店舗の賃貸の消費税は貸主の課税義務に関係する？

店舗を貸しているオーナーです　以前の不動産屋から今の不動産屋にして消費税増税がやってきました。以前の契約書どおり消費税を５％から８％に値上げをするお知らせをしてもらおうと担当者にお願いしたところ、「失礼ですが、オーナー様は課税対象者でしょうか？」と聞かれ、「自己申告ですが、課税対象者でなければ消費税は戴くべきではありません。契約書に謳っていても課税対象からはずれているのならば消費税は据え置きにした方が無難かと思います。オーナー様が課税対象でなければ、借主様で中には課税を確かに払いましたと証明するものを提示してください！と言って来たりでトラブルになったら大変ですよ・・・・・」と言われました。心配になり知人や税理士さんにきいてみましたが、店舗貸しには消費税がかかるのだし今回値上げにはなったけれど、以前から消費税はいただいていたのだからこのままで良いとききましたが、そのことを担当者に伝えてみてもどうも彼の疑問は払拭されないようで、「消費税を納めなくていい人が借主様から消費税をいただくのはおかしい・・・・・」と
私が悪いことをしているかのようなニュアンスもみてとれてすっきりしません。どなた様か税と不動産規約の両方の側面から明快なお答えを頂きたく宜しくお願い致します

No.2 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2014/04/12 08:32

＞「失礼ですが、オーナー様は課税対象者でしょうか？」と…

消費税の“課税対象”は、
(1)　国内において、事業者が事業として行う取引
(2)　対価を得て行う取引
(3)　資産の譲渡、役務の提供等
の 3つすべてを満たすことです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6105.htm

ここでいう「事業者」とは、法人に限るわけではなく、個人事業者を含みます。
堂々と「課税対象者です」と答えれば良いのです。

なお、「課税事業者か免税事業者か」と聞かれたのなら、課税事業者ではなく免税事業者です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6501.htm

＞「自己申告ですが、課税対象者でなければ消費税は戴くべきではありません…

家庭の不要品を売却したような場合は、「事業者が事業として行った」わけではありませんので、確かに消費税は関係ありません。
この場合は「課税」でも「免税」でもなく、「不課税」といいます。

その不動産屋は、これらのことを混同しているようです。

＞課税対象からはずれているのならば消費税は据え置きにした方が無難かと思います…

百歩譲って、課税対象外であるとしたら、これまでも消費税をもらっていたこと自体が間違いであったことになり、「据え置きする」と言う発想自体が説得力を持ちません。

＞「消費税を納めなくていい人が借主様から消費税をいただくのはおかしい…

これは「益税」と言って、平成元年に初めて消費税が導入されたときから論争になっていることですが、当時から政府はこれを認めています。

免税事業者とはいえ、仕入や経費にかかる消費税は負担しているのであり、その分は売値に転嫁しなければなりません。
したがって、3% (当時) のうち原価分だけ、つまり 1.5% とか 2.2% とかをもらうのが理想ですが、それでは事務処理が煩雑である上、顧客に仕入価格を明かしてしまうようなもので、日本の商慣習になじみません。

そこで、3% 丸ごと消費税をもらうことを認める代わり、その消費税は「売上」に含めて所得税あるいは法人税の計算をすることとされたのです。

これを「税込経理」と言い、免税事業者は税込経理しか認められていないゆえんはここにあるのです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6375.htm

＞借主様で中には課税を確かに払いましたと証明するものを提示してください！と言って来たりで…

一種の脅しですね。
では、その不動産屋が町の小さな文具店でボールペンを買ったとしましょう。
そのとき文具屋に
「課税を確かに払いましたと証明するものを提示してください！」
などという要求するのでしょうか。
そんな話は聞いたことがありませんし、法的根拠は全くありません。

＞税理士さんにきいてみましたが、店舗貸しには消費税がかかるのだし今回値上げにはなったけれど、以前から消費税はいただいていたのだからこのままで…

決して間違いではありませんが、「以前から消費税はいただいていたのだから・・・」と言うだけでは、説明の仕方としてはやや不十分のように思います。

＞私が悪いことをしているかのようなニュアンスもみてとれてすっきりしません…

だから、今後は 8% の消費税も不動産所得の「売上 = 収入」に含めて確定申告をする限り、後ろめたいことなどでは決してなく、何ら遠慮することはないのです。
堂々と増税分ももらいましょう。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ありがとうございました！！税について熟知している消費者はまだまだ少ないと思いました　ですが、知らなかった・・・・は、契約をする以上いいわけになってしまいますものね。同じく不動産業務に携わる方々もほとんどの方はきちんと把握していない方がほとんどだとも思います　国民全体が消費税を支払う以上正しい知識を持ち合わせる義務をもつべきだと思いました
まずは私から・・・・ですね！明快でわかり易いご説明をありがとうございました！！！助かりました！！！！

