マンションの管理人

解任は難しいとしても、交代は可能ではないでしょうか。（さらに変な人が来る可能性もありますが）

先日も、当サイトで質問いたしましたが、最上階のため、位置が悪かったのか貯水タンクの音が

一晩中します。数ケ月、我慢しましたが、管理人に話すと　「引っ越せば」　と言われました。

ちなみに買取です。

これは暴言と私は受け止め、管理組合に申し出て謝罪はありました。（上司からです）

また、本日、貯水タンクに入って調査することも、管理会社から伺いました。

普通、管理人から事前に連絡がありませんか。

過去、解任または、交代を行った方、ご意見お聞かせください。

No.6 回答者： merciusako 回答日時： 2014/07/24 14:59

＞普通、管理人から事前に連絡がありませんか。

今回の「貯水タンクからの異音」という問題に関しては、管理人は一切関係のない問題になっています。
「一切関係のない」とは、管理人としての業務外、ということです。

管理組合（理事会）と管理会社と業者の問題です。
具体的にいえば、この問題について理事会と管理会社で検討し、業者を決めて調査することにした。

調査については、あなたのお宅に立ち入る必要があるということですから、あなたのお宅に連絡するのは一義的には管理会社です。
管理人は管理会社に雇われてはいますが、管理会社から、「調査について、あなたのお宅へ連絡するように」という指示がなければ当然連絡などしません。

個人宅に立ち入るということですから、通常はよほど緊急の場合でない限り、立入の日時の調整をします。
この調整をまったくやっていないのであれば、管理会社が問題ですね。

「引っ越せば」という管理人の発言だけは問題ですが、文面からはそれ以外に非はないように思います。
何でもかんでも管理人が、というように思えてしまうのですが。

そちらのマンションは管理会社が入っているようですから、「管理委託契約書」があって、それにともなって「管理仕様書」があるはずです。
この管理仕様書に、管理人の業務はどのようなものであるのかが記載されており、管理人はこの記載された業務を行うのみです。
ご確認下さい。
この通りに業務を遂行していない、というのであれば問題ですが。

なお、管理人の変更・交代ですが、管理人は管理会社に雇われており、管理組合は管理会社と管理委託契約を締結しています。
従って、管理人の交代を求めるのは管理組合ということになります。
具体的には理事会ですね。

あなたが理事会に対して理由を添えて管理人変更の要求を出します。
理事会であなたの要求を検討します。
理事会で「確かにあなたの言う通りである」ということになれば、理事会は管理会社に「管理人の交代」を要求することになります。
理事会で「管理人を交代させるまでのことではない」ということになれば交代は果たされません。
管理人の交代を求めるのであれば、このような手続になります。

No.5 回答者： saltmax 回答日時： 2014/07/24 14:00

管理組合は

あなた方、所有者の作る組合です。
管理組合に言ってといっても
貴方も組合員でしょう。
管理人も、あなた方の組合が委任するとか
会社に業務委託するとかであって
管理人に権限も何もありませんよ。
貯水タンクのポンプがうるさいというのも
専用部ではないですし、
建物は、あなた方の持ち物なので
管理組合が
販売した会社や施工した会社と協議すべき問題であって
管理人に言ったところで何も解決しないでしょう。
賃貸なら店子から申し出があれば
管理人が所有者と連絡つけるとかという場合もあるでしょうが
区分所有者はあなた方ですから管理人に言うような問題ではないと
思いますよ。
ポンプを囲うとか防振措置をするとか
方法はあるでしょうが
設計仕様に書かれていないものは
施工者も見積もっていないので
誰が金を出して処置するのかを決めないと
何もなされません。
共用部なので管理組合から改造費をだすのなら議決が必要でしょう。

No.4 回答者： toukai3569 回答日時： 2014/07/24 13:39

管理人が変われば問題が解決しますか前入居も音の問題で退去したかも。

仲介業者に連絡して対処方法を設計者、施工会社、販売会社と問題解決出来るのは、管理組合ですよ。設計者に改修工事出来るか依頼して見る工事費は積立金で可能か確認を。

No.3 ベストアンサー 回答者： Deathscythe#1 回答日時： 2014/07/24 13:34

普通じゃない管理人だから連絡しないのでは?

だからこそ
「引っ越せば」と平気で発言するし
会社側は謝罪するし
あなたは解任または交代を要求する

怒る気持ちはわかりますが、切り分けはしておいたほうがいいです。
会社側はちゃんと取り繕うとしているようですので。

この回答へのお礼

が、今後もその方と付き合うわけですよね。

今日、貯水タンクの調査と我が家の水道管の音を確認に来られるようなのですが、管理組合の方から今朝、始めて伺いました。
午後から、急いで仕事から帰ります。

非常識にも程があります。管理人って資格が必要なんではなかったでしょうか。

また、混同しているつもりはありません。

お礼日時：2014/07/24 13:46

No.2 回答者： u-jk49 回答日時： 2014/07/24 13:23

管理人、正しくは、管理員の見解は、管理組合理事会、管理会社全体の意向を集約したものだと考えるのが妥当。

従って、普通、管理員からの謝罪は無い。貴方は、マンション内クレーマーという扱い。

それにね、管理員というものは、貴方のような個人的見解を直接、管理員に持ち込む人を排除するよう指導されている。管理員というのは、居住者一人一人の意見をそのまま鵜呑みにして、それを信用して事を運んだら大変なことになる。全ての案件は、上司(フロントマン)経由で管理組合理事会に回り、そこで、審議されて、理事会決定となったことだけを実行するというシステムでないと、個人的要請による共用部修繕費など、大変な額になってしまう。つまり、管理員というのは、一般居住者には、厳しいくらいが丁度良い。組合員に遠慮して、言いたいことも言えないようだと、マンション内のマナー等、最低限のものになってゆき、即、マンションのスラム化が始まる。

