父と母の共有名義の不動産の相続他

初歩的な質問で恐縮です。父と母の共有名義の不動産（仮にＡとＢとＣ）があります。今年父が他界しました。その不動産をこの機会に名義変更しようと思います。家族構成は別居の娘が一人のみで、その子供（孫男、孫女）が２人います。下記の場合、税金はどうなるのでしょうか？
１．Ａを娘に名義変更する場合、Ａの不動産価値の半分（父分）が相続税で残りの半分（母分）が贈与税対象となり、納税するのでしょうか？
２．Ｂを孫男に名義変更する場合は、娘が相続放棄をしたうえで、やはり１．と同じになるのでしょうか？
３．Ｃを娘の夫に名義変更する場合は、母がいったん父の持ち分を相続したうえで、Ｃの全部を通常の売買による取引で行い、課税処理（売り側の母は所得税？の納税）をすればいいのでしょうか？
よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： ma-fuji 回答日時： 2013/12/29 12:21

質問の回答にならないかもしれませんが、とりあえず相続人（娘）で相続したほうが税金上もめんどうがなく（かからない）ていいと思いますが…。

お母様が亡くなったときは、相続人も娘１人で相続でもめることもありません。

また、相続財産が控除額（７０００万円）を越え１億６千万以下なら、母親がすべて相続すれば、配偶者控除により相続税かかりません。
でも、２年後には、控除額が６割になるので、今のうちに娘が相続できる分はしておいたほうがいいとは思います。

この回答への補足

回答ありがとうございます。そうですね。とりあえず法定相続人（母と娘）に相続させるのがいいようですね。それで追加で質問ですが、母と娘が相続する場合、財産の１/２ずつを相続すると思いますが、全財産が不動産のみであり、かつ全てが父母の共有名義である場合、どういうふうに相続するのでしょうか？全財産の１/２を父母共有名義から父の持ち分（半分）を母名義に変更し、残りの１/２の父の持ち分（半分）を娘名義に変更するのでしょうか？こうした場合、結果として　全財産の１/２は母単独名義に、また残りの１/２についてはその半分は母名義のままで、残りの半分が娘名義になる。・・・という理解でよろしいでしょうか？

補足日時：2013/12/29 14:24

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2013/12/28 18:28

＞１．Ａを娘に名義変更する場合、Ａの不動産価値の半分…

もともとは父と母が半々の持ち分なのですか。

＞父分）が相続税で残りの半分（母分）が贈与税対象となり、納税するのでしょうか…

基本的にはそういうことです。

ただ、相続税は一つ一つの財産について課税されるのではありません。
すべての遺産を合計して考えます。

A、B、C 3つの土地が路線価の定められているのなら路線価、路線価のない土地なら固定資産税評価額で判断します。
不動産屋の時価ではありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

土地の他に建物や現金、預金、株券や宝石金属書画骨董類その他あらゆる遺産を合計して、
5,000 万 + 1,000万 × 法定相続人数 = 7,000万円
を超える部分のみに、相続税が発生します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4152.htm

母から健在なうちにもらう分は、確かに贈与税です。
まともに贈与税を払うととんでもない額
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
を取られますから、「相続時精算課税」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm
の申告をお薦めします。

＞２．Ｂを孫男に名義変更する場合は、娘が相続放棄をした…

子が相続放棄したら、子が最初からいなかったことになり、子がいなければ当然に孫もいません。
お書きのような相続はできません。
http://minami-s.jp/page021.html

したがって、孫が贈与税の対象になります。

＞やはり１．と同じになるのでしょうか…

なりません。

＞３．Ｃを娘の夫に名義変更する場合は…

これも税法的には大きな損です。
娘婿は法定相続人でありません。

＞Ｃの全部を通常の売買による取引で行い、課税処理（売り側の母は所得税？の納税…

そこまで税金を払う覚悟ができているのなら、あえて否定はしません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

No.1 回答者： watch-lot 回答日時： 2013/12/28 18:27

父が被相続人の場合、法定相続人は母と娘の2人で相続割合は１／２ずつです。

＞１．Ａを娘に名義変更する場合、Ａの不動産価値の半分（父分）が相続税で残りの半分（母分）が贈与税対象となり、納税するのでしょうか？
●娘は相続人ですから、遺産分割協議でAを全て相続するとすれば良いのです。
ですから、娘が相続税を負担することになります。

＞２．Ｂを孫男に名義変更する場合は、娘が相続放棄をしたうえで、やはり１．と同じになるのでしょうか？
●娘が相続放棄したらAの相続ができなくなりますから、ダメです。
したがって、Bについては一旦は母か娘が相続し、その後孫男に贈与と言うことになります。
私がその娘ならすぐに贈与せず、遺言による遺贈の方法を採ります。贈与税は高いですから。
なお、娘が相続放棄しても孫（娘の子）には代襲相続権は生じません。

＞３．Ｃを娘の夫に名義変更する場合は、母がいったん父の持ち分を相続したうえで、Ｃの全部を通常の売買による取引で行い、課税処理（売り側の母は所得税？の納税）をすればいいのでしょうか？
●それでも構いませんが、娘が相続した方がいいのでは？
娘が自分の夫に売買で譲渡する必要は無いでしょうから。

ここでは大まかな質問に対する回答ですが、質問者さまは何か大きな勘違いに陥っておられるように見受けられるので、税理士さんと具体的に相談された方がいいと思います。