築６年目分譲マンション 瑕疵担保責任について

売主は、新日鉄都市開発 管理会社は、系列会社の日鉄コミュニテイ。築６年目１５階建て分譲マンションです。平成２６年３月 隣家との戸境壁にクラックを発見しました。管理会社に相談したら 「コンクリート収縮クラックだろう。構造上 問題はない。修理は管理組合の負担。」といわれました。その後 のびて梁にまでいくヒビ割れをみながら、管理組合負担とは、私達の大事な積立金。安全だというし外観の問題ならば、これから どんどん出てくるだろうし 安易に修理すると 将来大規模修理時 予算が足らない事になりかねないと考えました。建築の知識は全くありません。自分なりに勉強したり、サポートセンターに相談したりしました。そのなかで、宅建業法以外に、２００２年に瑕疵担保責任の10年保証の法ができたこと、民法(買主が、瑕疵の存在を知った時から１年以内)の情報をえました。コンクリート直張りゆえにクロスにクラックが目立つのですが、専有部分も板のつなぎ目が 隙間がありその隙間にそってクロスが、割れてきています。管理会社は、二年過ぎたことだからという姿勢で、「雑と瑕疵は違います。大規模修繕時(6年後)に室内クラック修理したら費用を安く抑えられる。売主は、調べてから言ってもらいたいといってます。その為には、約１５０万くらいかかりますが」と言いました。私は、買った商品に、不具合があるのですがといったら売主が、調べてからいってきてというのが、納得できませんでした。建築素人だからでしたら、すみません。９月に、関西住宅品質保証株式会社に
相談してほしいと管理組合に議案提示しました。その後 やっと管理組合理事長と売主が、話し合いました。調査にきてくれるようですが、クロスを剥がしたあとの費用は、負担しないといけないようです。一階の管理人室の雑な施工によるヒビ割れは、瑕疵担保責任で売主が
負担してくださるみたいですが、各住居のクラックは、瑕疵担保責任にあたらない可能性が、高いとききました。なんでもかんでも売主にとは、思っていません。図面上だけでなく、実際施工されたものが老朽によって生じた不具合なら 管理組合つまり自分達でしていくべきと思います。１１月に、調査にきます。瑕疵担保責任にあたる判断基準や もっておいたらよい知識など皆様の知識やお知恵をいただきたいのです。長文ですみませんm(_ _)mよろしくお願いいたします

No.1 ベストアンサー 回答者： merciusako 回答日時： 2014/10/14 10:48

コンクリートは乾燥していく過程で縮んできます。

これは絶対避けられませんから、どこかにクラックは発生します。

ただ、設計段階で一定の場所にあえて切り込みを入れて、このクラックをそこに集めてしまうという手法を採る場合もありますが。

気になるのは、クラックが伸びて梁まで達するということです。
雨水が浸入すればクラックは深く広くなり爆裂の可能性もありますから。
本当に単なる収縮クラックなのかは微妙ですね。

建主以外の第三者機関の調査を待つしかありません。

専有部分のクラックは、原則として各戸の個別案件です。
ただし、他の多くの住戸で同じようなクラックが発生しているとすれば根本的な問題かもしれません。

管理組合は、マンション共用部の維持管理のための組織です。
理事長が売主と話し合ったとはいえ、マンション共用部についての話に限定されているはずです。
結果として、管理人室は共用部ですから、売主負担での工事となったと思います。

管理人室が瑕疵ということは専有部分も、と考えるのが普通です。
理事会で、全戸調査を実施し、そのマンション全体の専有部分で一体どのような不具合が、どれだけの住戸に発生しているのかを確認するべきだと思いますが。

とりあえず専門家の調査を待って、売主負担、管理組合負担、個人負担を切り分けるのでしょうが、築６年のマンションとしては問題アリだと思います。

この回答へのお礼

おっしゃるとおりと思います。ただ、調査は、売主がします。五万五千円で、弁護士紹介の建築士が、立ち合ってくださるらしいです。管理組合に、動いてもらうのに半年かかりました。管理会社は、考えて対応していたといいましたが、真剣に取り組んでもらっていたとは、感じられませんでした。一人 クレームを言ってるみたいなかんじになり もういいかなぁと 思ったりしながら、聞いた話や集めた情報、大規模修理の協会に相談して 納得できない これでよいのですかといってきました。回答してくださってありがとうございましたm(_ _)m

