決済を遅らせる理由になりますか？

Question

土地の売主です。

不動産業者仲介で契約をしました。ローンを通すとしても通常は契約後１か月で決済なのですが、買主に付いててきたハウスメーカーが借入に時間がかるので・・と言うので２か月としました。ただし特約条項には「借入実行が可能な時点で決済する」との条項も入れました。

１か月後に業者から「銀行の融資実行がOKとなったが、土地建物一括で実行したいため契約通り２か月後決済でお願いしたい」と連絡が入りました。よくよく事情を聴いてみると一括で融資実行した方が諸費用の節約になるから土地だけの決済は避けたいとの理由でした。

そもそも私は土地だけを売ったのであり建物の融資云々は関係ないと思います。買主はすぐに土地についてだけは決済をすべきでないでしょうか？契約書には建物についての記載は一切ありません。

よろしくお願いします。

yumeiroyamaneko · Accepted Answer

たとえば買主が2000万円のローンを組む場合，
建物が建ち，租税特別措置法の適用を受けられる場合には，
登録免許税で6万円の減税が受けられます。
この場合には建物の所有権保存登記についても減税が受けられ，
建物にもよりますが，減税効果は合計で8万円程度になるのではないでしょうか。
建物が大きく，また融資額が大きくなるほどその効果は大きくなります。

そういったこともあり，土地建物一括実行，
つまり建物が建ってからのほうが買主としては有利なことは有利なのですが，
１つ疑問があります。
土地の決済が終わってないのに建物を建てちゃうんでしょうか…

土地の所有権が移転していない状態で建物を建ててしまうなんて，
そこまで売主の負担にすることはないように思われます。
買主の都合でどうしてもそうしたいのであれば，
土地代金を支払って土地の所有権は移転するけど登記だけ遅らせるという
買主側の危険負担での一括実行にするとか，
万が一決済に至らなかった場合には建物ごとハウスメーカが買い取るといった
別の契約をしたうえで建物を建てさせるとか，
何らかの保証がない限りは，売主がそこまで譲歩する義務はないように思われます。

土地のみの売買にもかかわらず土地建物一括決済だなんて，
建築条件付の分譲地であるならばありえることでしょうけど，
そうでない場合には，そんなことは普通ならありません。
住宅用家屋に関する減税の情報をあとから知った買主に，
ハウスメーカの営業がおかしな説明をしてしまったといった，
ハウスメーカ側の営業の失敗なのかなとも思えます。

ここまで来て契約の解除はないでしょうから，
ある程度の譲歩はあるとは思いますが，
それはご自身が不利益を被らない程度の譲歩で足りるように思われます。

titelist1 · Answer

相手の言っていることは買主側から見ると常識的なことです。住宅用地の売主も普通は納得する内容です。それは住宅融資は土地と建物を一括して決済するからです。別々にすると諸費用が掛かるのは当然です。また、諸費用だけのことではなく、建物建築実施が確認できない段階で、土地だけの先行取得に公的住宅融資が適応できないのです。「借入実行が可能な時点で決済する」とは融資のお金が出たら支払うとのことで、2ヶ月後の決済を確約したものでもないのです。また、融資のお金が出なかったら、決済できないので契約は無効になります。貴方は水田の土地を売ったのではなく、住宅用地を売ったのです。

86tarou · Answer

２か月後決済でお願いしたい＞
あくまでお願いですから、あなたがそれを了承するかどうかです。
あなたが許容出来ずすぐに決済して貰えないなら、それを理由に契約解除して違約金等（契約書に記載された通りに従う）を貰うのもありかと。
まぁ、この辺りは話し合いですので、先ずはあなたの希望も伝えてみては如何ですか？どうしても売りたいのであれば、話し合いくらいしても損はないでしょう。そうではなくて売り急ぐこともないなら、そこまでしなくてもあなたの思い通りに行動しても問題ないかと。

決済を遅らせる理由になりますか？

たとえば買主が2000万円のローンを組む場合，

相手の言っていることは買主側から見ると常識的なことです。

２か月後決済でお願いしたい＞

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