もう少しで築10年のマンションで外壁塗装をしようと

Question

もう少しで築10年のマンションに住んでいるのですが、管理会社が外壁塗装をしたいようで管理組合に打診してきました。(その塗装もグループ企業にやらせたいみたいです。)
ですが、今でも新築といっていいほどキレイなマンションで、その必要性を全く感じませんし、130戸もあるのでかなりの費用が掛かります。

その他の事でも非常にもうけ主義で住民からの不満が多い管理会社なので、反論できない様な断わり方をしたいのですが、何か良い断り方はありますでしょうか？

また、マンションに新築から10年以上お住まいで外壁塗装を経験された方に質問ですが、お宅のマンションは新築から何年で外壁の塗装をしましたか？

もし外壁塗装をする場合でも、見積りは何社くらいから取るべきでしょうか？

あと、どうやって塗装会社を探せばいいのでしょうか？

何分初めての経験で、分からない事だらけですみません・・・

inon · Accepted Answer

大規模修繕（足場を建てて行う工事）を行う場合は、あらかじめコンサルタント、設計事務所などに依頼して
外壁の劣化状況を調査して行います。とりあえず、ウエブサイトなどで、数社のコンサルを選びそこから一社を選び、調査依頼します。その後、調査結果によって、大規模修繕が必要かどうかがわかります。
管理会社任せにすれば工事費は絶対に高くなります。うちのマンションで実証済みです。

理事会、修繕委員会がいろいろ動かないといけませんが、自分たちの財産は自分たちで守るという意気込みで
動いてください。

それと、１０年間の瑕疵担保責任は、構造体と雨漏りのみです。外壁塗装などには及びませんので関係ありません。

tk-kubota · Answer

＞管理会社が外壁塗装をしたいようで管理組合に打診してきました。

普通だと思います。通常10年ごとしますから。
この回答は、amane_k さんも含め管理組合の総会の決議で過半数の承諾が必要です。
まず、理事会で、是か非かの議題を総会に持ち込み総会の決議が必要です。
なお、費用については、そのための費用を毎月「修繕積立金」として支払っているはづです。
しっかりした管理会社でしたら、丁度、その費用は10年で賄えるようにしてあるはずです。
「・・・やらせたいみたいです。」とは違うと思います。
仮に、そうだと思う者が過半数ならば否決となり、かまわないと思います。

nitto3 · Answer

通常塗装の保証は１０年です、再塗装でそんなですから、
当然最初の塗装はもっと持つでしょう。
長期計画で１０年目に一応入れていますから、
義務としてお伺いを立てているのでしょう。
それらを含めて設計士などと定期契約しておくといいです。
一番いいのは所有者の中に建築関係経験者がいて、
判断できるといいのです。

smi2270 · Answer

賃貸？分譲？答えが違ってきますが。。。。

いずれにせよ 費用を負担するのであれば

入居者の何割かが反対すればできないはずですよ。

賃貸なら 貸主負担が基本ですから 費用の負担はおかしな話です。

マンションに「自治会」もしくは「役員会」がないでしょうか？

そこで 反対意見が多ければ 管理会社は 塗装はできませんし

するとしても ３～４件は見積もりを取るべきだと思いますよ。

グループ企業なら「言い値」でされてしまいますから 高額 間違いなしですよ☆

u-jk49 · Answer

瑕疵期間は十年です。十年を経過すると、重大な瑕疵責任があったとしても、保証を受けられなくなります。よって、そこそこの修繕工事を十年目にやるのは正解です。そういう意味では、外壁塗装ではなく、外壁修繕工事という名目だと思いますがね。工事の事前調査で、不具合が発見できれば、無償での改修改善工事が可能になります。外壁内側の酸化の程度も調べるでしょうから、内部の鉄骨状況も、外壁修繕工事の過程ではっきりしますね。

でね、この種の問題は、貴方の気合い次第。全てを敵に回しても、一人で戦い抜けるか、それがポイント。

例えば、貴方が理事長に立候補して、そして、数社以上から相見積を取り、プレゼンも実施して、塗装業者を選定したとしましょう。で、総会承認を経て工事が実施されて、それで、必要以上の騒音があったとか、あとあと、かなりの部分に不具合が発生したということにでもなると、理事長がバックマージンを受けての仕事だったと噂される。しかも、どんなに優秀な工事をしても、文句を言う人は必ずいるのですね。