お礼日時：2014/04/12 21:47

No.3 回答者： gaweljn 回答日時： 2014/04/12 13:46

>不動産屋さんが課税義務の有無をどのような根拠で視野に入れて契約書を作成・更新書類の手続きを進める権限があるのかが疑問です

権限は、オーナーであるあなたと、あなたから受託している不動産屋との間の契約に基づく。

おそらく、契約書作成などの事務は基本的に不動産屋に任せているのではないだろうか。そうであれば、不動産屋には、事務を委託しているオーナーの意向を考慮しつつ、各種法令に違反しないよう、また店子とのトラブルを回避できるよう適宜アドバイスをおこなうなど、誠実に事務を遂行する義務が課せられる。

課税については税法が定めており、不動産屋は税法に違反しないようまた店子とのトラブルを回避できるようアドバイスしつつ、オーナーの意向を尊重して契約書作成・更新事務をおこなうことになる。

今回の増税に関して、免税事業者が増税分を上乗せ請求することは禁じられておらず、許容されている。一方で、免税事業者が消費税分を（正確には仕入などで支払う消費税分を差し引いた残りを）懐に納めることにつき、感情的に納得できなかったり違法と勘違いしている店子もいるかもしれない。とはいえ、消費税の納税証明を店子に示す法律上の義務は、賃貸借契約でそのような特約を締結していない限り、一切ない。

そういったアドバイスをおこない、オーナーであるあなたの意向を聞いて、契約書を作成し更新するのが、あなたから事務を受託した不動産屋の権限であり責任となる。（ここまで書いて、何で俺がその不動産屋に代わってアドバイスをしているのだろう、とふと疑問が湧いてしまった(笑)）

この回答へのお礼

とてもわかり易い説明でよく理解することができました
ありがとうございました　税理士さんよりも根拠ある納得のいく説明で心強い思いです
オーナーは一般に楽して儲けられると誤解が大きいようですが、いい加減な不動産屋が多すぎていつも気を張っていなければならず、資産運用は苦労が多いですよね！手数料を払っていてもずるをされないように常に勉強を怠れません　宅建協会に質問しても人により答えがさまざまで上から目線の立ち位置の誤解が大きいグレーゾーンの多い困った業界に思えます　これからは言葉に惑わされずオーナーの自意識を高めていく努力なしには維持が脅かされませんね　宅建業者よりみなさんの答えの方が信頼が持て、たよりになります！！

お礼日時：2014/04/12 21:34

No.1 回答者： gaweljn 回答日時： 2014/04/12 02:27

消費税額の請求や、増税分の上乗せ請求は、消費税の免税事業者でも認められている。

一般論としては、仕入や役務の享受で消費税を支払っているのだから、納税義務がなくても売上時に消費税分を上乗せ請求してよいと考えられている。不動産賃貸は仕入等が少なく、免税事業者であればそれだけ消費税分を懐により納めやすいとはいえるが、取り立てて問題視されてはいない。

あなたのケースでいえば、その不動産屋に対して手数料等に消費税分を上乗せして支払っているし、その他にも消費税分を支払っているのではないだろうか。それらを補填する意味合いで家賃に消費税分を上乗せしてよい、ということであり、増税に連動して上乗せ額を増加してよい、ということだ。担当者には、オーナーの指示にも関わらず増税分を店子に請求しないのであれば、その分だけ利益が圧迫されるのだからあなた方にも増税分を支払わないので悪しからず、とでも言ってやればよかった（今からでも遅くはないとも思う）。

そのうえで、念のため契約を確認されたい。契約で消費税別途となっていれば、文字通りお知らせで足りる。契約で内税額のみを明記している場合には、増税時の対応につき特約を結んでいるなどでなければ、「お知らせ」といいつつお願いせざるを得ない。内税額のほか消費税額も明記している場合には、一般的には文字通りお知らせで足りる。

ところで、税理士等に確認をしたのだから、疑問点は解決しているはずだ。感情面でしこりがあり、まだ疑問が残っているとともに話を聞いてもらいたいという趣旨も感じられたがどうだろうか。もうひとつ、担当者の上司なり不動産屋の社長なりに、担当者が勘違いしていることを直接話してはどうだろうか。担当者の最大の勘違いは、消費税問題ではなく、誰の委託を受けて行動しているのかという点だ。不動産屋はオーナーであるあなたの委託を受けており、その担当者は不動産屋に所属しているのだから、オーナーにアドバイスをするのであればまだしも、オーナーと対立する「おかしい」発言は明らかに立場を分かってない発言といえる。担当替えの要求も視野に入れつつ、不動産屋にきちんと話してはどうだろう。

この回答への補足

不動産屋さんが課税義務の有無をどのような根拠で視野に入れて契約書を作成・更新書類の手続きを進める権限があるのかが疑問です　

補足日時：2014/04/12 11:14

この回答へのお礼

とても明快なお答えをいただき、感謝！しております
ありがとうございました　助かりました！！
　　確かに、余りに課税義務の有無を繰り返されており、自分でも何が本当なのかほとほと困っており感情論も多分に入ってしまったことは深くお詫び申し上げます　申し訳ございませんでした

お礼日時：2014/04/12 11:14