管理員を解任、交代させることは、まともな会社なら不可能。管理員は、各社の社内規定に従って働いているので、管理員を代えたければ、管理会社の変更を総会の議案に提出する必要がある。逆に、簡単に管理員を交代させる管理会社を信用してはいけない。管理員の首を切ることで、全ての責任を逃れようという会社もある。管理員は、誰でも同じ。業界一律のマニュアルがあると思った方が良い。

でも、どうしてもというのなら、、管理組合理事長に、文書にて、リプレイス(管理会社変更)を申し入れれば良いだけのこと。リプレイスを実行するに足る理由を明記して、管理組合理事長宛にポスト投函すれば良い。で、貴方の言い分に理解を示す役員が過半数以上いると思われる場合、初めて、役員による話し合いが行われる。理事会で審議して、「総会上程議案説明書」を作る。理事会への見積もり提出、プレゼンテーション等を経て新会社を絞ったら、その新会社候補を総会で「新管理委託会社承認の件」として、承認して貰えば、それで総会決定。旧管理会社は契約期間満了により「契約終了」となって、数か月後には、新会社の管理員がやって来る。

つまりね、管理会社ではなく、管理組合理事長がマンション管理の最高責任者であって、そして、管理の委託先が管理会社であることを理解しましょう。単に言われたことだけを実行する管理会社に謝罪を求めることは、管理組合理事会の自主性の放棄を認めたことになる。理事会(理事長)の責任の方が大きいのです。

もう一つ、こういったら分かるかな。

管理会社は、修繕工事の発生を好みます。毎月定額の委託管理費だけでは収入幅が薄くても、修繕積立金会計からの引き落としで、大きな利益を得ようというのが管理会社の基本的な姿勢。つまり、貴方の修繕要請、管理会社としては大歓迎。しかし、修繕積立金会計の残高が少なかったり、そろそろ大規模修繕なのに、積立金の値上げが難しいという時、管理組合理事会としては、貴方の要請を飲めないということ。そう考えても、貴方の敵は管理会社ではなく、管理組合理事会。

この回答へのお礼

難しい工事なことは承知しています。
まず、最初から「無理、引越ししたら」というのが許せません。
何とかしてみます。完治が無理なら、緩和だけでも努力します。
なら理解できますし、指定工事会社まで私に連絡を強いられました。

これまでの積み重ねです。クレーマーなら、それで結構です。
また、いくら平謝りしても、その管理人を採用したのは、管理会社です。この責任も大きいです。
みなさん、ご意見あろうかと思いますが、これが私の考えです。

お礼日時：2014/07/24 13:56

No.1 回答者： kotarami 回答日時： 2014/07/24 13:00

上司がいるってことは相手方は会社なんでしょう。

会社ってことは、人事権は会社にあるので貴方の一存で解任も交代もさせることは出来ません。貴方は雇い主ではないのですから。客の意見も大事ですが会社にはそれ以外にも色々柵もあるものです。
もっと正確にいうと会社の客は管理組合であって、あなたはその管理組合の何十分の１の権利をもつだけの人です。役員でもないのならそこまで重要な人だと思われてないのでしょうし、実際その通りです。

マンションの理事会を通じて決議を行い、次の契約更新の際に会社ごと替えるのは可能でしょう。
たしか過半数の決議でできますので多数派工作を頑張ってください。次の管理会社がまともかどうかはわかりませんし、往々にして払う金額と会社の質というものは比例します。安かろうは悪かろうです。質を求めるのなら支払う管理料を高くするといいですよ。

＞普通、管理人から事前に連絡がありませんか。

貴方の部屋に入る作業があるのですか？無いのなら、別に連絡することではないでしょう。


暴言を吐かれたから熱くなっていますが、貯水タンク云々の話は管理会社の責任ではないでしょう。管理会社は暴言を吐いたことに対しては謝罪をしたのですから、それ以上を求めるのは筋違いでは？

この回答へのお礼

わたくしどもに入ります。断水もします。
主人は、長距離トラックに乗っているので、日中にシャワーを使うこともしばしばあり、今日がその日です。午前中に管理貴社から聞きました。（このことも管理人は知っています）

ただ、数ケ月、申し入れているにも関わらず、何もしなかったことには、責任はあります。

株主総会なら解任する可能性もありますが、無理なことは解っています。

また、父が弁護士なのですが、「引っ越せ！」は訴えれるようです。
まあ、そもそも、管理会社の人事の目がなかったのでしょう。
マンション自体も、そこそこのお値段でした。なので、安かろう悪かろうでは困ります。

お礼日時：2014/07/24 13:15