居宅登記された中古物件の購入について

中古物件で事務所（店舗）付き住宅を見つけ、購入を検討中です
現在はある技術職についており、近い将来に独立をし上記の物件で開業したいと考えているのですが、不動産会社より独立の話をするとローンが通らないかもしれないと言われました（自営業になる為）
そのため、独立の話はせず住居専用として住宅ローンを申請し、ローンが通った後に開業してもいいのでは？との提案がありました
それでもいいかと思ったのですが、不動産会社の方でローン審査を通りやすくするため、この物件を居宅登記するとの話がありました
居宅登記し、住宅ローンを組んだとして後に事務所部分にて開業することに問題はないのでしょうか？
その際に再度登記し直すことになるのか、またはそのまま開業が可能なのか、開業することによって銀行側より何かしらのペナルティのようなものを課せられることはあるのか？
知識不足の為、教えていただけると助かります
ちなみに1階部分が事務所スペース、2階部分が居住スペースとなっており、購入後は2階に居住します
よろしくお願いします

No.3 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2014/02/05 20:18

住宅ローンは居住用不動産の購入のためのローンなので，

店舗併用住宅だと，ちょっと審査が通りにくいかもしれません。
それに，租税特別措置法第73条の減税適用を受ける場合にも，
建物の種類は，居宅部分が90％以上であることが必要です。
また，ローンは不動産の資産価値よりも返済能力を見るはずなので，
自営よりも勤務のほうが通りやすくなるように思います。
ある信託銀行の人の話ですが，融資の基準は勤務先がどこかということが重要で，
だから自営業の人には…なんて話を聞いたこともあります。

なのでおっしゃることはもっともなのですが，
ちょっと考えなければならないことがあります。

建物の登記上の種類（居宅とか店舗とか）は，
所有者の主観的な判断によるのではなく，客観的な判断によります。
なので登記上の建物の種類を店舗から居宅に変更するには，
それなりの造作の変更をしなければなりません。

これを購入後に変更するのはその時の所有者である買主の自由ですが，
購入前にするとなると，そこに問題が出てきます。
まず，誰がその造作の変更をするのかで，またその後の変更登記もしかりです。
売主にはそんなことをする必要はありませんので，
その費用を負担するなんてことはありません。
そこで買主の負担ですることになるのですが，安易にこれをしてしまうと，
建物は売主所有だけど造作変更部分は買主所有ということになってしまいます。
そのまま決済できれば全て買主のものになるのでいいのですが，
問題は，決済できずに売買が成立しなかった場合です。
買主には現状回復の義務が生じてしまい，買主の費用で造作を元に戻し，
また買主の費用で売主に登記もしてもらうなんてことになりかねません。
その辺りに気が回る業者さんだと，この対応も考えてくれると思いますが，
そうでない場合には，面倒なことになってしまうかもしれません。
注意しておいたほうが良いと思います。

なお，居宅の一部分を事務所にする場合は，
内装についてもほとんど変わらなかったりすることがありますので，
開業後の種類変更登記については，あまり気にする必要はないのではないでしょうか。
銀行も返済さえちゃんとしていれば，
積極的に問題にはしないように思われます。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます
指摘いただいた問題点を読み、なるほどと思いました
現在の事務所部分が事務所のような部屋のような、微妙な作りとなっていますので造作の変更が必要なのかどうかよく分からなかったのですが、きちんと確認してみたいと思います
ありがとうございました

お礼日時：2014/02/06 13:34

No.2 回答者： angiras 回答日時： 2014/02/05 07:22

＃１の回答が全てです。

私も同じことをしましたが、現在その事務所がどうなっていますかね？居宅登記の時には審査官が見に来るそうで、それなりの手がけはしました。エリアによっては異なるかも知れません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます
審査官が見に来る可能性があるのですね
現在の事務所部分は、いくつかの小部屋に分かれており、もちろん事務所として使えますが、「部屋」と言ってしまえばその通りになりそうな…微妙な空間となっています

お礼日時：2014/02/06 13:29

No.1 回答者： kamaryu 回答日時： 2014/02/04 17:16

＞独立の話はせず住居専用として住宅ローンを申請し、ローンが通った後に開業してもいいのでは？との提案がありました

自営業者は基本的に住宅ローンが通りにくいので、その方が良いと思います。

＞不動産会社の方でローン審査を通りやすくするため、この物件を居宅登記するとの話がありました

住宅ローンは文字通り住宅にしか使えません。
登記をし直して居宅にしてから重要事項説明書及び契約書を作成しないと、店舗部分のローンは通りません。

＞居宅登記し、住宅ローンを組んだとして後に事務所部分にて開業することに問題はないのでしょうか？

住宅を購入後に趣味の部屋を造ったり事務所を造ったりする事は良くあることで、いちいち銀行に届出をする事は有りません。

＞その際に再度登記し直すことになるのか、またはそのまま開業が可能なのか、開業することによって銀行側より何かしらのペナルティのようなものを課せられることはあるのか？

事務所として使用するからと言って登記を変える事はしなくても問題は有りません。
ローンをちゃんと返して行ければ、銀行は何も言ってきません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました
詳しく教えていただき、とても参考になりました
開業した場合、建物の表記変更の登記を必ずしなければいけないと思っていました
ローンの返済中に勝手に登記の変更をすれば銀行側から何か言われるかと不安だったのですが安心しました

お礼日時：2014/02/04 19:07