生産緑地の囲繞地農地を相続。解除期限まで待つしか？

生産緑地指定の囲繞地農地を相続。生産緑地の期限が過ぎるまで待つしかない？
奈良市内に住む会社員です。
この方面の知識不足のため、こちらのサイトで皆様の助言を頂ければと、思い投稿いたしました。

平成3年頃より、祖父が生産緑地指定を受け、農業で耕作していましたが、数年前祖父が他界、父親が後を継ぎ農業従事者として、同じく耕作していました。その父も1年半程前に他界。私が、相続登記しました。この農地が接道の無い、いわゆる住宅地と傾斜地に囲まれた囲繞地、約７５０平方。（２３０坪程）になります。法務局で調べると、地番は
三つに別れています。この隣接する住宅地がリフォームの為、立て直し新築される事になりました。市役所の都市計画課や土木課等で調べましたが、市の認定している公道まで
当方の農地まで１００ｍ程離れています。こちらとしては、接道に接するようにしたいのですが、生産緑地指定の為、農地転用等出来ない都市計画課から説明されました。　
　但し、父親が他界後、２年以内のため、例外として生産緑地の部分解除。全面解除
が可能と説明されました。市役所の市税課にて、該当の農地を宅地にすると、年間２４万
雑種地でも年間１２万ぐらいの固定資産税が掛かると説明されました。
この状況で、何か方法が良い土地利用方法は、無いものでしょうか？

１．生産緑地指定解除されると、自動的に宅地に地目変更されるのでしょうか？
２．建設許可の出ない土地も地目は宅地？
３．生産緑地解除後、一般農地等　宅地以外に地目変更可能？
４．宅地にしか出来ないのなら、せめて固定資産税を支払うぐらいの
　　土地有効利用方法は？例えば、太陽光発電等で売電等。
　　
このまま生産緑地解除まで、あと８年ぐらいの予定です。また、すぐ近くを
都市計画道路が通る予定です。このまま囲繞地と接道がある土地では、
土地の評価額もかなり異なると思うのですが。宅地以外に、農地も隣接していますが、
その農地の所有者が、最近、所有者の都合で柵を作り、車も通れない状況になっています。

No.3 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2014/02/02 15:01

一口に地目と言っても，

登記上の地目と，固定資産税の課税地目の２つがあります。

まず，登記上の地目に関しては，原則として
所有者から地目変更登記申請をしないと変わりません。
この地目変更についても，たとえば畑→雑種地の場合，
耕作をやめてしまったから畑から雑種地に変えられるものではなく，
積極的に，耕作ができないような状態に変えることが必要です。
宅地にするのであれば建物が上に立っていることが原則必要ですが，
その前の段階では，開発許可を得て水道も引いてあるなど，
すぐに建物が建てられる状態にあることが必要となります。
それらがされた後に，所有者から申請しないと登記地目は変更されません。
自動的に変わるものではないということです。

それに対して固定資産税課税は現況課税ですので，
1月1日の利用状況に応じて地目は自動的に変更されます。
農地は耕作されていることにより評価が抑えられているはずですので，
それがされなくなってしまうのであればその優遇措置もなくなるでしょう。

さて，接道のない土地は，
その土地に入るために他の土地を通らなければならないため，
そのための進入路を確保する必要があります。
状況によってその確保方法が違ってきますので，
民法第210条～第213条を確認してみてください。

条文が知りたい場合にはこちらで調べてみてください。
法令データ提供システム（by 総務省）
　http://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxsearch.cgi

積極的に地目も変えない，でも自分では使いようがない場合には，
自治体のほうで市民農園として利用してもらう方法もあるかもしれません。
どんな基準があるかはわかりませんが，固定資産税だけを払うよりは，
まだましなような気がします。
役所で聞いてみたらどうでしょうか。

No.2 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2014/01/19 11:24

生産緑地は農地の保存のために設けられたもので、固定資産税が大幅に減免されています。

生産地指定解除の場合は固定資産税がさかのぼって追徴されることになっているようです。役所と相談しながら進めてください。また、土地の地目変更は自動的には変更されません。司法書士か自ら法務局出向いて地目変更をしなければなりません。
生産緑地解除まで８年であればそれまで待つ方が得策かは現地と計画の詳細を見なければ判断は難しい。

No.1 回答者： jhayashi 回答日時： 2014/01/17 15:49

>１．生産緑地指定解除されると、自動的に宅地に地目変更されるのでしょうか？

ならない「田」「畑」のままです
まぁ「普通の農地」とでもいいましょうか
（固定資産税の優遇が無い普通の農地）


固定資産税は地目関係なく現況で課税してくるんであんまり関係ない
（地目が畑でも　駐車場ならガッツリ取られるし　公共道路として使われてれば0円だったり）
また無道路地、崖等で評価の補正はあります

＞２
宅地にするには　建物が建ってないと基本的にダメ
（建築許可取って建てている最中なら通ったりするけど）
＞３
１に書いた通り　手続きしなきゃそのままの地目
農地以外にするなが　農業委員会で農地転用の許可　および
そのあと登記
なんか建てるか　売買するときまで変えても変えなくても状況変わらないから
手間とお金だけかかることはしない
替えなきゃいけない時くらいしか地目変更しない
（だから　現況で　固定資産税の請求くるんだけどｗ）

＞４
さぁ？車が入れれば駐車場とか定番だけど