供の教育資金、老後資金等ですが、必要な時期と金額を試算して貯蓄出来ていけるかどうかです。特に老後資金については定年までに確実に貯めておかないといけません。定年以降は年金だけになりますし（５～10年くらい貰えない期間もあるかと）、もう貯めることは出来ないのですから。
このように毎月払えるとか目先で考えるのではなく、これからの生涯収入を計算した上で、それを何に幾ら使うかで考えることをお勧めします。家は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。無理なローンで生活を切り詰めたり、家を失って借金だけが残るようでは本末転倒にもなりかねません。人生を左右する借金をするのですから、上記したようなリスクヘッジは必要だと思います。家があれば他には何も要らない人であれば良いのですが、そうでなければ外食や旅行になんかも行きたいですよね？
貯蓄額が書かれていませんが、それがなくてカードローンを使っているようなら、その家の購入は止めた方が良いかもしれませんよ。銀行は、提示した条件であなた達が100％完済出来るとまでは考えてないでしょう。その程度ならすぐには飛ばないでしょうから、駄目になった時に少なくとも土地は回収出来ますし、それで補填出来なくても住宅ローン事業全体で十分な利益が出れば良いのですし。私があなたなら、少し無理して1900～2000万円の借入金額にしておきます。



他行で１０万のカードローンがあり、残高は３万程度です。遅れなどはありません。上記カードローンの利用明細書を求められました。これは銀行は何を見たいのでしょう？＞
延滞等の事故履歴がなければ、借金自体は審査に影響しないでしょう（その分可能金額は減るでしょうが）。
カードローンをどのように使ってるのかはみたいでしょうし、日常的に頻繁に借りているようなら印象は良くないかもしれません。何かあればすぐに借金に頼り、収入の範囲内で生活出来ない浪費癖の可能性もあり得ます。そもそも、３万円くらいをすぐにでも完済出来ないというのも銀行は気にするかもしれません（普通は審審査前に完済するでしょうから）。
出張時の費用だとしても、使い道の決まってない貯蓄があればそこから出せるはずです。これもない計画性のない人だと思う人も中には居るでしょう。

不動産の担当の方には伝えてあるのですが、やはり印象は悪いでしょうか？＞
不動産屋はローンの専門家ではありません。不動産屋には取引だけを任せておき、ローンの相談は直接銀行と行いましょう。不動産屋はローン審査にさえ通れば売り上げになるので、どんなローンでもいいのです。金利や手数料が高くても知ったこっちゃなく、最悪返済出来なくて破綻しても問題ありませんので。
審査の可否なんてこと気にせずに、条件の良いところで借りたいとは思いませんか？

減額のままでは困るので、他の地方銀行に事前審査を出している所ですが、満額の２６００万借りれる可能性はあるのでしょうか…。＞
もう実行されているようですが、他の金融機関にも相談する。他にはあなたの収入も合算するとかです。
ただ、上記したように無理なローンだと思いますし（あなたに多くの収入がなければ）、人生も楽しみたいなら一度ご破算にして考え直した方が良いかもしれませんよ。借入金額と年齢からは、世帯収入が550～600万円程度は欲しいところですので。
あなたの収入はなく、今後働きに出るのであればこの金額との差額以上は最低必要でしょう。これにも問題なく頭金も十分あるなら買っても良いですが、そもそも働き始めてからで無理に今買わなくても良いのでは？その間に頭金も貯められますし。



ちなみに、うちは20年ローンで組みましたが10年強で完済出来そうです。ただ、これでも老後資金には不安が残りますがね（既に貯め始めてますが、1000万円弱しかない）。

manbowglass · Answer

ローンの残債は、1万円であっても、融資限度額を大きく減額される場合があります

他の要因もあるのかもしれませんが、三万円なら、完済して審査に臨むべきです

titelist1 · Answer

カード゜ローンは関係ないと思います。要するに年収の問題です。

借り入れ額は理想では年収の5倍、最大でも年収の6倍までが安全です。頭金2割があると破綻率が低くなります。銀行が2400万円と言っているのは、銀行も貴方達もそれ以上が危険であるからです。

マンションも戸建ても、元々その価格があるのではなく、一部のものだけが買えるような額になっているのです。みんなの年収が増えると土地の値段が上がって、また一部の者か買えるようになるのです。

要するに、マイホームは年収と言う生存競争なのです。だから、夫には出世をしてもらって年収を増やすしかないのです。38歳と言うとそろそろ管理職になる年齢です。年収が増えてからでも良いのではないか。

black2005 · Answer

>２４００年の３０年ならと返事が来ました。
2400万の30年返済ですね。

失礼ですが、その年齢・年収で2600万の長期ローンは厳しいと思います。
奥さんには合算できるだけの収入はないのでしょうか？

>上記カードローンの利用明細書を求められました

単に借入金を確認するためのものでしょう。

住宅ローン

もう少し情報（既存ローンの月々の支払や自己資金にあてる額面など）があるとわかりやすいのですが、とりあえず、年収から見た借入額だけで判断しますと、２，６００万円は大丈夫かと思います。

違う視点から…

ローンの残債は、1万円であっても、融資限度額を大きく減額される場合があります

カード゜ローンは関係ないと思います。

>２４００年の３０年ならと返事が来ました。

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