全体的に集客がアップする方法

マンションオーナーです。（新米）
現在一階部分に飲食店４店舗、私の個人事務所１店舗を構えております。

駐車場５０台でテナントはすべて飲食店のためお昼時はほぼ満車です。
ただ賑わいを見せてるのはお昼のみで夜はかなりひっそりして
各テナントさんが苦労しているところです。
私としても夜の風景を見ているとかなり寂しく見え対策を考えております。

(1)場所的には３車線道路が付近に２つ通っており正面の道路も文句はないです。
(2)隣にパチンコ屋が直通で繋がっておりまた道路を渡れば若者向けのペンギンが
　マークのお店があります。
(3)１０分圏内に企業も多数、住宅も多数です。
(4)駐車場は多数の方面から入りやすいです。
こう見ると立地的にはかなりいいと判断しております。
なのに昼を抜けるとかなり人が少ないくなります。
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客層はほぼサラリーマン。
一応テナントは和洋中が揃っている。
建物は古い。がお店のなかは各店舗内装はしっかりしている。
駐車場に電灯はあるが使用していない。（暗い）
全体的に古臭い
マンションの壁に飲食店の広告で多数で汚い
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これに対し
(1)電灯をつけて全体的に明るくする。
(2)ホームページビルダーソフトを使いテナントさんの紹介するホームページ作成
(3)駐車場のライン引きで白線を綺麗にする。
(4)銀行のATM誘致（支店長と話したが全体的コンビニATMが中心のため非現実的＋屋外は×）
(5)マンション端っこにタバコ、ジュースの自販機があるがタスポがないので免許証認識のタバコ
　自販機を購入＋灰皿、長椅子を設置
を考え(1)，(3)はほぼ完了状態です。
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ただこれでは集客はあまり変わらないと考え、私が使ってる事務所（２０坪ぐらい）
を空けて新規に集客がアップできそうなテナントを探そうと考えております。
全体的集客力アップ＋集客によって周りにも還元したい＋火山灰の多い土地
ということでコインランドリーを誘致はどうかと考えております。
コインランドリーならば(1)老若男女関係なく使える
　　　　　　　　　　　　　　(2)時間帯も固まる時間がない
　　　　　　　　　　　　　　(3)付近にライバルがいない
　　　　　　　　　　　　　　(4)夜ならば待ち時間にお食事・・・に向かう
　　　　　　　　　　　　　　(5)パチンコ、ペンギンのお店に囲まれているため若者が多い
　　　　　　　　　　　　　　(6)コインランドリーということで多少２階以上の一般の空室対策にもなる。
という発想があります。
話が長くなりましたがお聞きしたいのは
(1)集客アップのためにこうした方がいいor来たくなる案はありませんでしょうか？
(2)コインランドリーと書きましたが他何か集客が見込めるテナントとかお客さん立場で
　こういう店舗があれば・・というのを教えてほしいです。
私自身新米の大家で何も分からずです。
些細のことでも案があれば教えてください。
目的はテナントさんの売上を上げたい⇒上がった分だけ利用してくれる⇒私も空室が無くなり
結果利益になると考えです。よろしくお願いいたします。

No.3 回答者： nekonynan 回答日時： 2014/10/17 11:03

　くだない内容で中身が無い文章ですね。

　車の時間帯別の数は？

　その時、流れている車のスピードは・・・

　周囲の住宅など客層は？

　自転車は？

　歩ている人は？

　周辺の所得層はどんな分布

　どんな飲食店が入っているの・・・売上はどのくらい？
　　


　

No.2 回答者： rokutaro36 回答日時： 2014/10/17 04:58

質問者様は、夜間、その場所に立ったことがありますか？

夜間にその周囲を歩いたり、車で走ったりしたことが
ありますか？
人はどのように動いていますか？
まずは、その観察からです。

そして、周囲に、夜間、人が集まる場所があれば、
そこにはどうして集まるのか？
ということを考えてください。

昼間と夜間では、客層が違うと思います。
その地区の夜間の客層とは、どんな人なのでしょうか？

近所の人？
遠くから、わざわざ来る人？

近所の人をターゲットにするならば、
近所の独身族なのか、家族なのか、ということでも、
何をすべきは、違ってくると思います。

ついでに……
私は、パチンコをしないのですが、
パチンコを目的に来る人が、飲食店を利用するのでしょうか？

とにかく、まずは、観察です。

No.1 回答者： momoguro 回答日時： 2014/10/17 04:40

夢ボケの発想ですが…駐車場の上に、木屋根付き、木テーブル、温かみある家庭的なキッチン完備。

そんなこんなの足湯(冷水)憩い広場があったらなあ。。。例えば17時~、曜日分けに、和洋中さん分担してキッチン使用、提供できる料理を出してみては。なので、平日17時までと日曜日は喫茶店として。学生の勉強の場としてもいいかもですね。

あ、この発案…彼女に覗かれました。。。「いいねえコレ」と。


すみませんボケボケ・カップルでごめんなさい。