お礼日時：2014/10/14 17:42

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2014/10/14 10:53

10年間の住宅瑕疵担保責任保険は雨漏りと躯体（柱・梁・基礎）の瑕疵について保険です。

販売会社が保険を掛けることを法律で義務づけているのです。販売会社の責任は建物完成検査の合格で免責されます。完成後の補修責任は保険を掛けることで免れていてるのです。販売会社の責任が何故に免責されるのかを不思議に思われるでしょう。この保険はどん底経済だった時代に作られた法律に基づく保険制度です。販売会社が倒産した場合を想定しているからこのような仕組みになっているのです。したがって問題があった場合には保険会社が検査会社に委託して査定させ、保険金を出して補修させます。

コンクリートのクラックは必ず発生するものなので、そのクラックが躯体部分にあることと、クラック幅や長さから問題であるかどうかを検査会社が判定します。それは近いうちにその検査会社により判定されるでしょう。継ぎ合わせ部分のクラックなどは保険の対象外です。一般の不具合については売主と買主とで保証契約が成されているものです。その契約によって処理されます。

文面を読む感じでは住宅瑕疵担保責任保険の対象にはならないように思います。単なる施工不具合ではないでしょうか。クラック発生が目立つのはクロスの直張りが原因で、通常はコンクリートの上にボードを張りクロスを貼ります。躯体部分であればマンション全体に及ぶことなので管理組合が関与することになりますが、一般部分ですと区分所有者との問題です。費用負担も保証契約にそって販売会社と買主との協議になります。

この回答へのお礼

調査は、新日鉄がしてくれるそうです。新日鉄が、瑕疵担保責任になると認めることは、保証会社との取引上 不利益で 自社で処理するのかなと 憶測してます。他の質問のアンサーで 対応してくれたのに、瑕疵担保責任ではないと言い続けたとありました。その方も、築年数が同じようなマンションでしたが、建築士であり すんなり話はすすんだようです。ただ瑕疵担保責任は、事実なのに認めない、対応してくれるのでよいとしたらしいです。
瑕疵担保責任について、理解がすすみました。ありがとうございましたm(_ _)m

お礼日時：2014/10/14 22:43

No.3 回答者： inon 回答日時： 2014/10/14 12:18

簡単に言えば、今回できたクラックは構造的な物か、単に仕上げの問題かで対処は変わってきます。

戸境壁と言えどもファミリータイプのマンションならば、耐力壁であるかと思われます。構造的な物なら
マンション全体の問題で有り、この調査は販売業者ではなく、こちらが依頼した業者でないと信用できないように思います。
仕上げの問題ならば、個人で対処（2年の補償期間が終わっているので）
躯体の問題であれば販売業者の責任で修理修繕しなければいけません。かなり大規模な物になると思いますのでこの場合はこちらで設計事務所などに調査、設計を依頼した方が良いでしょう。

No.4 回答者： genmaicha2000 回答日時： 2014/10/17 09:03

系列会社の日鉄コミュニテイに相談しても問題解決は難しいと思います。

構造上問題はないと言うのは少し乱暴な回答ですね、マンションの場合目に見えない程のヘアークラックと言って細い亀裂があったりしますが、そこから雨水などが侵入するとエフロなど発生します、放置すると鉄筋が錆びてコンクリートが爆裂し、耐久性が落ちます。
亀裂の大きさだけではなくクラックの場所によって建物への影響は大きく変わります。

http://www.mentenansu.jp/マンション雑学/新築でヒビ割れだらけ/

＞コンクリート収縮クラックだろう。構造上 問題はない。修理は管理組合の負担。

これは売主系の管理会社ならではの発言ですね、あなたが気づいたような大きなクラックでしたら、1年、2年でひび割れが確認出来ていたと思います、通常は売主が自主的に行なっている1年、2年点検の時に共用部分については理事さん同行で補修箇所の確認をして修理しますが、これを逃すと無償修理が難しくなります。

管理会社の受託業務の中には建物点検も含まれているとおもいます、6年の間にクラックにつて理事会へ適切な報告がされていたのかが問題ですね、何れにしてもプロでなければ管理会社と対等に交渉するのは難しいと思います、相談だけなら無料の会社もありますので、プロ聞いてみるのも良いかと思います。