ですからね、管理会社に丸投げするのが良いのです。役員の誰かが個人的に推薦したり、引っ張って来た専門業者では、何を疑われるか分からないので、誰も、推薦業者を言おうとしない。

それに、管理会社は法人として一定の責任を負えますが、個人の輪番制役員(理事長)などですと、一定の責任を負えず、何かあった時、夜逃げも簡単にしますよね。そういう個人に任せることのリスクを考えると、やはり、管理会社に丸投げした方がリスクが少ないと考える人の方が世の中には多いのです。たった一人で戦い抜く腕力、胆力が無ければ、こういうことは諦めましょう。

貴方のような人が多いのを見越して、昔から、良くあるパターンがあります。

数社以上の相見積集約を管理会社に丸投げしながら、あたかも、管理組合理事会が相見積を取ったふりをする。丸投げされた管理会社は、予め決められている数字を記入した見積書を管理会社傘下の専門会社グループ数社に要請。最初から決まっている業者が最安値を提示して一件落着。相見積を取って決定したことと理事長が説明して、理事会としては、何も関与していなかったという無能ぶりを隠す。

takuranke · Answer

もしかしたら、特殊建築物等定期調査に基づく外壁の調査のためかも。

特殊建築物等定期調査は3年に1回、建築基準法で定められている特殊建築物を対象にした法廷点検で、
コンクリートの打ちっぱなしではない外壁の場合、平成24年4月1日に定期報告制度が改正され、10年毎に全面打診調査が追加となりました（築10年なら初回対象かも）。

打ちっぱなしの上にモルタル押さえで塗装している場合、築10年であれば全面打診が必要となります（打ちっぱなしでも一部タイルやモルタル押さえがあれば、調査対象となります）。

＞反論できない様な断わり方をしたいのですが、何か良い断り方はありますでしょうか？
本当は入札にしたほうがいいのですが、面倒なので、複数社の見積もりあわせにしますという。

＞もし外壁塗装をする場合でも、見積りは何社くらいから取るべきでしょうか？
規模にもよるけど少なくて3社

ただし、見積もり取る際には仕様書（積算資料）を作成し見積もらせる、そして仕様に記載が無いけど、必要であると思う工事は別個に出させる。

理由は、各業者好きに見積もらせると、基準の判断つかなくなるから。

Ａ社が1億でだして、Ｂ社が6千万で出してきたときなど、項目が統一されていないので、なにが安いのか、入っていないものがどれかを比較するのは難しいです。

一番なのは、そのマンションを建てた建築会社に積算資料を有料で作ってもらう、有料の理由はその工事に参加させないため、中身知っていれば安くすることも可能なので適正価格ではなくなるため（管理会社のグループ企業で施工した場合、なおさらそこに依頼して参加させない）。

それと、塗装だけではなく躯体の補修も見る、これの出し方はかなり特殊。
目に見えるクラックや浮き、爆裂があれば拾えますが、そうでない場合は、正確な見積もりは取れません。

また塗装会社は規模が大きなところが少ないことが多く、大きな工事の場合手配が出来ないとか支払いなどでもめる可能性があるので、建築会社や工務店を頭にして発注したほうがいいです。

ちなみに、設計事務所はお勧めしません（図面でしか見ないことが多いため）

kingyo_tyuuihou · Answer

＞何か良い断り方はありますでしょうか？

外壁塗装の必要を感じないと
理事会で全員一致で決まりました。で。

管理会社に管理を丸投げしているような
マンションでは業者のいいなりみたいな
こともよくあるようです。

そもそも管理会社を納得させる必要も、
説得する必要もありません。
必要なのは論理的かつ物理的な説明を
管理会社が行って、それを住人がどう
判断するかだけです。

見積はだいたい３社程度でよいですが、
仕様をきっちりと決めておかないと、
手抜きだ、できたら散々な出来だということにも
なりかねません。

もう少しで築10年のマンションで外壁塗装をしようと

大規模修繕（足場を建てて行う工事）を行う場合は、あらかじめコンサルタント、設計事務所などに依頼して

＞管理会社が外壁塗装をしたいようで管理組合に打診してきました。

通常塗装の保証は１０年です、再塗装でそんなですから、

賃貸？分譲？答えが違ってきますが。

瑕疵期間は十年です。

もしかしたら、特殊建築物等定期調査に基づく外壁の調査のためかも。

＞何か良い断り方はありますでしょうか？

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